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La caution Visale : est-ce une bonne garantie ?

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans l’ancien, afin de le mettre en location ? Vous ne seriez pas contre un geste fiscal ?

Peut-être avez-vous déjà entendu parler de la loi Pinel ou bien du Déficit Foncier, mais connaissez-vous la Loi Denormandie ?

L’équipe de La Gestion en Ligne est là pour vous guider à en savoir plus sur cette loi : son contexte, les différents critères à remplir pour en bénéficier, mais aussi les réductions d’impôts qu’elle peut vous apporter ainsi que ses différences avec le Pinel et le Déficit Foncier.

 

 

Le contexte de cette loi

 

Il est des lois, qui naissent d’une nécessité de légiférer suite à des événements exceptionnels. C’est le cas de la Loi Denormandie qui a trouvé son origine à la suite de l’effondrement des 2 immeubles à Marseille.

Dans un contexte où de nombreuses zones urbaines sont vieillissantes et insalubres et où l’Etat n’est pas en mesure d’intervenir directement, la Loi Denormandie a pour objectif de permettre aux particuliers d’investir et rénover ces biens vétustes, tout en bénéficiant de réductions d’impôts.

 

D’une extension de la loi Pinel …

Au départ, en novembre 2018, le projet présenté par Julien Denormandie était tout simplement une prolongation de la Loi Pinel, mais dans le secteur de l’immobilier ancien, au lieu du neuf.

Voilà pourquoi on appelle aussi régulièrement la Loi Denormandie, Loi Pinel Ancien.

Ce projet de loi visait alors uniquement les centres-villes.

 

… à la revitalisation des villes …

C’est l’amendement par le Sénat en décembre 2018, qui a donné l’aspect final à la proposition de loi. L’accent a alors été véritablement mis sur le nécessaire besoin de revitalisation des villes entières, et non plus uniquement des centres-villes.

C’est donc sous cette forme que la Loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 avec une échéance initialement prévue au 31 décembre 2021.

 

… mais avec rapidement certaines modifications

Toutefois dès la première année de sa mise en place, la loi Normandie a subi quelques ajustements :

  • la liste des travaux a été étendue avec notamment plus la création d’une surface habitable supplémentaire dans le logement, et non plus uniquement rénovation
  • sa validité a aussi été prorogée jusqu’en décembre 2022.

 

 

Quels critères pour bénéficier de la loi Denormandie ?

 

Il existe trois types de critères à respecter impérativement pour bénéficier de ce dispositif fiscal. Ils sont liés :

  • Au bien locatif
  • A la nature du locataire
  • Au contrat de bail

 

Le type d’investissement à réaliser

Si vous souhaitez bénéficier de la Loi Denormandie, le bien concerné doit remplir un certain cahier des charges pour être éligible.

 

Quand réaliser son investissement ?

Vous devez acquérir ce bien entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022.

 

Quel type de logement acquérir ?

Il doit impérativement être ancien, et peut prendre deux formes :

  • Un logement ancien, nécessitant des travaux d’amélioration
  • Un local professionnel, transformé à usage d’habitation

 

Dans quelle zone investir ?

Au total, ce sont 245 villes qui sont éligibles à ce dispositif fiscal. Le logement convoité doit donc se trouver dans cette zone, qui est au choix :

  • Avec un important besoin de réhabilitation
  • En zone labellisée « Cœur de Ville»
  • Avec une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT), programme mis en place par la loi Elan (loi portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) en 2018

Le plus simple, si vous souhaitez vérifier que le logement que vous souhaitez acheter est dans la zone éligible est de consulter le site du Service Public : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie

 

Quelles sont les modalités des travaux à réaliser ?

Les travaux à réaliser sont de trois types possibles :

  • Des travaux d’amélioration énergétique, avec un bénéfice d’au moins 30 % pour un logement individuel ou 20% pour un logement collectif
  • Deux travaux dans cette liste de cinq: isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de la chaudière ou changement de production d’eau chaude
  • La création d’une nouvelle surface habitable : il peut s’agir d’un garage, d’une terrasse ou d’un balcon

Ils doivent représenter au moins 25% de l’opération totale (achat du bien + montant des travaux + frais de notaire).

Exemple : si l’enveloppe d’une opération est de 200.000 € (bien + travaux + frais de notaires), le montant des travaux devra être alors supérieur ou égal à 50.000 €.

 

Attention : ces travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition.

 

Toujours afin de bénéficier de la réduction d’impôts, les documents justificatifs précisés dans les 3 décrets d’application du 27 mars 2019 seront alors à fournir :

  • Deux diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés avant et après les travaux, pour mesurer l’amélioration de la consommation d’énergie
  • Les factures justificatives des travaux réalisés par des professionnels, avec leur détail

 

Si vous faites réaliser vous-mêmes les travaux, vous devrez alors être en mesure de présenter les factures.

Si vous passez par un promoteur, c’est à ce dernier de vous les fournir, pour que vous puissiez les transmettre à l’administration fiscale.

 

La nature du locataire à qui louer

Si la loi autorise la location à un ascendant ou descendant, celui-ci ne doit pas être du même foyer fiscal.

 

Par ailleurs, afin de favoriser le logement des ménages de la classe moyenne qui n’ont pas le droit aux logements sociaux, mais qui ont parfois des difficultés à se loger dans le secteur privé classique, la Loi Denormandie a mis en place un plafond de ressources. (Source : Légifrance)

 

Celui-ci dépend de 2 éléments :

  • Du revenu fiscal de référence du locataire
  • De sa zone géographique

 

Le contrat de bail à appliquer

Une des conditions pour bénéficier de la Loi Denormandie est de s’engager à louer le bien, et ceci avant la fin de l’année qui suit l’achèvement des travaux.

Le type de contrat de bail

Il doit s’agit :

  • D’une habitation principale
  • D’un logement nu, le meublé est interdit

Sa durée devra être de 6,9 ou 12 ans.

 

Le loyer à appliquer

Comme il existe un plafond de ressources pour permettre de louer les biens sous dispositif Denormandie, un plafond de loyer est également appliqué.

Loyer plafonné = barème x surface utile x coefficient

 

Le barème est donné en €/m².

Il varie chaque année. (Barème disponible sur Service-public.fr)

Il est dépendant de la zone géographique du bien.

 

La surface utile dépend de la surface habitable et des annexes du logement.

Surface utile = surface habitable + (0,5 x surface des annexes)

Attention : le garage n’est pas considéré comme une annexe. Les surfaces annexes sont limitées à 8 m².

 

Le coefficient multiplicateur dépend de la surface utile.

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / surface utile)

Attention : le coefficient se limitera à 1,2.

 

 

Quelles réductions d’impôts apportées par la loi Denormandie ?

En tant qu’investisseur, la fiscalité est évidemment un facteur important pour réaliser votre achat. Attention ces réductions sont différentes en Outre-Mer.

 

Des réductions progressives en fonction de la période de location

Plus vous louerez longtemps votre bien, plus votre réduction d’impôts sera importante :

  • 12 % du prix du bien pour un engagement de location de 6 ans
  • 18 % du prix du bien pour un engagement de location de 9 ans
  • 21 % du prix du bien pour un engagement de location de 12 ans

Il s’agit du même avantage fiscal que pour la Loi Pinel.

 

Une limitation de la réduction d’impôts

Cette réduction d’impôts est toutefois calculée en tenant compte d’un plafond d’investissement de 300.000 € ou 5.500 €/m² de surface habitable.

 

Exemple :  Vous achetez un bien avec une enveloppe globale de 400.000 € (achat + frais de notaire + travaux), dans ce cas votre réduction sera de :

  • 300.000 x 12% = 36.000 € pour une location de 6 ans, soit 6.000€/an
  • 300.000 x 18% = 54.000 € pour une location de 9 ans, soit 6.000 €/an
  • 300.000 x 21 % = 63.000 € pour une location de 12 ans, soit 5.250 €/an

Ne pas oublier le plafond de l’enveloppe pour la réduction d’impôts.

 

Quelles différences avec la Loi Pinel ou le Déficit Foncier ?

Alors maintenant que vous avez pu découvrir la Loi Denormandie, connaissez-vous ses différences avec les deux principales lois « concurrentes », à savoir Pinel et Déficit Foncier.

 

Denormandie vs Pinel

Ces deux dispositifs sont vraiment similaires, notamment en termes de réduction d’impôts, la première devant être dans l’alignement de la seconde. Toutefois, la Loi Denormandie s’applique :

  • Sur les logements anciens contre du neuf, réhabilité ou en état futur d’achèvement (VEFA) pour la Loi Pinel
  • Avec obligation de réalisation de travaux et de diagnostics énergétiques
  • Sur une plus large zone géographique

 

Denormandie vs Déficit Foncier

Ces deux lois sont un objet commun : la défiscalisation de vos revenus. Les différences entre les deux lois sont :

  • Une durée maximale de 12 ans pour l’une contre 10 pour l’autre
  • Une réduction progressive en fonction de la durée de location pour la première, contre une limitation de 10.700 € par an pour la deuxième
  • La possibilité de louer à ses ascendants ou descendants (en dehors du foyer fiscal)

 

Il n’y a donc pas de meilleur dispositif qu’un autre, tout dépend de votre situation patrimoniale actuelle ainsi que votre vision future.

 

 

Ce qu’il faut retenir de la loi Normandie

 

  • Des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 63.000 €
  • La possibilité de louer aux ascendants ou descendants, ce qui en fait un vrai outil patrimonial
  • Un investissement possible dans 245 villes françaises
  • La déduction de certaines charges de vos impôts : taxes foncières, frais d’entretien du logement, frais de gestion locative, primes d’assurances et intérêts d’emprunt