Déterminer et revaloriser un loyer en zone tendue
Gérer un loyer en zone tendue pour un propriétaire n’est pas forcément aisé. En effet, il faut déjà savoir si on se trouve en zone tendue et s’adapter à toutes les contraintes que ça engendre, dont la gestion du loyer.
C’est pour cela qu’aujourd’hui La Gestion En Ligne vous en dit plus sur le principe de la zone tendue, comment fixer un loyer, mais aussi comment le revaloriser.
Sommaire
Mieux comprendre la zone tendue
C’est une nouvelle fois la loi ALUR, qui est à l’origine du dispositif immobilier de la zone tendue. Cette notion de zone tendue a des implications conséquentes en matière de gestion locative pour les propriétaires. Il est donc indispensable de bien les connaître.
Définition d’une zone tendue
C’est l’article 17 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qui définie la zone tendue comme étant « Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. »
Pour résumer, ce sont des zones où il est difficile et coûteux de se loger, que ce soit en location ou à l’achat. C’est pourquoi le législateur a décidé de réguler ces zones pour éviter une flambée des prix.
Comment savoir si son logement se trouve en zone tendue
Ces dernières années, le nombre de communes rentrant dans le champ d’application de la zone tendue s’est accru très rapidement.
En 2023, ce sont 1.1149 communes qui sont concernées par ce dispositif. Elles sont situées dans les 28 principales agglomérations Françaises : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Si une ville est considérée comme étant en zone tendue, il s’agit de toute la ville, et pas uniquement certains quartiers.
Pour vérifier si votre ville est concernée, le plus simple est de vérifier sur le simulateur de zone tendue du Service Public.
Les implications d’une situation en zone tendue
La présence d’un logement dans une zone tendue engendre quatre conséquences, applicables ou pas, comme :
- La durée raccourcie du préavis
- L’encadrement des loyers
- L’application d’une taxe sur les logements vacants
- La majoration de la taxe d’habitation
La durée du préavis
Si la durée légale, hors exception, du préavis de départ pour un logement vide est de 3 mois, dans une zone tendue cette durée est raccourcie à un mois.
L’objectif est de permettre une meilleure rotation des biens en location, dans un secteur où la demande est importante.
L’encadrement des loyers
La mise en place d’un loyer en zone tendue pour un bien en location n’est pas simple, car soumise à un encadrement des loyers, voire même un plafonnement suivant les zones. Mais nous le verrons un peu plus loin …
Bon à savoir : seuls les loyers des résidences principales sont soumis à encadrement, vide ou meublé, bail classique ou bail mobilité
La taxe sur les logements vacants
Afin de limiter le nombre de logements hors marché, le législateur a mis en place une démarche dissuasive avec la taxe sur les logements vacants.
Le principe est de taxer les logements qui ne sont pas occupés pendant une certaine période au 1er janvier de l’année d’imposition. Les zones tendues font l’objet d’une sévérité plus importante que les zones non tendues :
- Durée ramenée à 1 an au lieu de 2
- Taux supérieur à celui d’un logement dans une zone non tendue
Cependant, tous les biens ne sont pas soumis à cette taxe, c’est notamment le cas des logements suivants :
- Occupés plus de 90 jours de suite au cours de l’année
- Vacants pour des raisons indépendantes du propriétaire
- Nécessitant d’importants travaux de rénovation
- Faisant l’objet d’une résidence secondaire meublée, soumise à la taxe d’habitation
La taxe d’habitation
Toujours, pour remettre plus de logement sur le marché, le législateur permet aux communes situées en zone tendue de mettre en place une majoration de la taxe d’habitation, appelée aussi « surtaxe d’habitation » ou « surtaxe de la taxe d’habitation » dont le montant peut varier entre 5% et 60% de la taxe d’habitation.
C’est le conseil municipal qui met alors en place ce dispositif fiscal.
Comment fixer un loyer en zone tendue ?
Déterminer un loyer en zone tendue dépend de deux paramètres :
- Présence ou non d’un locataire précédemment
- Situation dans une zone à encadrement des loyers
La présence d’un locataire
Selon le principe de la loi de l’offre et de la demande, la raréfaction d’un bien engendre une augmentation de son prix. Aussi, dans une zone tendue, le législateur souhaite éviter ce phénomène, notamment dans le cadre de la remise en location d’un bien.
S’il n’y avait pas de locataire
Est considéré comme non loué précédemment tout logement où le précédent locataire est parti depuis au moins 18 mois.
Dans ce cas-là, en tant que bailleur vous pouvez déterminer le loyer de votre bien locatif librement. Il faudra bien évidemment tenir compte de nombreux paramètres, dont celui des prix du marché.
Autre avantage : vous n’aurez pas à indiquer le précédent loyer dans le nouveau bail d’habitation.
S’il y avait précédemment un locataire
Par contre, si dans les 18 mois précédents, un locataire était présent, vous ne pourrez pas fixer librement le loyer. Vous devrez en effet respecter le précédent loyer appliqué. Sachez toutefois qu’il sera possible de le revaloriser.
Autre impératif, vous devrez indiquer sur le bail le loyer hors charges de l’ancien locataire.
L’encadrement du loyer en zone tendue
Les zones tendues comprennent des zones géographiques plus restrictives avec un encadrement des loyers et des loyers de référence à respecter. Ces loyers de référence sont donnés en valeur par m².
Ainsi déterminer un loyer en zone tendue avec encadrement du loyer implique de respecter un double encadrement des loyers.
Comment revaloriser un loyer en zone tendue ?
Il est toutefois possible de revaloriser un loyer en zone tendue, que ce soit en cours de bail ou dans le cadre d’une relocation sous 18 mois.
Revalorisation du loyer en zone tendue avec l’IRL
En cours de location, vous pourrez revaloriser votre bien locatif si vous :
- Avez prévu la clause d’indexation dans le contrat de bail
- N’avez pas revalorisé le bien dans les 12 mois précédents
- Louez un bien dont la classe énergie permet une indexation des loyers
Dans le cadre d’une relocation, après le 24 août 2022, vous pourrez réviser le montant du loyer à ces trois conditions cumulatives :
- La variation applicable doit être celle de la variation annuelle de l’IRL publiée à la date de signature du bail
- Le loyer ne doit pas avoir été révisé dans les 12 derniers mois
- Le bien n doit pas être pas une passoire thermique
En cas de loyer sous-évalué précédemment
Si un loyer en zone tendue était manifestement sous-évalué pour le précédent locataire, il est alors possible de l’augmenter sous les conditions suivantes :
- Pouvoir justifier cette sous-évaluation avec des références de logements similaires
- Limiter l’augmentation à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers des logements comparables du quartier et le précédent loyer
- Posséder un logement dont les critères du DPE ne le classe pas en passoire thermique, soit avoir un DPE entre A et E depuis le 24 août 2022
Exemple : Le loyer précédent était de 500 €. La moyenne des loyers des biens comparables est de 700 €. Dans ce cas l’augmentation possible est de (700 – 500)/2, soit 100 €. Le nouveau loyer pourra alors être de 500 € + 100 €, soit 600 €.
En cas de réalisation de gros travaux
Dans le cadre de la réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement, l’augmentation du loyer en zone tendue est soumise à deux conditions :
- Le montant des travaux doit être au moins égal à 6 mois de loyer hors charges
- La classe énergie du bien doit être comprise entre A et E
Si ces deux conditions sont réunies, dans ce cas l’augmentation annuelle pourra être au maximum de 15 % du coût des travaux TTC. Vous devrez également indiquer sur le bail la liste et le montant des travaux réalisés.
Exemple : Vous louez un bien en classe C, au prix de 700 € HC. Vous réalisez 5.000 € TTC de travaux, soit plus de 6 mois de loyer, dans ce cas l’augmentation annuelle pourra être au maximum de 5000 x 15%, soit 750 €.
Dans le cadre de la réalisation de travaux de confort dans le logement, la clause de classe énergie est toujours valable. Attention, le montant total des travaux doit être supérieur à un an de loyer. Ces travaux pourront par contre être réalisés dans un délai de 6 mois.
Avoir un bien en zone tendue, c’est aujourd’hui chose courante vu l’étendue de cette zone ces dernières années. Cependant, cela entraine l’implication de certaines contraintes essentiellement financières pour les propriétaires. Il est donc indispensable de se tenir au courant de ces évolutions pour bien se mettre en conformité avec la loi.
Si vous souhaitez que nous vous accompagnions dans ces démarches, contactez-nous !