Comment louer son appartement ?

Louer son appartement – Voici les étapes clés pour optimiser sa location : louer au plus vite, au meilleur prix et avec un locataire stable. 

Etape 1: Vérifier que l’appartement est aux normes

Pour pouvoir louer son appartement, la loi impose certaines normes de décence telles qu’une surface ou une hauteur minimum qu’il va falloir vérifier. Pour plus de détails, voir notre article sur le sujet: Logement décent, que dit la loi ?

Attention, concernant la superficie de votre bien, la surface à retenir est la surface habitable et non pas la surface Carrez.

Il faut également se procurer les diagnostics immobiliers. Les diagnostics sont obligatoires et permettent de vérifier que les installations en matière de gaz et d’électricité ne constituent pas un risque pour la santé ou la sécurité des locataires. Voir notre article : Quels diagnostics réaliser ? 

Etape 2 : Mettre en valeur son bien

Les locataires valorisent de plus en plus l’aspect esthétique de l’appartement. Quelques rénovations à moindre coût peuvent permettre d’attirer plus de clients ou de justifier un loyer un peu plus élevé (Voir aussi: Comment déterminer son loyer) et donc de louer son appartement beaucoup plus vite. Voici une liste non exhaustive de petites améliorations qui peuvent être mises en place pour mieux louer son appartement:

• Refaire la peinture (Vous pouvez faire une simulation du rendu votre appartement une fois la peinture refaite en cliquant ici)
• Mettre des meubles modernes (dans le cas d’une location en meublé)
• Poser du parquet ou une bonne imitation
• Boucher les trous
• Refaire les plinthes
• Cacher les ampoules apparentes avec des appliques neutres
• Ajouter des rangements ou organiser les rangements existants
• Ajouter une mezzanine dans le cas d’une location étudiante…

Il est également conseillé d’enlever tout élément personnel lors des visites car cela empêche certains candidats de se projeter dans les lieux. Une décoration sobre permettra notamment de louer son appartement beaucoup plus rapidement. Voici la liste des choses à retirer ou à éviter:

• Affichages muraux (photos de familles, posters etc)
• Figurines et objets personnels qui encombrent les rangements
• Couleurs trop personnalisées (il est conseillé de choisir du blanc pour les murs car cela donne une impression d’espace, choisir également des couleurs claires et neutres comme le beige ou le marron pour le reste)
• Objets décoratifs trop volumineux
• Meubles superflus (ex: bidet, étagères cassé etc)

Dans le cas particulier des meublés il y a certains petits équipement auxquelles on ne pense pas forcément mais qui font la différence et permettent de louer son appartement beaucoup plus rapidement:

• Canapé lit au lieu d’un canapé simple
• Quelques plantes pas trop volumineuses
• Un micro-onde neuf ou une télévision neuve
• Un miroir à taille humaine
• Un peu de parfum d’intérieur pour masquer les odeurs potentiellement dérangeantes pendant la visite

Etape 3: Prendre les bonnes photos pour louer son appartement

Les photos du bien sont bien trop souvent négligées par les propriétaires, les sites d’annonces regorgent de photos mal cadrées ou floues. Et pourtant une photo bien prise peu tout de suite faire la différence au moment de louer son appartement. Un loyer un peu cher peut être compensé par des photos qui donnent une impression de “prestige” du bien par exemple. Les chiffres le prouvent: parmi les clients, 90% affirment consulter en priorité les annonces immobilières avec photos. De plus, ils ne consacrent que très peu de temps  à chaque photo et par conséquent ils jugent un bien en quelques secondes seulement, il est donc primordial de soigner cette première impression. Voici cinq règles d’or à respecter pour prendre de belles photos :

1. Attention à la qualité de la photographie: Privilégiez un appareil photo plutôt qu’un smartphone sauf si le smartphone est récent. Faites attention à ne pas bouger car cela rendrait la photo floue, vous pouvez poser l’appareil sur un trépied par exemple. Et même si cela semble évident il est parfois utile de le rappeler: pensez à nettoyer la lentille de votre appareil avant de prendre la photo.
2. Attention à la luminosité: Évitez de prendre vos photos le soir ou un jour ou il ne fait pas beau car un éclairage à la lumière artificielle donnera toujours un moins beau rendu que la lumière naturelle. Choisissez donc un jour ou il fait beau.
3. Évitez les photos prises de trop haut. La photo doit être droite, éviter les effet plongé ou contre plongé car cela donne l’impression que votre appartement est plus petit qu’il ne l’est réellement.
4. Choisissez ce que vous voulez photographier. Il faut bien entendu sélectionner les pièces avec des atouts ( balcon, cuisine moderne, piscine etc..) et faire en sorte que l’atout soit bien visible et mis au centre de la photographie.
5. Attention au bazar: Il faut que votre appartement soit parfaitement rangé au moment des photographies pour donner une impression d’espace et pour inciter les futurs locataires à se projeter en regardant les photos.

Etape 4 : Choisir son type de location: meublé ? vide ?

Pour choisir le type de location, il faut vous poser différentes questions:

Quelle est la taille de mon appartement ?

Si votre appartement est petit (20/30 m²), il sera plutôt louer par des étudiants et par conséquent il vaut mieux le louer en meublé parce que les étudiants achètent rarement des meubles pour les 2 ou 3 ans passés dans l’appartement.

Quel prix pratiquer ?

Il est évident que de louer son appartement en meublé pourra justifier un prix plus élevé. De même, une location en saisonnier permet de pratiquer des prix plus élevés si l’on considère le prix au mois. Attention tout de même car la location saisonnière ( type Air B n B) ne peut pas se faire légalement pendant l’année entière. Vous ne pouvez pas cumuler plus de 4 mois de location dans l’année. Ainsi, vos revenus à l’année seront peut être plus bas qu’avec une location classique. Une location en saisonnier oblige d’y consacrer un minimum de temps. Il faut répondre aux demandes, sélectionner les locataires, faire le ménage entre les locataires et se rendre sur le lieux pour remettre les clés à chaque location.

Combien de temps les locataires restent-t-ils ?

Si votre location est un lieu ou les locataires ont vocation à rester longtemps ( type maison familiale), il vaut mieux leur laisser le choix des meubles parce qu’ils auront besoin de se sentir chez eux.

Simulateur financier :

Lorsque vous achetez un bien, une question revient souvent : « est-il plus intéressant de louer mon bien vide ou meublé ? »
Nous mettons gratuitement à votre disposition cet outil pour vous permettre d’obtenir un premier conseil sur le choix à opérer et ainsi pouvoir comparer l’intérêt ou non d’opter pour la location meublée plutôt que la location non meuble

Etape 5: Fixer le montant du loyer

Il est très difficile de trouver le bon équilibre entre un prix attractif pour les locataires et un prix intéressant pour ses propres finances. Ainsi, afin de louer son appartement efficacement, plusieurs critères sont à prendre en compte:

• le lieu de l’appartement (un appartement en plein centre ville pourra être vendu plus cher)
• La proximité des commodités (s’il y a des transports en commun, école…)
• L’équipement
• La taille de votre appartement
• La modernité du bien …

Pour avoir une idée du prix idéal pour louer son appartement, le mieux reste de se promener sur les sites internet afin de voir les prix des biens similaires du secteur. Si au bout de quelques semaines il n’y a toujours pas de demande, c’est certainement que le prix du bien est trop élevé. Pour plus de détails, voir notre article sur le sujet. Pensez par exemple à la dimension de “barrière psychologique”. Un bien à 515 euros peut se louer beaucoup plus facilement au prix de 495 euros. Si la différence n’est pas grande, le locataire rangera l’appartement dans la catégorie “ moins de 500”  et sera plus enclin à le trouver bon marché.

Etape 6: Rédiger l’annonce

Le plus efficace pour louer son appartement reste aujourd’hui internet, via des plateformes en ligne. Ces plateformes demandent alors aux propriétaires de rédiger une annonce pour mettre en valeur leur bien. Mais pour louer son appartement le plus rapidement possible, quelques règles marketings simples sont à suivre lors de la rédaction de l’annonce:

• Ne pas répéter des choses déjà renseignées dans le questionnaire du site car le site se chargera de les renseigner et que cela risque de parasiter l’annonce.
• Mettre en avant sans en faire trop: il vaut mieux utiliser des adjectifs plus neutres tels que “chaleureux”, “moderne” ou “ avec du charme” plutôt que les superlatifs “ très beau” ou “magnifique” car ils ont tendance à provoquer la méfiance chez les locataires.
• Mettre la plus belle photo en premier car c’est souvent la première photo chargée sur le site qui est la plus mise en avant par la plateforme.
• Faire plusieurs photos et sous plusieurs angles car les sites telles que “LeBoncoin” ont tendance à mettre en avant les annonces plus récentes. Ainsi, avoir d’autres photos permet de publier une nouvelle annonce au bout de quelques jours si vous n’avez pas de retour.
• Utiliser des tournures qui inciteront les locataires à se projeter ( on peut par exemple mettre “Idéal pour un jeune couple”)

Les choses qu’il faut penser à mentionner dans l’annonce:

• les dispositifs de sécurité (gardien, alarme …)
• le type de chauffage
• les charges
• l’étage
• les commodités proches (écoles, crèches, transport en commun …)
• la taille du séjour
• les dispositifs d’isolation: (double vitrage…)

Etape 7: Publier l’annonce

Il existe de nombreuses plateformes pour publier votre annonce et ainsi louer votre appartement par vous même. Voici une petite analyse des différentes offres des plateformes les plus connues.

Le Bon coin : C’est un site web d’annonces, très populaire. le 1er en france. Le dépôt et la lecture d’une annonce sont gratuits. Sur le site, sont présents aussi bien des particuliers que des professionnels. Cependant, l’annonce est payante au dela d’une semaine.

Pap : C’est un site web d’annonces dédie au particulier qui, contrairement à Le Bon Coin, regroupe uniquement des annonces immobilières. Ce site a la particularité d’exclure les professionnels mais est payant au delà d’une semaine d’annonce. Les prix peuvent varier de  40 euros pour deux semaine à 80 euros pour une annonce publiée jusqu’à la location du bien.

Bien ici : Ce site est plus récent que les autres mais a connu une croissance très rapide ces dernières années. Il a la particularité d’être gratuit mais ultra moderne, avec un système de localisation très performant qui permet de visualiser la position de l’appartement dans la ville. On peut également chercher un appartement en ciblant la zone autour d’un lieu en particulier (université, école etc…).

Facebook : Utiliser son propre réseau peut être un moyen gratuit et efficace de louer son bien. Le principal inconvénient est que cela réduit considérablement la source de potentiels locataires.

Vous pouvez également passer par une agence et bénéficier de la notoriété de l’agence. Cette agence se chargera alors de publier une annonce sur son propre compte Facebook et sur tous les sites ou elle a un compte professionnel, ce qui vous évitera de multiplier les annonces.

Chez la Gestion en Ligne par exemple, nous proposons un forfait unique qui permet de publier l’annonce sur de nombreux sites que nous avons soigneusement sélectionnés pour leur pertinence dont LeBoncoin et Bien ici. en savoir plus

Mais trouver un locataire est loin d’être la seule mission de ce forfait: nous étudions également les dossiers des locataires, nous réalisons un contrôle anti-falsification des pièces fournies, et nous vous fournissons un avis d’expert de l’immobilier afin de choisir le meilleur locataire. Nous nous occupons également de la partie fastidieuse de l’administratif: rédaction des contrat et des annexes. Pour plus d’infos cliquez ici

 

Consultez notre page : Vos questions avant de louer