Obligation du locataire : tout ce qu’un bailleur doit savoir
En gestion locative, l’obligation du locataire est le pendant de celle du bailleur. Autant l’un que l’autre doit se plier à certaines règles, mais il arrive souvent une méconnaissance de ces dernières. C’est ce qui entraine parfois des incompréhensions ou alors des litiges entre les deux parties.
Voilà pourquoi nous avons consacré un dossier complet sur le sujet :
- Relations bailleur locataire
- Obligations du locataire
- Droits du locataire
Alors bonne lecture !
Sommaire
Les relations avec son locataire
Le locataire est celui qui prend à bail un bien immobilier, que ce soit un logement ou bien un local professionnel.
Dans ce dossier, nous aborderons plus particulièrement la thématique du bien d’habitation, les locaux professionnels ayant un fonctionnement différent.
Locataire, mode d’emploi
Avoir un locataire, c’est avant tout confier son bien à un tiers. Vous devez donc avoir toute confiance en lui pour le bon usage du logement, mais aussi le respect de ses engagements conclus au travers du bail que vous avez signé.
Cette confiance, vous avez du l’avoir partiellement à deux moments précis :
- Le ou les rendez-vous pour la visite du logement, avec notamment les échanges que vous avez pu avoir
- L’étude du dossier de location, selon la qualité de sa complétude et le délai pour fournir un dossier complet
Ensuite, la confiance se bâtit au fur et à mesure du temps avec la qualité des échanges mais aussi de son obligation de locataire.
Avoir un locataire : mode d’emploi
Obligation du locataire, un contrôle nécessaire
Si on parle de confiance, celle-ci n’exclut pas le contrôle. En effet, qu’il soit de bonne foi, ou pas, votre locataire peut réaliser des erreurs ou simplement oublier certaines de ces obligations.
Dans ce cas, vous pourrez utiliser vos bonnes relations pour faire un simple rappel de ses obligations de locataire. Le plus souvent cela permet de résoudre l’oubli, avant d’arriver vraiment à un litige locatif, qui nécessite alors de passer à une procédure plus encadrée, comme la mise en demeure, pouvant aller même jusqu’à l’intervention d’un tiers (conciliateur ou juge).
Contrôle des obligations du locataire
Obligation du locataire : les 5 points à respecter
Par la signature de son bail, mais aussi de la législation en vigueur votre locataire s’engage à respecter 5 types d’obligations :
- Payer son loyer et ses charges
- Assurer son logement
- Respecter l’usage prévu du bien loué
- Laisser l’accès lors de travaux
- Entretenir son logement
Le paiement du loyer
Pour tout bailleur, c’est l’obligation du locataire sur laquelle il veille.
En effet, le paiement du loyer et des charges est souvent crucial pour un propriétaire qui a des charges de crédit en face. Ainsi, si cette obligation de paiement n’est pas respectée, c’est vraiment problématique.
Votre locataire doit donc respecter à la fois le paiement des loyers et charges locatives, mais aussi respecter les délais prévus dans le bail.
Les sanctions à prendre en cas de non respect des paiements va alors entraîner des poursuites, pouvant aller jusqu’à l’expulsion du locataire.
L’assurance du logement
En tant que bailleur, vous devez posséder une assurance propriétaire non occupant. Et bien votre locataire doit veiller à s’assurer également contre les risques, mais aussi de vous justifier cette assurance à son entrée dans les lieux, puis chaque année.
Les assurances du locataire peuvent prendre différentes formes : simples risques locatifs ou alors multirisques habitation. Les garanties sont plus étendues dans cette deuxième formule, plus coûteuse également, et donc plus sécurisantes.
C’est pour cela qu’il est important de bien choisir son assurance habitation en fonction de la typologie du bien loué, des garanties prévues ainsi que les niveaux de franchise.
L’absence d’assurance de la part de votre locataire peut vous entraîner à prendre 2 actions différentes :
- Soit vous résiliez le bail, si vous avez inséré une clause résolutoire avec cette mention
- Soit vous souscrivez une assurance risques locatifs en son nom et que vous pouvez alors en demander le remboursement à votre locataire
En effet, les coûts d’un sinistre peuvent être très importants et difficilement supportables directement avec les économies d’un locataire. C’est pourquoi l’assurance est devenue obligatoire.
Les assurances du locataire
L’utilisation normale du bien
L’obligation du locataire qui est la moins bien connue est bien celle-ci.
En effet, quand un locataire prend à bail un logement, le contrat de location indique précisément l’usage du bien loué. Le plus souvent il s’agit simplement d’une habitation. Concrètement, cela signifie que votre locataire ne pourra pas y exercer d’activité professionnelle de manière exclusive, ou bien à la fois y habiter et avoir son activité. Il ne peut donc pas transformer l’usage du bien loué sans votre accord.
Le libre accès pour des travaux
C’est une obligation du locataire qui est assez délicate. En effet, très souvent en tant que bailleur vous êtes au courant de cette obligation, mais pas souvent le locataire. C’est parfois source de conflit, alors que ces travaux vont souvent dans son sens, pour améliorer son confort ou bien sa sécurité.
L’entretien du logement
Cette obligation du locataire comprend 3 aspects :
- L’entretien courant, comme le ménage ou la chaudière
- Les petites réparations
- Les petits travaux
L’entretien du logement
En prenant un bien en location, un locataire se doit de le maintenir en bon état de propreté, pour éviter toute nuisance olfactive auprès de ses voisins, ou alors veiller à le remettre au propre au moment de son départ. La notion de propreté est vraiment relative, et fait parfois l’objet de quelques litiges au moment du départ du locataire, notamment lors de l’établissement de l’état des lieux et donc de la restitution du dépôt de garantie.
Mais l’entretien courant comporte aussi un point important pour la sécurité du locataire : l’entretien de la chaudière. Celui-ci est du ressort de votre locataire, qui doit alors vous remettre une attestation d’entretien.
L’attestation d’entretien d’une chaudière
Les petites réparations
Ensuite, en ce qui concerne les réparations locatives, elles relèvent essentiellement du remplacement des petites pièces faisant l’objet d’une usure classique telles que le flexible de la douche, le remplacement des joints en silicone, le remplacement des tablettes d’un placard …
Les travaux
On discerne alors les travaux en location et les réparations locatives.
Votre locataire devra prendre à sa charge les petits travaux, qu’ils soient d’amélioration ou de décoration. Pour les gros travaux, il faut alors distinguer :
- Les gros travaux classiques, ceux qui modifient la configuration du bien loué ou travaux de mise aux normes
- Les travaux d’urgence
Dans le premier cas, votre locataire devra solliciter votre accord, mais pas dans l’autre.
Les travaux en location, qui finance quoi ?
Droits du locataire
Quand on évoque l’obligation du locataire, le pendant est son droit. En effet, la législation et son bail lui requièrent un certain nombre de droits, et la possibilité de recours, si ceux-ci ne sont pas respectés.
Droits du locataire
Votre locataire bénéficie de 6 droits distincts :
- Pouvoir bénéficier d’un logement décent selon les termes décidés par l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 correspondant à des caractéristiques de surface, de santé, de sécurité, d’équipements et de confort.
- Jouir paisiblement du bien loué, sans visite impromptue du bailleur
- Pouvoir réaliser de légers aménagements pour personnaliser son logement, sans toutefois réaliser de vraies transformations dans le logement comme abattre une cloison, monter un mur etc …
- Avoir sa quittance de loyer, s’il le souhaite, sans surcout
- Connaître ses droits et devoirs, grâce au document annexé à son contrat de location
- Bénéficier de ses droits jusqu’à la fin du bail
Occupation paisible du logement
Recours possibles du locataire
Si votre locataire constate que ses droits de locataire sont bafoués, il pourra alors faire un recours.
Il devra d’abord demander une résolution à l’amiable, directement avec vous.
Si ce recours n’aboutit pas, il pourra alors se retourner vers les autorités compétentes, qui dépendent du litige invoqué. Cela pourra être la mairie du logement, la CAF ou bien la CMSA, ou encore la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
Droits du locataire et recours possibles
Obligation du locataire : comment se faciliter la gestion ?
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