louer son bien

L’essentiel à savoir pour bien louer son bien

Après avoir investi, vient le moment de louer son bien. Cela donne d’ailleurs souvent lieu à bon nombre de questionnements sur la façon de le louer avant de passer à la concrétisation de l’opération, mais aussi sur la recherche du locataire idéal et l’étude des dossiers de location.

C’est un moment primordial dans la mise en location de son bien, car cela va engendrer pas mal de conséquences, tant au niveau de l’organisation, qu’au niveau fiscal et financier.

La Gestion En Ligne vous apporte toutes les informations disponibles, pour que vous puissiez faire votre choix pour savoir comment louer votre bien immobilier en fonction de vos aspirations.

 

 

Les questions à se poser avant de louer son bien

Il y a ceux qui investissent dans un nouveau logement dédié exclusivement à la location, mais il y a aussi ceux qui s’expatrient et qui ainsi mettent en location leur résidence principale avant de partir à l’étranger. Si l’objectif premier est bien entendu de louer son bien, la finalité et le moyen de s’y prendre ne sont pas les mêmes, et demandent une attention toute particulière.

Pour les biens purement locatifs, de nombreuses questions sont à se poser avant de le mettre à louer :

  • Gérer seul son bien ou passer par une agence de gestion locative pour le louer ?
  • Faire une remise en beauté de son bien avant de le louer ou le laisser tel quel ?
  • Réaliser une location classique ou bien une location collective ?
  • Le meubler ou bien le laisser vide ?

 

 

Louer seul ou passer par une agence ?

La question de savoir si on va gérer seul ou déléguer quand on est investisseur, se pose très rapidement. La réponse ne vient par contre pas rapidement, car de nombreux paramètres sont à prendre en compte pour prendre la bonne décision.

 

Gérer seul

De prime abord, gérer seul son bien immobilier ne semble pas compliqué, et pourtant c’est loin d’être une sinécure. On peut se dire que les avantages sont nombreux, car cela permet notamment d’économiser sur les frais de gestion et surtout être au courant de tout ce qui se passe en lien avec le bien loué, mais c’est aussi beaucoup de temps passé pour sa gestion. Mais avant tout, il est nécessaire de se poser la bonne question avant de se mettre à louer seul : avez-vous toutes les connaissances juridiques et fiscales pour le faire ?

Gérer seul nécessite d’avoir la certitude d’avoir les épaules de le faire. Si aujourd’hui on trouve de nombreuses réponses sur internet, sur notre blog notamment, le fait de se poser une question c’est déjà savoir qu’il y a un élément à creuser. Parfois, on ne sait même pas qu’on ne sait pas, et c’est là où il y a un risque.

Faire gérer son bien

Si finalement vous décidez de passer par une agence de gestion locative, vous aurez alors une autre question à vous poser : passer par une agence classique ou bien par une agence immobilière en ligne comme La Gestion En Ligne ?

Là aussi il n’y a pas de réponse toute faite. Cela dépendra de vos attentes et de vos habitudes, chacune présente à la fois des avantages et des inconvénients. A vous de choisir !

 

Laisser son bien en l’état ou lui refaire une beauté ?

Acquérir un bien à usage locatif, c’est vouloir qu’il rapporte rapidement un retour sur investissement. Sa mise en location doit donc être rapide, mais est-il préférable de le laisser dans son jus ou bien de le rafraîchir ?

Laisser son bien en l’état

Laisser son bien en l’état, c’est bien entendu tout à fait possible. Il faut juste savoir qu’en tant que bailleur vous avez par contre une obligation de logement décent.

Lui refaire une beauté

Cela signifie la plupart du temps travaux, et on pense parfois à gros travaux. Mais avez-vous pensé au home staging ? On en parle surtout dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, mais pour la mise en location, cela se fait de plus en plus, pour donner plus d’attractivité à un bien considéré comme quelconque. Le but est là aussi de provoquer chez les futurs locataires un coup de foudre qui leur donnera de louer plus rapidement et plus longtemps votre bien.

Un petit investissement vaut mieux le coup qu’une longue vacance locative ?

 

Location classique ou location collective

Autre type de question à se poser avant de mettre son bien en location. Location classique ou en collectivité ? Suivant la taille du bien, c’est une question à étudier sérieusement.

Location classique

La location à un seul locataire, c’est ce qui est le plus courant, et c’est qu’on connaît tous le mieux. Le logement est sous bail réalisé auprès d’une seule personne ou bien deux notamment s’ils sont conjoints. C’est tout ce qu’il y a de plus classique, mais la pénurie d’offres dans certains secteurs géographiques peut aussi amener à considérer la location collective.

Location collective

On a la colocation, qui est le style de location collective la plus connue, mais dont certains détails notamment en matière de bail ou bien de caution, peut parfois se révéler être épineux. En effet il s’agit de louer un logement à différentes personnes n’ayant aucun lien de parenté. Bail, dépôt de garantie, paiement du loyer sont autant de sujets à étudier.

Et puis, nettement moins connu que la colocation, le coliving, c’est la possibilité d’avoir au sein d’une même résidence plusieurs éléments : un espace privatif, des espaces de vie partagés, des espaces de coworking et des services. Cela nécessite donc d’avoir un bien d’une taille conséquente.

 

Location nue ou location meublée ?

Chacune présente ses avantages et inconvénients, mais pour cela il est important de faire d’abord une simulation afin de savoir ce qui est le plus rentable des deux. Cela peut notamment être un des critères de choix déterminant pour un bailleur.

Location nue

C’est ce qui est le moins compliqué à mettre en place, étant donné que lors de votre achat, normalement, vous avez logement qui est entièrement vide. Vous n’avez alors plus qu’à mettre votre bien à louer en l’état et c’est bon.

Location meublée

En effet, la location meublée nécessite un certain nombre d’aménagements dans un logement avec l’achat de meubles, mais au final il existe de nombreux avantages de louer en meublé. C’est pour cela qu’il est vraiment intéressant de se pencher sur cette manière de louer votre bien.

Ensuite se posera la question du statut fiscal : LMNP ou LMP ? L’un ou l’autre des statuts vous apportera chacun son lot d’avantages et de conséquences en termes d’impôts.

 

 

Comment s’y prendre pour trouver un locataire ?

Maintenant que vous avez déterminer la manière de louer votre bien immobilier, il est temps de se pencher sur la mise en location et la recherche d’un locataire.

 

Les éléments à prendre en compte pour connaître la durée de recherche d’un nouveau locataire

Il existe plusieurs étapes pour louer son appartement :

  • Vérification d’avoir un bien aux normes
  • Mise en valeur de son logement
  • Prise de photos valorisantes de son bien
  • Choix de la typologie de location
  • Détermination du niveau de loyer
  • Rédaction et publication de l’annonce

En réalisant ces étapes, et en rendant attractif votre bien, celui-ci trouvera alors facilement un locataire. Si ce n’est pas le cas, et que votre bien ne correspond pas aux demandes du marché, la durée de recherche d’un locataire d’être fortement impactée.

 

Chercher un nouveau locataire seul ou par une agence ?

Comme pour la gestion locative, la recherche seule de locataire peut se faire seul ou bien en passant par une agence.

Chercher seul son locataire

Cette recherche de locataire seul doit alors suivre les éléments énumérés ci-dessus. La principale motivation de le faire seul est alors de faire diminuer les coûts, mais cela nécessite par contre d’avoir du temps à consacrer à cette recherche.

Passer par une agence pour chercher son locataire

Au contraire, passer par une agence pour trouver un locataire, cela nécessite un petit investissement, mais cela permet de gagner du temps. Ce qu’il ne faut pas négliger non plus, comme évoqué plus haut c’est l’étendue des connaissances d’une agence, à la fois sur la partie métier, mais aussi sur la connaissance du marché local. Ce sont autant d’éléments qui vont jouer dans la rapidité pour trouver un locataire et donc rentabiliser rapidement votre bien.

 

Eviter la vacance locative

En effet, la vacance locative est ce qui va affecter la rentabilité de votre investissement. Plus vite votre bien est loué, et plus rapidement il vous rapportera et vous permettra ainsi de rembourser, le cas échéant, les mensualités de crédit. Il existe plusieurs techniques qui vous permettent justement de l’éviter et maximiser son opération locative.

 

Le boom des visites virtuelles

Phénomène assez récent, la visite virtuelle est un outil non négligeable lorsqu’on recherche un locataire. Avantage à la fois pour le futur locataire et le bailleur, il y a un gros gain de temps mais aussi d’argent. Elle vient rarement remplacer la visite réelle du logement, mais elle est une excellente introduction pour la sélection des locataires.

 

 

S’assurer de la solvabilité de son locataire

Une fois la recherche de locataires terminée, vient le moment de la sélection des candidats. Il y a bien entendu le choix du locataire qui est important, afin d’éviter une trop grosse rotation du nombre de locataire, mais il y a surtout une vraie volonté d’éviter les loyers impayés. C’est en effet ce qui risquerait de mettre en péril l’équilibre financier de votre investissement locatif.

 

Bien étudier le dossier de demande de location

Le dossier de location est l’élément central pour réaliser la sélection de votre futur locataire. C’est son sésame, mais c’est aussi un peu son reflet …

Comment s’y prendre

Plusieurs étapes sont à suivre pour bien réaliser l’étude du dossier de location :

  • Voir si le profil du locataire correspond bien au logement
  • Examiner tous les documents fournis, et notamment vérifier s’il n’y a pas de tentative de fraude
  • Apprécier globalement la demande, et notamment le ressenti suite à la visite du bien

Il est important de ne pas simplement étudier un dossier et une solvabilité, il y a aussi l’aspect humain qui est important, car vous lui louerez sa résidence principale.

Vérifier le dossier locataire

Il s’agit notamment d’éviter les faux dossiers de location. De par notre expérience, ce sont essentiellement des avis d’imposition et des fiches de paye qui sont falsifiées. Il est donc important que vous vous penchiez attentivement dessus, afin de déceler les faux.

 

Prendre des garanties pour se protéger

Si la vérification de la solvabilité d’un locataire est un élément déterminant dans l’acceptation de son dossier, cela n’empêche pas de venir renforcer son dossier avec des garanties à mettre en place : demander l’intervention d’un garant ou bien souscrire à une assurance loyers impayés, afin de sécuriser les revenus locatifs.

Demander un garant

L’intervention d’un garant pour un dossier de location n’est nullement une obligation, mais est fortement conseillée. Il s’agit la plupart du temps d’un proche du locataire, qui viendra alors sécuriser le loyer du locataire en cas de défaillance.

Souscrire à une assurance loyers impayés

Et pour ceux qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas recourir à un garant, il reste la possibilité de prendre une assurance loyers impayés. A prendre de son côté, ou bien dans le cadre d’un contrat-groupe proposé par son agence de gestion locative, comme nous le faisons, c’est l’assurance d’une prise en charge.

Faire attention à certains cas particuliers

Suivant le cas qui se présente à vous, il existe aussi d’autres possibilités de protéger votre rentabilité. Cela peut notamment être le cas avec la garantie Visale, qui vient renforcer les dossiers de personnes étant en situation précaire.

Par ailleurs, depuis la Loi Alur, le régime de la colocation a revu un certain nombre de garanties, tant pour l’intervention d’un garant que pour l’assurance loyer impayés. Il est donc vraiment important de consulter les éléments à votre disposition.

 

 

C’est ainsi que louer son bien amène l’importance d’une vraie réflexion sur ce que vous recherchez comme typologie de location, mais aussi du niveau d’implication que vous souhaitez vous donner pour la gestion de votre bien.

La gestion locative est un domaine tellement vaste et surtout très changeant, avec régulièrement de nouvelles lois, qu’il est important d’être suffisamment alerte, ou accompagné, pour mener à bien une gestion de son investissement sur le long terme.

Vous pouvez ainsi faire appel à nos services pour la gestion locative de votre bien.