Loyer impayé et bail professionnel : que faire ?

Le non-paiement des loyers est une préoccupation majeure pour les bailleurs, que ce soit dans l’univers des baux d’habitation ou d’entreprise. En tant que propriétaire d’un local professionnel, des solutions existent toutefois pour vous protéger des risques d’impayés. Découvrez quelles options vous pouvez mettre en place afin d’éviter tout impayé de loyer dans votre bail professionnel et continuer ainsi à percevoir des revenus, même en cas de défaillance du locataire.

Eviter les impayés de loyer d’un bail professionnel grâce à une clause résolutoire

Le cadre législatif qui entoure le bail professionnel est relativement souple. Un certain nombre de clauses peuvent en effet aménager les modalités d’exécution du contrat. Dès lors, si en tant que propriétaire d’un local professionnel vous souhaitez vous protéger des risques d’impayés, vous avez la possibilité d’inclure à ce contrat une clause résolutoire. Cette dernière va établir les conditions dans lesquelles vous serez en droit d’expulser le locataire, si après un certain délai défini il ne règle pas ses loyers en retard.

La clause résolutoire décrit généralement plusieurs étapes : tout d’abord le constat du non-paiement du loyer, puis le commandement de payer et enfin, le constat de résiliation du bail devant le juge. Notez qu’une expulsion peut être aussi décidée lorsque le contrat de bail professionnel ne comprend pas de clause résolutoire. Mais dans ce cas, les démarches à entreprendre pour le propriétaire sont en général plus complexes et plus longues…

Souscrire une assurance contre les loyers impayés pour son bail professionnel

Les assurances GLI (garantie des loyers impayés) ne sont pas exclusivement réservées aux baux d’habitation ou commerciaux. Des contrats spécifiques peuvent en effet être souscrits dans le cadre d’un bail professionnel.

La garantie des loyers permet aux propriétaires de se protéger des défaillances des locataires. Face à un impayé de loyer et dans un bail professionnel, cette assurance prend en effet le relais. Celle-ci va payer à la place du locataire en difficulté le loyer mais aussi les charges, selon la formule choisie.

La GLI est une solution qui a un coût… mais qui comporte de nombreux avantages. Par exemple, pas besoin d’attendre la fin d’une procédure judiciaire potentiellement longue pour percevoir son dû. La GLI vous indemnisera au bout de quelques semaines, en fonction des délais de carence. De plus, sachez que certains contrats GLI couvrent non seulement les loyers et les charges, mais aussi les dégradations immobilières. Si les précédents locataires ont abîmé le local professionnel ou ses équipements, la garantie GLI entrera alors en jeu afin de financer les travaux de remise en état. Ainsi, les locaux professionnels pourront être à nouveau loués rapidement, aux niveaux de loyers habituels du marché et donc, avec un minimum de dommages pour le bailleur.

Une caution solidaire ou une caution bancaire

Dans le cadre d’un bail professionnel, les propriétaires peuvent se couvrir du risque d’impayé de loyer en exigeant l’engagement d’un tiers. S’ils se retrouvent en situation de défaut de paiement, les propriétaires pourront alors se retourner vers la caution pour le paiement des loyers dus. Concrètement, deux options sont possibles : la caution solidaire ou la caution bancaire. Dans le premier cas, la caution va s’engager personnellement (avec tous les risques que cela comporte…). Tandis que dans le second cas, c’est un organisme qui se portera garant. Attention, la mise en place d’une caution est encadrée de manière stricte par la loi. Elle doit se formaliser soit via une mention manuscrite très détaillée sur le contrat de bail professionnel, soit via un acte authentique réalisé chez le notaire. La législation doit être respectée à la règle et si ce n’est pas le cas, le cautionnement peut être juridiquement annulée. Vigilance !

Le dépôt de garantie, pour financer des travaux de remise en état après dégradations

En tant que propriétaire d’un local professionnel proposé à la location, vous êtes en droit de demander au preneur le versement d’un dépôt de garantie. Ce n’est pas obligatoire, mais vous pouvez néanmoins le prévoir au sein du contrat de bail professionnel. Cette solution est à privilégier si vous souhaitez anticiper le risque de dégradation du local. Si au moment de rendre les clés, vous constatez des dégâts, l’argent du dépôt de garantie pourra alors être partiellement ou totalement utilisé pour effectuer les travaux de remise en état. À l’inverse, si aucune dégradation n’est constatée au moment de l’état des lieux de départ, le dépôt de garantie sera alors obligatoirement à restituer dans les deux mois suivant la fin du contrat. En tant que propriétaire, sachez par ailleurs que vous avez le droit d’encaisser ce dépôt de garantie pendant toute la durée du bail.

L’importance de tout consigner dans le contrat de bail

En conclusion, le bail professionnel vous octroie, en tant que propriétaire, un certain nombre de libertés. Mais afin de vous protéger de tout risque tout au long de la vie du bail – et plus particulièrement du non-paiement des loyers – préférez consigner et préciser un maximum d’éléments au sein du contrat de location. N’hésitez pas à détailler certaines clauses importantes notamment celles qui concernent le cadre d’application de l’assurance GLI, la mise en place d’un cautionnement ou encore les montants du dépôt de garantie (un trimestre, deux trimestres de loyer HT…). Si le contrat de bail professionnel prévoit une clause résolutoire, veillez également à bien en détailler les conditions d’application notamment les délais de préavis à respecter avant qu’une expulsion soit mise en œuvre.

Besoin de conseils pour louer vos locaux professionnels et éviter les pièges ? Profitez de l’accompagnement des professionnels d’expérience de la Gestion en Ligne. Nos conseillers vous accompagnent pour tout comprendre des baux professionnels, le droit au bail, le droit au renouvellement ou encore les possibilités de sous-location.

Et pour en savoir plus sur les loyers impayés ou le bail professionnel, découvrez tous nos articles dédiés en utilisant notre moteur de recherche.