Loi Malraux, pour défiscaliser dans l’immobilier ancien

Si vous êtes en recherche d’informations concernant un dispositif de défiscalisation, peut-être que celui de la Loi Malraux vous conviendra.

Créée en 1962, la défiscalisation Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôts allant jusqu’à 30%, afin de permettre de sauvegarder le patrimoine immobilier français. Vous devrez alors respecter certaines conditions d’éligibilité.

C’est pourquoi La Gestion En Ligne vous détaille ce dispositif aujourd’hui : son fonctionnement, ses avantages, les conditions à respecter mais également ses limites.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Ce dispositif fiscal trouve son origine dans la loi n° 62-903 du 4 août 1962 instaurée par André Malraux.

Le fonctionnement de la loi Malraux réside dans :

• L’achat d’un bien immobilier de qualité
• La réalisation de travaux de rénovation
• La mise en location du bien

en échange une réduction d’impôt est accordée en fonction de la qualité du bien.

Depuis sa création, ce dispositif fiscal a fait l’objet de nombreuses modifications, afin de toujours remplir ses objectifs.

Historique de la Loi Malraux

En 1962, cette typologie d’investissement venait en complément de la législation sur la protection du Patrimoine Historique. C’est comme cela qu’est né le premier secteur sauvegardé à Sarlat (Dordogne). A l’époque les investisseurs déduisaient de leurs revenus le montant des travaux décaissés.

La première réforme a été mise en place le 1^er janvier 2009. A partir de ce moment-là, l’avantage fiscal a été modifié. Il a alors donné naissance au système actuel, qui consiste à accorder une réduction d’impôt, étalée sur la durée des travaux, dans la limite de 4 ans. La réforme de 2009 a également donné la possibilité de réaliser un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L. 262 1 du code de la construction et de l’habitation. Désormais, les investisseurs n’ont plus qu’à justifier le paiement des travaux au vendeur du bien, et non plus à l’Association Syndicale Libre (ASL).

Ensuite la loi rectificative de 2016, publiée au JO du 30 décembre 2016, a voulu rendre le dispositif plus incitatif en apportant plus de souplesse grâce à 3 mesures :

• Prise en compte de la création des SPR classés (sites patrimoniaux remarquables classés) par la loi du 7 juillet 2016 (n° 2016-925) et application d’une différence de taux de l’avantage fiscal ;
• Augmentation de la réduction d’impôt possible à 400.000 € et passage sur une période pluriannuelle, 4 ans très exactement, au lieu d’une année initialement ;
• Elargissement des biens éligibles, permettant à tous les locaux après travaux d’être destinés à la location d’habitation. C’est ainsi que les bureaux ayant pour objet d’être transformés en logement ont pu passer en Loi Malraux.

Objectifs de la Loi Malraux

L’objectif de ce dispositif fiscal est double :

• Protection du patrimoine architectural ;
• Revitalisation des centres historiques.

Cible d’investisseurs en Loi Malraux

Pour être éligible à ce dispositif fiscal, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Être un contribuable domicilié fiscalement en France ;
• Avoir un projet d’achat ou bien être propriétaire d’un bien immobilier ;
• Disposer d’une fiscalité importante, afin d’optimiser l’utilisation du budget travaux et de la réduction d’impôts sur une période allant jusqu’à 4 ans.

Les avantages de la loi Malraux pour les investisseurs

Si vous êtes intéressés par un investissement Malraux les 2 avantages absolus qui vont vous intéresser concerneront

• L’avantage fiscal d’une part
• Mais aussi la liberté concernant le loyer.

Mais vous pourrez aussi le comparer à autres dispositifs fiscaux plus ou moins ressemblants : Pinel et Denormandie.

Explication des dispositifs fiscaux

Le taux de réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier dépend de la qualité de l’immeuble acheté :

• 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique (anciennes ZPPAUP et AVAP)
• 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et les quartiers conventionnés par le Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU), anciens secteurs sauvegardés, dont la durée a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2024.

Bon à savoir : Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales, comme pour le Monument Historique.

Exemple de simulations d’investissement en loi Malraux 2024

Investissement Malraux de 150.000 € :

• Foncier : 50.000 €
• Montant des travaux : 100.000 €

Sur des travaux effectués sur 3 années, le montant de la défiscalisation : 30.000 €.

Le montant de la réduction d’impôt Malraux est de : 10.000 €/an.

Intérêt concernant le loyer

Si vous devez louer le logement réhabilité en Loi Malraux pendant une certaine durée, vous n’avez cependant pas de contrainte en ce qui concerne le loyer.

En effet, contrairement à d’autres dispositifs, vous n’aurez pas de plafonnement du loyer.

Comparaison avec d’autres dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie)

Différences entre Malraux et Pinel

Ce qui rassemble ces deux lois, c’est de permettre d’augmenter l’offre locative. Par contre vous pourrez constater de nombreuses différences avec ces 2 dispositifs :

• La Loi Malraux est beaucoup plus ancienne que la Loi Pinel
• L’investissement Malraux se fait uniquement dans l’ancien, et plus spécifiquement le Patrimoine National, alors que le Pinel se fait exclusivement dans le neuf, dans les quartiers qui ont besoin d’une offre locative plus importante
• Malraux permet une libre fixation des loyers, ce qui n’est pas le cas en Pinel
• L’avantage fiscal a une limite de 400.000 € sur 4 ans en Malraux, contre 64.000 € en Pinel sous certaines conditions

Différences entre Malraux et Denormandie

Si les 2 dispositifs concernent l’investissement dans l’ancien. Par contre, il subsiste certaines différences notables :

• Les travaux concernés ne sont pas les mêmes. Depuis, en Malraux, vous devrez les faire suivre par un architecte des bâtiments de France. En dispositif Denormandie, les travaux ont plus un objectif d’amélioration énergétique de l’habitat.
• La location en Malraux est d’une durée minimale de 9 ans, mais son montant est libre. Tandis qu’en Denormandie, vous pouvez faire varier la durée de location entre 6 et 12 ans, mais à un montant qui est plafonné.
• Le locataire doit respecter certaines conditions de ressources en Denormandie, tandis qu’en Malraux il n’y a pas de contraintes.
• Le montant de la réduction dépend de la typologie du bien acheté. Elle s’applique sur le montant des travaux en Malraux. Alors qu’en Denormandie, vous bénéficiez d’une réduction, qui varie en fonction de la durée de location du bien et qui s’applique sur le prix d’acquisition du bien
• Le dispositif Denormandie rentre dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 €/an, ce qui n’est pas le cas en Malraux.

Les conditions à respecter en loi Malraux 2024

Afin de pouvoir bénéficier des différents avantages de la Loi Malraux, il faut par contre remplir certains critères en ce qui concerne :

• Le bien à acquérir
• Les travaux à réaliser
• La durée de mise en location

Types de biens éligibles

Pour être éligible à ce dispositif, le bien immobilier doit être :

• Un immeuble bâti
• Situé dans une zone géographique spécifique :
  • Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique (anciennes ZPPAUP et AVAP) ou avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
  • Quartiers Anciens Dégradés (QAD)
  • Quartiers conventionnés par le Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).

Bon à savoir : Depuis 2017, les locaux anciennement professionnels ou commerciaux transformés en logements sont éligibles à la loi Malraux, ce qui n’est pas le cas des anciens logements transformés en locaux professionnels ou commerciaux.

Conditions liées aux travaux

Les biens faisant partie du dispositif de la Loi Malraux sont des biens précieux pour le patrimoine Français et c’est pour cela que les travaux doivent permettre leur conservation, leur restauration et leur mise en valeur.

Sont donc considérés dans le dispositif les travaux et frais suivants :

• Gestion du bien ;
• Frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration ;
• Travaux de restauration et de transformation du bien en logement ;
• Entretien et de réparation financées par le propriétaire ;
• Travaux de reconstitution de l’extérieur du bien immobilier.

Ils doivent par contre être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) et avoir été déclarés d’utilité publique (sauf dans le cas où un plan de sauvegarde ou de mise en valeur a été approuvé).

Bon à savoir : les sommes à déclarer dans le cadre de la loi Malraux sont celles supportées à compter de l’obtention du permis de construire jusqu’au 31 décembre de la quatrième année suivante.

Durée de location

Comme pour de nombreux dispositifs de défiscalisation, un bien acheté en loi Malraux doit être mis en location dans les conditions suivantes :

• Location nue
• Dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux
• Pour une durée minimale de 9 ans
• Dans un but de résidence principale

Les étapes pour bénéficier de la loi Malraux

Maintenant que vous disposez de tous les éléments à connaître pour investir en Loi Malraux, sachez que votre investissement va se dérouler en 4 grandes étapes :

• Étape 1 : Identifier un bien éligible selon les critères Malraux, mais également votre situation patrimoniale, le budget que vous souhaitez y consacrer ainsi que l’emplacement du bien ;
• Étape 2 : Monter un dossier de demande en VIR ou ASL, dont la différence se fait au niveau de la revente et des travaux. En Vente d’Immeuble à Ronver (VIR) vous achetez le foncier et les travaux à un promoteur, qui se charge de vous livrer un bien rénové et vous payez en fonction de l’avancement des travaux, comme dans le cadre d’un bien en VEFA. En Association Syndicale Libre (ASL), vous achetez le foncier au promoteur et vous vous associez avec les autres copropriétaires pour réaliser un contrat avec un maître d’œuvre qui s’occupera de la partie travaux.
• Étape 3 : Réaliser les travaux avec un professionnel, avec le suivi d’un architecte des bâtiments de France
• Étape 4 : Déclarer les travaux et bénéficier de la réduction d’impôt. Vous devrez alors fournir un certain nombre de pièces justificatives :

• • Engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux et pour 9 ans minimum ;
  • Note comprenant la superficie du logement et son adresse ;
  • Déclaration de revenus
  • Déclarations 2042 et 2044 S
  • Copie du bail, de la déclaration d’utilité publique ou de l’autorisation spéciale attribuée par le Préfet

Les risques et limites de la loi Malraux

Attention, comme tout investissement, si vous souhaitez bénéficier de la loi Malraux, sachez qu’il existe des risques liés à l’investissement immobilier, comme les coûts imprévus lors de la rénovation ainsi que les délais de mise en œuvre.

Ensuite, vous pouvez vous heurter à certaines limites de la loi Malraux, comme la disponibilité des biens éligibles sur le marché au moment où vous souhaitez investir.

Les conseils de La Gestion En Ligne

Pour résumer, si vous choisissez d’investir dans l’immobilier ancien au travers de la Loi Malraux :

• Vérifiez bien que vous êtes bien parmi les investisseurs cibles en termes de fiscalité
• Choisissez avec soin le bien immobilier
• Calculez bien le montant des travaux à réaliser
• Entourez-vous de professionnels pour l’aspect fiscal, patrimonial et gestion des travaux
• Ne perdez pas de temps à louer votre bien

Et pour cette dernière partie, pour vous accompagner dans la gestion locative, contactez-nous !