Le mandat de gestion locative, comprendre son fonctionnement

Vous avez décidé de déléguer la gestion locative de votre bien immobilier ? On vous a certainement conseillé de signer un mandat de gestion locative ?

Mais savez-vous comment cela fonctionne et quel est votre intérêt à en réaliser un ?

La Gestion en Ligne est là pour vous expliquer ce que c’est précisément, ce qu’il doit absolument contenir et vos avantages à en souscrire un, mais aussi quel est son coût.

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion ?

Le mandat de gestion est un contrat écrit qui régit la délégation de la gestion d’un bien immobilier dans un cadre légal strict. Il est réalisé entre deux parties : le mandant et le mandataire.

Les 2 parties signataires : le mandant et le mandataire

🧍🏼‍♀️ Le mandant

En gestion locative, le mandant est la personne qui confie la gestion d’un bien immobilier (maison, appartement, local commercial…) à un professionnel ou à une agence immobilière.
C’est le propriétaire du bien, ou éventuellement son représentant légal.

Le mandant signe un mandat de gestion par lequel il autorise le professionnel (appelé mandataire) à accomplir tout ou partie des actes nécessaires à la gestion du logement, par exemple :

• Rechercher un locataire,
• Signer le bail au nom du propriétaire,
• Percevoir les loyers,
• Réaliser ou commander des travaux,
• Engager ou suivre des procédures en cas d’impayés (selon l’étendue du mandat).

➡️ En résumé : le mandant est le propriétaire qui délègue la gestion de son bien à un mandataire professionnel via un mandat de gestion locative.

🧑🏽‍💼 Le mandataire

Le mandataire est le professionnel de l’immobilier qui va s’occuper du bien. Il peut s’agir :

• D’un administrateur de biens
• D’un syndic
• D’une agence immobilière
• D’un notaire, même si ce n’est pas son cœur de métier

Dans les 4 cas, les mandataires doivent justifier de la détention d’une carte professionnelle à jour.

➡️ En résumé : le mandataire est le gestionnaire professionnel chargé d’administrer le bien du propriétaire en son nom, conformément aux pouvoirs définis dans le mandat de gestion locative.

Les règles du mandat de gestion

Le mandat de gestion doit absolument respecter certaines règles :

• Être rédigé en deux exemplaires, un pour chacune des parties en présence
• Se soumettre aux directives de l’article 1984 de Code Civil, de la loi Hoguet (n°70-9 du 02/1/1970) et de son décret d’application (n°72-678 du 20/07/1972)
• Être numéroté et inscrit au registre des mandats du professionnel de l’immobilier qui s’en occupe

Que comprend un mandat de gestion ?

C’est dans ce cadre légal, que le contrat de mandat de gestion doit préciser toutes les conditions de la gestion locative du bien immobilier. La validité de ce document passe notamment par la présence d’un certain nombre de mentions obligatoires.

La dénomination des 2 parties en présence

L’identité du mandat et du mandataire doit être précisée.

La désignation du mandataire doit même être très complète :

• Son nom
• Sa raison sociale
• Le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle
• Sa caisse de garantie financière

Le détail du bien immobilier mis en location

La description doit être la plus exhaustive possible : appartement ou maison, superficie, adresse, nombre de pièces etc …

L’usage du bien doit également être précisé : habitation ou autre.

Le mandant doit notamment préciser si le bien a fait l’objet d’un sinistre passé ou en cours.

L’étendue des missions du mandataire

C’est la partie qui mérite toute votre attention en tant que bailleur. C’est en effet dans cette partie du mandat de gestion locative que vous inscrirez les missions et actes autorisés par votre mandataire. Ces dernières pouvant être très nombreuses, vous devez absolument bien les lister.

🖊️ Avant la signature du bail

Le mandataire pourra avoir toute latitude pour mettre le bien en location :

• Mettre le bien en publication : petites annonces, panneaux, etc …
• Faire visiter le bien
• Réaliser un rapport de compte-rendu de visites
• Choisir le futur locataire en fonction de nombreux critères
• Faire réaliser tous les diagnostics prévus et obligations inscrites à l’article 3-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989
• Établir le contrat de location
• Réaliser un état des lieux
• Souscrire différentes assurances
• Mettre en place les différentes garanties (caution simple ou solidaire, assurance loyers impayés …)

🏠 Pendant la durée de la location

Votre mandataire pourra s’occuper de différents actes de gestion :

• Percevoir les loyers : envoyer les avis d’échéance, réceptionner les fonds du loyer, réaliser la quittance de loyer à transmettre au locataire, procéder à la révision des loyers
• Gérer le cas échant des délais ou remises
• Renouveler le bail dans les conditions prévues ou bien donner congés suivant les instructions
• Faire réaliser des travaux et réparations : demander des devis, envoyer des entrepreneurs pour la réalisation de la mission …
• Intenter une procédure judiciaire à l’égard du locataire en cas d’incident (procédure de précontentieux)
• Représenter le propriétaire à l’assemble générale de copropriété (délégation du droit de vote)
• S’occuper des impôts et charges : paiement des charges locatives, réaliser une synthèse des loyers encaissés et charges payées pour faciliter les déclarations d’impôts …

🧳 Au terme du bail

Le mandataire pourra alors gérer la sortie du locataire et préparer la venue d’un nouveau :

• Réaliser un état des lieux de sortie du bien
• Récupérer les clés
• Procéder aux réparations locatives
• Restituer le dépôt de garantie
• Relancer la procédure de recherche d’un nouveau locataire

Les obligations du mandataire

Si le mandataire a certaines missions à la carte, en fonction des besoins du bailleur, il doit réaliser à chaque fois une mission obligatoire : vous informer par le compte-rendu de gestion locative, expertise et conseils.

Ce compte-rendu de gestion comprend tous les flux financiers :

• Le détail des sommes demandées au locataire au nom du bailleur
• Les sommes reçues du locataire
• Les montants payés pour le compte du propriétaire
• Les sommes reversées au propriétaire (acomptes et régularisation trimestrielle)

Les frais du mandat de gestion

En contrepartie des missions que vous allez confier au mandataire, vous aurez alors des frais. Ils correspondent à sa rémunération, c’est-à-dire le tarif de la gestion locative.

La durée du mandat et les conditions

Un mandat de gestion locative est conclu pour une durée déterminée. En effet, la loi Hoguet interdit les mandats de gestion à durée indéterminée.

Très souvent cette durée est d’un an, avec tacite reconduction. Celle-ci doit cependant être limitée à une durée totale de 10 ans.

Le mandat de gestion doit également prévoir la suite à donner en cas de changement d’administrateur suite au décès ou à la vente du fonds de commerce. La plupart du temps, le mandat continue avec le successeur, cependant le mandant a la possibilité de résilier le contrat dans le mois qui suit le transfert.

Par ailleurs, la méthode de résiliation du mandat de gestion doit impérativement être indiquée. Elle est souvent de 3 mois et doit se faire au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Pourquoi opter pour un mandat de gestion ?

Voici 3 raisons essentielles pour lesquelles en tant que bailleur vous pouvez choisir de placer votre bien immobilier sous mandat de gestion.

1. Gain de temps et tranquillité d’esprit

L’agence gère toutes les tâches chronophages : recherche de locataire, visites, sélection des dossiers, rédaction du bail, états des lieux, encaissement des loyers, gestion des travaux…
Le bailleur délègue la totalité ou la majorité de la gestion quotidienne.

2. Sécurisation juridique et administrative

Votre mandataire maîtrise les obligations légales (loi ALUR, diagnostics, plafonds de loyers, normes, procédures en cas d’impayés…).
Cela évite au bailleur les risques d’erreurs ou de litiges qui peuvent coûter cher.

3. Optimisation financière

Un professionnel peut :

• Réduire les périodes de vacance locative,
• Ajuster le loyer au bon niveau,
• Négocier efficacement les devis,
• Optimiser les charges récupérables.

Le retour financier peut compenser largement les honoraires de gestion.

Combien coûte un mandat de gestion ?

La rémunération du mandataire fait l’objet d’une négociation entre le mandant et le mandataire, elle est donc librement fixée. Cependant, la fourchette varie entre 5 et 8 % TTC des sommes encaissées.

Chez la Gestion en Ligne, notre offre de gestion est à 2,95 %. C’est un tarif qui ne contient que la gestion des loyers (pas de gestion technique), permettant d’offrir une tarification avantageuse aux bailleurs.

A savoir que les tarifs varient en fonction des biens. Un studio voit souvent changer ses locataires, les tarifs s’y appliquant seront plus élevés qu’une maison où des locataires restent plus longtemps. Il en est de même pour un logement meublé par rapport à un logement vide.

Et dernier point, ces frais sont déductibles des revenus fonciers lors de la déclaration d’impôts.