Nouvel investissement immobilier : acheter neuf ou ancien ?
Acheter neuf ou ancien, quand on réalise un investissement locatif, de surcroît quand c’est son premier, c’est souvent une question qu’on se pose.
En effet, chacun présente des avantages et des inconvénients et n’aura pas les mêmes incidences financières et fiscales.
C’est pourquoi l’équipe de la Gestion en Ligne vous informe sur tout ce qu’il faut savoir pour votre futur investissement locatif.
Sommaire
Investir dans l’immobilier ancien
L’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien est souvent le fait d’un coup de cœur, que ce soit pour le bien en lui-même ou bien son environnement. Mais acquérir un bien dans l’ancien, s’il présente certains avantages, peut également présenter quelques inconvénients qu’il convient de connaître.
Avantages de l’ancien
Acheter un bien ancien peut présenter des atouts intéressants : la beauté des vieilles pierres, un prix intéressant mais aussi une mise en location rapide après achat.
Charme de l’ancien
Immeuble haussmannien, belles poutres, cheminée en marbre, parquet en chevron comment résister à la beauté de certains biens immobiliers ? Ils ont une vraie âme et déclenchent parfois un vrai coup de cœur immobilier.
Prix plus accessibles que le neuf
Un autre atout de l’acquisition d’un bien ancien est son prix au m² bien plus avantageux que dans le neuf.
En France, malgré de fortes disparités suivant la localisation géographique, le prix en 2019 est de 2.500 €/m² pour l’ancien, contre 4.200 €/m² en Province et 5.000 €/m² en Ile de France.
Si vous avez enveloppe budgétaire serrée, c’est un critère qui peut faire opter pour l’ancien.
Mise en location rapide
Si vous achetez un bien qui ne nécessite pas de travaux, cette mise en location peut se faire immédiatement après la signature. Votre bien peut donc commencer à vous rapporter tout de suite. Cela impacte donc positivement votre trésorerie.
Inconvénients dans l’ancien
N’allez cependant pas croire que tout est rose quand on achète dans l’ancien. Certains éléments sont à bien anticiper pour éviter de se retrouver étranglé financièrement parlant.
Travaux
Les travaux sont un point sensible lors d’une acquisition de bien ancien. Ils peuvent vite faire basculer une opération « très intéressante » à « économiquement non viable ». Il est donc important lorsque vous réalisez les visites du logement d’être bien attentif à tous les détails. Epluchez bien également les comptes-rendus d’assemblée générale de copropriété si vous achetez dans un immeuble. Vous pourrez alors savoir quels travaux sont envisagés.
En effet, dans l’ancien le montant des travaux peut très vite grimper, qu’ils soient dans le logement directement (isolation, chaudière …) ou la copropriété : ravalement de façade, parties communes … Par contre si les travaux dans les parties communes sont votés, ceux-ci ne seront pas à votre charge.
Fonds à avancer
A la signature du compromis, vous aurez à débourser une somme appelée dépôt de garantie, dont le montant varie entre 5 et 10%. Si par la suite, vous avez la possibilité de l’inclure dans un crédit si vous demandez un financement à 100%, sachez donc qu’il faut avoir ces liquidités pour la signature du compromis.
Il y a également aussi quelques frais annexes comme la provision sur acte d’achat, qui peuvent s’élever jusqu’à 500 €.
Investir dans le neuf
Sont considérés comme immeubles neufs selon l’article 257 du Code Général des Impôts « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années ».
Avantages du neuf
Acheter du neuf présente de nombreux avantages, notamment de sécuriser l’acheteur avec de nombreuses garanties.
Aux dernières normes
L’acquisition d’un bien dans le neuf permet de garantir de nombreuses économies d’énergie par rapport à l’ancien. Il s’agit donc d’un vrai confort pour vos locataires.
De plus ses équipements et la décoration seront également dans les dernières tendances, ce qui permet de louer plus facilement lors de la livraison du bien.
Certains frais réduits
Contrairement à l’ancien, où les frais de notaire sont entre 7 et 8%, vous pourrez bénéficier de frais de notaire réduits entre 2 et 4 %, pour l’acquisition d’un bien neuf.
De plus, pour les deux années qui suivent l’achèvement des travaux, vous bénéficierez d’une exonération de taxe foncière.
Ce sont de vraies économies dans le budget d’investissement !
Paiement échelonné
Un bien neuf fait l’objet d’un paiement par appels de fonds successifs au cours de sa construction. Ceux-ci varient entre 5 et 25 % la plupart du temps. Cela permet ainsi d’échelonner vos sorties de trésorerie ou bien, le cas échéant, d’avoir des échéances de crédit qui progressent doucement.
Garanties sur le bien
Un autre avantage de l’acquisition dans le neuf ce sont les garanties de construction :
- biennales sur les éléments techniques : porte ou ascenseur
- décennales sur les éléments structurels : toiture, fondation …
Il s’agit d’un vrai atout sécurisant pour les primo investisseurs.
Equipement à choisir
Dans les acquisitions en neuf, les constructeurs proposent des catalogues de faïence et carrelage, qui vous permettent de personnaliser votre bien. Attention le choix est souvent limité, et si vous choisissez hors catalogue une surprime sera alors appliquée.
En autre « équipement » d’un logement neuf, en copropriété, c’est aussi l possibilité de prendre un parking en plus, ce qui facilite également la location.
Inconvénients du neuf
Mais l’acquisition d’un bien neuf ne présente pas que des avantages, certains points méritent d’y prêter attention.
Délai entre la signature et l’emménagement du locataire
Suivant les programmes, entre le moment de votre réservation et la livraison du bien, il peut se passer entre 18 à 24 mois, durée pendant laquelle vous n’aurez donc aucun revenu locatif.
Si vous avez opté pour un crédit bancaire et que vous comptez sur les revenus locatifs pour rembourser vos échéances, pensez à solliciter une franchise pendant la construction.
Par contre une fois livré, s’il est au prix du marché bien sûr et bien placé, votre bien devrait être rapidement loué.
Prix plus élevé par rapport à l’ancien
Comme vu précédemment, le prix d’achat au m² est bien plus élevé dans le neuf, allant parfois jusqu’au double.
Rapide dépréciation du bien
Comme tout bien neuf, le fait de passer de neuf à ancien engendre généralement une dépréciation du bien de 20%.
Si toutefois il s’agit d’un vrai investissement locatif, et donc sur du long terme, cela ne devrait pas vous poser problème car cette dépréciation devrait être résorbée.
Acheter neuf ou ancien, quels avantages fiscaux ?
S’il existe de nombreux critères qui feront pencher la balance pour votre investissement et ainsi acheter neuf ou ancien, les avantages fiscaux peuvent également vous aider à vous décider.
Les deux types d’investissements permettent de bénéficier de réductions fiscales différentes qui méritent de s’y attarder :
- Pour l’ancien: Loi DenormandieLoi Denormandie, Loi Malraux, Déficit Foncier …
- Pour le neuf: Loi Pinel, Loi Censi-Bouvard …
Alors vous avez fait votre choix ? Vous allez acheter neuf ou ancien ?