Loueur en meublé non professionnel ! C’est quoi ?

Loueur en meublé non professionnel ! C’est quoi ?

Etre loueur en meublé non professionnel est un statut qui attire de plus en plus, notamment parce que le régime fiscal y est très favorable.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Pour être considéré comme meublé, le logement doit être suffisamment équipé pour pouvoir être occupé immédiatement. Une liste non exhaustive des équipements est disponible ici.

Si vous hésitez encore entre la location nue ou meublée, vous pouvez effectuer gratuitement et sans engagement une simulation.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Les revenus tirés de l’activité du loueur en meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues.

Par conséquent des règles spécifiques à l’activité sont à prendre en compte.

Il existe 2 types de régimes distincts :

Le micro-BIC : c’est le régime de droit si vos recettes < 70.000 €. Le bénéfice est déterminé par application d’un abattement forfaitaire de 50% sur l’ensemble de vos recettes. L’avantage de ce régime réside dans sa simplicité puisqu’il ne nécessite aucune comptabilité mais attention car il s’avère bien souvent défavorable pour les loueurs en meublés.

Le régime réel : s’applique si vos recettes > 70.000 € ou sur simple demande.

En optant pour le régime réel, vous pouvez tenir compte de toutes les charges inhérentes à votre activité et ainsi déduire:

  • L’amortissement du bien : qui se définit par la perte de valeur du bien sur une période définie.
  • Les frais d’acquisition du bien,
  • le mobilier,
  • les intérêts d’emprunt,
  • Les impôts locaux,
  • Les frais de gestion,
  • Les frais d’entretien

 

Les éléments amortissables sont tous les éléments présents dans le bien et dont la durée de vie supposée est > 1 an (Meubles, électroménager, etc.).

L’amortissement étant la principale charge déductible des LMNP, il est souvent judicieux de faire appel à un cabinet comptable afin de se faire aider pour les calculs. De plus, solliciter un cabinet comptable ne vous coûtera que très peu d’argent car les honoraires passent en charges et viennent alors en déduction du résultat.

 

Voici un exemple de comparaison chiffrée entre les 2 régimes :

Valeur de l’appartement = 100 000€, emprunt total au taux annuel de 4%

Coût d’achat des meubles = 5 000€

Loyer annuel = 5 000€

 

MICRO REEL
Recettes 5 000€ 5 000€
Amortissement Non praticable -4314€
Intérêts d’emprunt Non praticable -2200€
Autres charges Non praticable -300€
Total des charges -2500€ -6814€
Résultat 2500€ -1814€
IMPOTS + CSG* 1 138€ 0€

*Taux marginal d’imposition = 30%, CGS-CRDS et prélèvements sociaux : 17,2%

Dans ce cas précis, opter pour le régime réel s’avère donc la meilleure option, comme dans la majorité des cas.

 

Guide du  loueur en meublé non professionnel “LMNP” :

« François LE BRIS, Expert-Comptable associé de ComptaCom en charge du pôle location meublée, met à votre disposition gracieusement le Guide de l’investisseur en location meublée.

Voici un extrait des grandes lignes :
– Les spécificités du statut.
– Investir en direct ou en résidence gérée ?
– Qu’est-ce que l’amortissement du bien et comment le calcule-t-on ?
– Que se passe-t-il en cas de vente du bien loué ?
– À quoi sert l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé ?
– Faut-il être LMP ou LMNP ?
– Exonération des plus-values : attention au RSI ! »