Loyer d’un bail commercial
Comment le réviser ?
Quelle TVA appliquer ?
Et le pas de porte dans tout ça ?
La Gestion En Ligne vous en dit plus pour gérer au mieux votre local commercial.
Sommaire
Comment fixer le loyer d’un bail commercial ?
La bonne nouvelle concernant le loyer d’un bail commercial est qu’il est librement fixé entre les parties, contrairement aux baux d’habitation qui peuvent faire l’objet de limitations comme notamment l’encadrement des loyers.
Il existe en fait deux manières de le fixer, qui varient en fonction :
- De l’offre et de la demande
- Des recettes
En fonction de l’offre et de la demande
Pour déterminer le montant du loyer d’un bail commercial, il est de rigueur de tenir compte de 5 éléments : la localisation, les caractéristiques du local, les spécificités du bail commercial, ses coûts ainsi que sur la présence ou pas d’un pas de porte.
La localisation géographique
Comme pour un bien d’habitation, un des points les plus importants c’est la localisation. Un bon emplacement va rendre un commerce attractif :
- Un quartier dynamique
- Le côté ensoleillé de la rue
- La présence de transports en commun ou de places de stationnement
- La présence d’une locomotive, grosse enseigne drainant pas mal de monde et dont pourra bénéficier le commerce
Ainsi, dans une même rue, les loyers peuvent énormément varier d’un commerce à l’autre.
Les caractéristiques du local
Beaucoup d’éléments peuvent rendre un local plus ou moins attractif :
- La longueur de vitrine
- La présence en rez-de-chaussée ou en étage
- La surface
- L’aménagement du local, pour la partie commerciale et la partie administrative ou stockage
Les spécificités du bail
Un bail tous commerces permet de fixer un loyer plus élevé qu’un bail plus restreint, car le preneur à bail pourra le céder plus facilement.
La présence ou pas d’un pas de porte
Sa présence ou pas est un élément important pour déterminer le montant du loyer d’un local commercial. En effet, ce droit d’entrée versé par le locataire à l’entrée des locaux, peut être considéré de deux manières et son effet n’est pas négligeable :
- Comme un supplément de loyer
- Comme une indemnité
En tant que supplément de loyer, son montant est pris en compte pour la fixation du loyer renouvelé lors de la période triennale suivante.
En tant qu’indemnité, la somme est versée en une fois à l’entrée dans les locaux.
Dans les deux cas, le bail doit indiquer son montant et ses modalités de paiement. En règle générale, il correspond à une somme équivalente entre trois et six mois de loyers. Il faut savoir aussi que le pas de porte n’est pas obligatoire, qu’il s’applique aux locaux vacants et qu’il n’est pas remboursé en fin de bail.
En fonction du chiffre d’affaires
Plus rarement, le bail peut ne pas indiquer de loyer fixe, mais uniquement un loyer variable en fonction du chiffre d’affaires du locataire, c’est ce qu’on appelle la clause recette.
Le loyer peut prendre deux formes dans ce cas :
- Variable à 100 %
- Binaire, à savoir avec un loyer fixe appelé loyer minimum garanti et une partie variable
Cette forme de loyers est souvent utilisée dans les centres commerciaux.
Comment réviser le loyer d’un bail commercial ?
Comme dans le cas des loyers d’habitation, le loyer d’un bail commercial peut être révisé, soit à la hausse, soit à la baisse. Il est par contre important de tenir compte de deux éléments : sa périodicité et son montant.
La périodicité
Ce sont les caractéristiques du bail qui vont indiquer la périodicité de révision du loyer du bail commercial. Légalement, le bail peut indiquer trois choix :
- La révision triennale
- La révision selon la clause d’échelle mobile, généralement annuelle
- La révision selon la clause recette
La révision triennale
Il s’agit de la révision légale, et peut être exercée même lorsque le bail ne la prévoit pas. Par contre, elle n’est pas automatique.
Cette révision peut intervenir à la demande du bailleur ou du preneur dans un délai de trois ans après :
- L’entrée du preneur dans le local commercial
- Le renouvellement du bail précédent
- La prise d’effet de la précédente révision
Il n’y a pas de délai maximum pour la demander.
Clause d’échelle mobile
Il est également possible d’intégrer dans le bail une clause d’échelle mobile, autrement appelée clause d’indexation, qui permet de faire varier le loyer en fonction d’un indice de référence. Dans ce cas, souvent la révision se fait de manière annuelle.
Clause recette
Comme vu plus haut, le loyer d’un bail commercial peut être tout ou partie variable, en fonction du chiffre d’affaires et sa révision se fait en fonction de ce qui a été décidé dans le bail.
Le calcul de la révision du loyer
Tant pour les locaux avec révision triennale, que ceux avec la clause d’échelle mobile, le calcul de la révision se fait à l’aide d’un des indices suivants :
- Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC)pour les activités commerciales ou artisanales
- Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)pour les autres activités.
Bon à savoir : Jusqu’en septembre 2014, c’était l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait d’indice de référence.
Dans tous les cas, révision triennale ou clause d’indexation, le loyer ne pourra pas augmenter de plus de 10 % par rapport au loyer payé au cours de l’année précédente, sauf s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (par exemple : plus de trafic, de nouvelles voies d’accès …) ou bien si le local a subi une déspécialisation (c’est-à-dire un changement d’activité). Dans ces cas, le loyer pourra correspondre à la nouvelle valeur locative du local.
La mise en place de la révision du loyer
Une fois calculée, la révision du loyer doit être envoyée et transmise par écrit au preneur, au choix par :
- Une lettre recommandée avec un accusé de réception
- Un acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)
L’acceptation du locataire peut se formaliser par un écrit, ou de manière tacite en payant le nouveau loyer.
TVA et loyer de bail commercial
L’application de la TVA dans le cadre de loyers commerciaux dépend de la nature des locaux.
Dans le cas de locaux nus
De base, le bailleur de locaux nus, c’est-à-dire de locaux non équipés, est exonéré de TVA.
Sur option, il peut toutefois y être soumis. Il doit pour cela adresser une lettre simple aux services des impôts correspondant à la localisation de son local commercial.
Dans le cas de locaux équipés
Par contre, dans le cas de locaux meublés d’équipements nécessaires à l’exploitation commerciale du preneur, le bailleur est soumis à la TVA, au taux normal de 20%.
Il pourra par contre bénéficier du régime de franchise en base de TVA, s’il n’est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.
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