Louer son appartement rapidement et facilement
C’est pourquoi La Gestion En Ligne a décidé de vous partager ses 5 conseils pour louer son bien.
Louer vide ou meublé
Pour bien choisir entre ces deux modes de location, plusieurs éléments sont à prendre en compte :
- L’incidence de la fiscalité, qui n’est pas négligeable
- Le montant du loyer, jusqu’à 30 % plus élevé en meublé qu’en vide mais qui vient en fait compenser l’investissement à réaliser en mobilier et équipement pour rendre le bien meublé selon les exigences légales
- Le marché locatif local, qui peut tendre vers l’une ou l’autre des tendances
- L’agilité dont il faut faire preuve, car les baux de biens meublés sont plus courts et nécessitent de rechercher régulièrement de nouveaux locataires
En tant que bailleur, vous devrez donc réaliser une étude du marché, réaliser de nombreux calculs d’estimation, mais aussi avoir du temps disponible.
Pour vous aider à réaliser ce choix de louer vide ou meublé, vous pouvez également vous faire accompagner d’un professionnel qui saura vous guider en fonction de votre situation personnelle.
Proposer un loyer au prix du marché pour louer son appartement rapidement
Savoir déterminer le montant du loyer et des charges est un élément très important dans la mise en location d’un bien.
Déjà il faut savoir si le bien se situe dans une zone à encadrement des loyers, et dans ce cas-là se référer aux règles en vigueur.
Ensuite, si ce n’est pas le cas il faut appliquer un bon niveau de loyer :
- Ni trop élevé, qui ferait fuir les potentiels locataires, et retarderait d’autant le début de la location et donc la rentabilité de votre investissement
- Ni trop bas, ce qui engendrerait une demande très importante de visites du bien, mais surtout qui diminuerait la rentabilité de la location, voire pourrait vous mettre en difficulté si le niveau n’est pas suffisant face aux charges afférentes (charges de copropriété, crédit éventuel, impôts et taxes …)
Il faut donc tenir compte du marché local, car votre appartement sera en concurrence avec les autres.
Réaliser les diagnostics obligatoires
En location, il existe de nombreux diagnostics techniques obligatoires :
- De manière obligatoire: l’état des risques et pollutions et la performance énergétique (DPE)
- De manière facultative, si le bien est concerné : les diagnostics plomb (CREP), amiante, électricité, gaz et bruit
A savoir que depuis le 1er janvier 2023, les résultats influent sur la possibilité, ou pas, de mettre un bien en location ! En effet, il est désormais interdit de mettre en location une « passoire énergétique ». Aussi, au fur et à mesure du temps, les conditions de mise en location des biens vont se durcir et seront interdits de mise en location les biens suivants :
- La classe énergie G dont la consommation est supérieure à 450 kWh à partir du 1er janvier 2023
- La classe énergie G, à partir du 1er janvier 2025
- La classe énergie F, à partir du 1er janvier 2028
- La classe énergie E, à partir du 1er janvier 2034
De plus, les résultats du DPE doivent être communiqués aux futurs locataires :
- Sur l’annonce de mise en location
- Lors de la visite du bien, sur simple demande
- En annexe du bail
Le niveau du DPE influent également pour la détermination du loyer ! Les futurs locataires seront moins enclins à payer un loyer élevé si le DPE est mauvais.
Louer son appartement facilement en le mettant aux normes actuelles
Outre le critère de décence, qui est une obligation légale, pour mettre à louer son appartement, et même dans un contexte locatif tendu, vous devrez faire attention aux caractéristiques suivantes :
- Proposer un bien qui répond aux exigences de confort moderne en termes d’équipements (volets électriques, chaudière peu énergivore, cuisine équipée …)
- Avoir une esthétique tendance: pas de moquette mais du carrelage, de la peinture aux couleurs actuelles ou bien neutre, une touche de papier peint moderne, du mobilier récent si le logement est meublé
Proposer à louer son appartement, c’est aussi veiller à ce que les locataires s’y sentent bien, honorent leur loyer chaque mois mais aussi aient envie d’y rester le plus longtemps possible. Le fait d’offrir un logement qui auraient pu être le leur, fera qu’ils resteront plus longtemps sur place et vous évitera non seulement le fait de rechercher de nouveaux locataires, ce qui est chronophage, mais aussi éviter la vacance locative qui peut mettre en péril un équilibre financier.
Avoir un appartement locatif tendance n’est donc pas une option, mais un vrai calcul pour le long terme !
Bien choisir son locataire
Voilà bien l’étape cruciale quand on souhaite louer en toute sécurité : veiller à bien choisir son locataire !
Pour cela, il vous faudra d’abord demander un dossier de location composé de différents documents à demander à un locataire :
- Des éléments d’identité
- Des justificatifs de domicile
- Des informations de situation professionnelle
- Des justificatifs de revenus
Attention, il y a une vraie réglementation sur les documents à demander ainsi que leur quantité.
Ensuite, vient le moment le plus délicat, celui de la sélection des candidats. Pour cela, il y a deux étapes à respecter :
- Vérifier la situation du candidat
- Etudier sa solvabilité
La vérification est une étape indispensable car la situation locative tendue amène de nombreux candidats à donner de faux documents. Il faut donc être vigilant.
Ensuite pour la solvabilité, sachez que la part des loyers représente généralement entre 25 et 33 % des revenus. Il s’agit donc d’un seuil à ne pas dépasser, notamment si vous prenez une assurance loyers impayés, où c’est un critère de sélection.
Louer son appartement rapidement et facilement demande ainsi un peu de temps et de méthodologie pour éviter les écueils.