Comment choisir la meilleure assurance loyers impayés ?
Quand on est bailleur, choisir la meilleure assurance loyers impayés, c’est parfois compliqué. On ne sait pas forcément pourquoi il faut en souscrire une déjà, ce que ça va prendre en charge, mais aussi les différents éléments de comparaison entre chacune des garanties loyers impayés (GLI).
C’est pour cela qu’à La Gestion En Ligne, nous avons voulu vous aider à y voir plus clair.
Sommaire
Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?
Contrairement à ce que son nom laisse à penser, la GLI ne couvre pas que les loyers impayés, mais aussi d’autres aspects :
- La protection juridique
- Les dégradations immobilières
- Les frais de procédure
Il s’agit donc d’un vrai package pour protéger les bailleurs et leur investissement locatif. Il y a donc de nombreux avantages à souscrire à une assurance loyers impayés.
Comment fonctionne une assurance loyers impayés ?
Tout d’abord, l’assurance loyers impayés ne fonctionne qu’avec les résidences principales. Tout ce qui est location saisonnière, résidence secondaire, bail commercial ou autre ne rentre pas dans la prise en charge d’une assurance loyer impayés.
Ensuite, en cas de défaillance du locataire, vous devez veiller à respecter les procédures normales pour que votre locataire règle son loyer :
- Relance à l’amiable
- Mise en demeure envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception
- Déclaration du sinistre à la compagnie d’assurance, dans les délais impartis
C’est ensuite que fonctionne l’assurance loyers impayés, qui interviendra pour prendre en charge le sinistre.
Les différents critères pour déterminer la meilleure assurance loyers impayés
Quand on souhaite souscrire à une assurance loyers impayés, il est avant tout indispensable de connaître les différentes composantes de cette assurance. Ce sont leur présence, leur niveau de garantie, qui vous feront choisir telle ou telle assurance en fonction de vos besoins.
Individuelle ou groupée ?
Il s’agit d’un vrai premier critère de choix :
- L’assurance individuelle permet d’être adaptée à 100 % à vos besoins. Vous pouvez alors la souscrire la plupart du temps chez votre assureur ou courtier en assurances.
- L’assurance groupée propose des garanties standard à un tarif très avantageux. Vous pouvez la souscrire très souvent par l’intermédiaire de votre gestionnaire locatif, comme La Gestion En Ligne, qui possède un contrat groupe pour l’assurance loyers impayés.
La franchise
Il s’agit d’une somme en deçà de laquelle l’assurance n’intervient pas, et qui reste donc à la charge du bailleur. Il s’agit d’une franchise semblable à celle pratiquée dans le domaine automobile ou bien habitation.
Exemple : le contrat d’assurance loyers impayés prévoit une franchise de 500 €. Le sinistre pour loyers impayés et dégradations s’élève à 5.500 €. Dans ce cas, l’assurance remboursera 5.500 – 500, soit 5.000 €.
La carence
Il s’agit d’un délai après la souscription, où il n’y a pas d’indemnisation possible pour le bailleur. C’est pour cela qu’il est important de souscrire la GLI dès la signature du bail.
Cette durée de carence peut aller de 3 à 6 mois suivant les assurances.
Le plafond d’indemnisation
C’est la somme maximale que votre assurance vous remboursera pour un sinistre. D’un contrat à l’autre, ce plafond peut aller de 50.000 € à 100.000 €.
Il vous faudra donc bien étudier si cette fourchette correspond à vos besoins, sachant que le délai moyen d’un sinistre est de 30 mois.
Exemple : Vous avez souscrit une GLI avec un plafond maximum de 55.000 €.
Si votre loyer est de 400€/mois, votre sinistre s’élèverait à 400 x 30 mois, soit 12.000 €. Dans ce cas, cette assurance vous conviendra.
Si votre loyer est de 1800€/mois, votre sinistre s’élèverait à 54.000€, ce qui ne laisserait donc pas de marge de manœuvre pour la prise en charge des frais de procédure ou les dégradations immobilières.
La durée d’indemnisation
Il s’agit de la durée maximale pendant laquelle les loyers non payés vont être pris en charge. Il s’agit souvent d’une clause cumulative à celle qui concerne le plafond d’indemnisation.
Suivant les assurances, la durée peut être illimitée ou bien limitée (souvent 30 mois). Il est donc important de bien faire attention à ce critère dans votre choix de la meilleure assurance loyers impayés.
Les exclusions de garantie
Plusieurs types d’exclusion peuvent faire partie des contrats d’assurance loyers impayés :
- Nature du dossier des locataires
- Démarches préalables à la mise en route de la procédure d’indemnisation …
Il est donc important de bien prendre le temps de les lire et de voir si leur présence est importante ou pas pour vous.
Le choix du locataire
La meilleure assurance loyers impayés aura nécessairement dans ses conditions des souscription la présence d’un bon dossier locataire. Par contre, ce n’est qu’en cas de sinistre que vous devrez alors prouver la solvabilité de votre locataire avec de nombreux éléments tels que :
- Des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer (parfois certaines compagnies descendent jusqu’à 2,85)
- Un statut professionnel stable: CDI, CDD de longue durée, fonctionnaires, indépendants avec une stabilité dans leur activité professionnelle etc …
- Un bail de longue durée ou durée moyenne
La protection juridique
Dans le cadre d’un litige pour loyers impayés, de nombreux frais peuvent être engagés pour les différentes relances et mises en demeure, mais aussi pour le recours aux professionnels tels qu’un huissier ou bien un avocat.
Vous devrez bien veiller alors au montant consacré aux frais de cette protection juridique. Il est vivement recommandé d’opter pour une protection avec un montant illimité.
Les détériorations immobilières
Régulièrement les loyers impayés s’accompagnent d’une détérioration du logement. Il est donc vraiment important d’être vigilant sur le niveau de couverture lié aux détériorations immobilières, mais aussi ce qu’elles comprennent.
De base, la vétusté ne sera pas comptée, mais il pourra vraiment être question des dommages causés par vos locataires. Attention, très souvent les opérations de nettoyage ou vidage du bien ainsi que l’entretien des espaces verts ne sont pas compris dans cette garantie. Et très souvent, le montant du dépôt de garantie, équivalent à un mois de loyer n’est pas suffisant pour compenser les dégâts causés.
Il faudra non seulement être en capacité de fournir des factures prouvant les montants engagés, mais aussi de pouvoir prouver le bon état du logement au moment de la prise à bail. C’est pour cela qu’il est vraiment important de faire un état des lieux le plus consciencieusement possible.
Le prix
Le montant de la cotisation pour l’assurance loyers impayés est évidemment un des critères de comparaison indispensable. A savoir que ce prix est fonction du montant du loyer. Ainsi plus le loyer est élevé, et plus les cotisations seront élevées.
Le prix des cotisations varie entre 2 et 5% du loyer, et la variation est fonction du type de souscription : individuelle ou de groupe. Sachez toutefois que ces primes d’assurances seront déductibles de vos revenus fonciers.
Comment souscrire à la meilleure assurance loyers impayés ?
Deux cas peuvent se présenter : vous avez déjà un locataire en place ou bien vous souhaitez souscrire à l’arrivée d’un nouveau locataire. Alors la procédure ne sera pas la même.
Si aucun locataire n’est encore en place
Dans ce cas, faites un devis au plus vite, de manière à être prêt à l’arrivée de votre locataire, car l’assurance loyers impayés doit souvent être souscrite dans les 2 semaines de leur arrivée pour bénéficier d’aucune carence. Il est donc impératif d’être prêt rapidement.
Ensuite, choisissez bien votre locataire. En effet, comme évoqué plus haut vous devrez vous assurez de revenus mensuels adéquats et pérennes, un emploi stable et un taux d’effort suffisant (rapport entre les revenus et les charges). Si au moment de la souscription la compagnie d’assurance peut ne pas demander ces éléments, en revanche en cas de sinistre vous devrez prouver que vous avez bien veiller à choisir un locataire qui correspondait aux critères. Si votre bien est en gestion locative, c’est l’agence qui aura veillé à ce point.
Et dernier point, vous devrez signer un bail d’habitation, conforme à la législation en vigueur (cf. notre article sur le bail de résidence principale).
Si le locataire est déjà en place
En revanche, si vous avez déjà un locataire et que vous souhaitez souscrire à une assurance loyers impayés, les démarches sont différentes.
Vous devrez alors pouvoir justifier l’absence d’incident dans les 6 derniers mois, mais pas besoin de justifier d’un niveau de revenus suffisants.
La fourniture d’un dossier devra être réalisée avec les documents suivants :
- Un contrat de bail
- Un état des lieux d’entrée
- Un justificatif d’identité de votre locataire
- L’attestation d’assurance habitation fournie par votre locataire
- Des justificatifs bancaires prouvant la bonne réception des loyers de votre locataire sur les 6 derniers mois
Il est par contre à noter que suite à cette souscription un délai de carence est très souvent appliqué, pour une durée générale de 3 mois.
Un complément à l’assurance loyers impayés ?
En complément ou en substitution de l’assurance loyers impayés, d’autres dispositifs existent et peuvent intervenir.
La caution
Cette garantie, qu’elle soit solidaire ou simple, n’est pas cumulable avec l’assurance loyers impayés sauf si le locataire est étudiant ou apprenti et que ses parents sont les garants.
Elle permet alors à une tierce personne d’intervenir pour payer les loyers du locataire défaillant.
La garantie Visale
Elle intervient en remplacement de l’assurance loyers impayés, mais nécessite d’avoir un locataire ayant des difficultés à accéder au logement, du fait de sa situation professionnelle ou bien de son niveau de revenus.
Ainsi seule une partie de la population est éligible et dans la limite d’avoir un bien avec un loyer très modéré, pour correspondre au niveau de revenus de la typologie de locataire. (cf. notre article concernant la caution Visale)
La garantie FASTT
Cette assurance est destinée uniquement aux intérimaires et vient en remplacement d’une assurance loyers impayés, mais aussi en complément de la garantie Visale.
Le dépôt de garantie pour loyers impayés
Cette garantie consiste pour un locataire à déposer une somme à la signature du bail, et en cas d’impayés le bailleur peut alors les saisir.
Il ne s’agit donc pas d’une assurance, mais véritablement un blocage de fonds.
Voilà ainsi les différents éléments à prendre en compte pour réaliser votre choix.
En tant que professionnel de la gestion locative, La Gestion En ligne propose un contrat-groupe qui se veut être la meilleure assurance loyers impayés :
- Pas de franchise
- Pas de carence
- Pas de plafond de remboursement
- Pas de limite de durée
- Frais de contentieux et de procédure inclus
Alors contactez-nous pour la souscrire dès à présent !