logement décent

Logement décent, les évolutions depuis la loi 89

 

C’est la loi 89 qui a imposé la notion de logement décent dans le paysage immobilier. Si aujourd’hui ce type de logement est défini par certains critères, ça n’a pas toujours été le cas. De plus, suivant le type de logement ces critères peuvent varier.

En tant que bailleur vous devez ainsi les respecter, sous peine d’action de la part de votre locataire. Aussi La Gestion En Ligne est là pour vous préciser tout en détail.

 

 

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Actuellement pour être considéré comme un logement décent, un bien doit respecter 5 caractéristiques, qui ont évolué au fil des années.

 

Définition

Les 5 critères à respecter sont :

  • La surface minimale
  • L’absence de risque pour la sécurité et la santé de l’occupant
  • L’absence de nuisibles et parasites
  • La performance énergétique minimale
  • La mise à disposition de certains équipements, variant s’il s’agit d’un logement vide ou meublé

 

L’évolution du critère de décence d’un logement au travers des lois

 

La loi 89

La notion de logement décent est apparu dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 en imposant certains critères pour que son bien soit considéré comme un logement décent.

 

La loi SRU

Cette loi du 13 décembre 2000 a introduit alors la notion de décence dans le Code Civil et son obligation afin de pouvoir louer un bien immobilier.

 

Le décret du 30 janvier 2002

Les premières caractéristiques de décence sont apparues lors de la publication du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 3 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

 

Les différentes lois pour la consommation énergétique

Par la suite différentes lois sont passées de manière à éviter les déperditions énergétiques. Depuis le 1er janvier 2018, le logement loué a du présenter une étanchéité à l’air suffisante.

Depuis le 1er juillet 2018, le logement doit présenter une aération suffisante.

A partir du 1er janvier 2023, la notion de décence énergétique fera son apparition et sera attribuée aux logements dont le DPE indiquera une énergie finale par mètre carré par an inférieur à 450 Kwh/m².

 

 

Les obligations d’un logement décent loué vide

Un logement vide décent doit ainsi répondre aux cinq critères imposés

 

La surface minimale

Un logement décent doit avoir, au moins, une pièce principale présentant

  • Une surface de plus de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum
  • Un volume habitable de 20 m3 minimum.

Dans le cas d’une colocation, c’est la chambre du colocataire qui doit respecter ces critères.

Suivant les départements, des conditions plus drastiques peuvent être imposées. C’est notamment le cas à Paris où des règles spécifiques s’appliquent si le logement comporte plusieurs pièces principales :

  • La superficie d’au moins une des pièces principales doit être supérieure à 9 m²
  • Les autres pièces principales ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m²
  • La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m

 

L’absence de risque pour la sécurité et la santé de l’occupant

Le logement devra respecter les caractéristiques suivantes :

  • Etre clôt et couvert
  • Posséder des dispositifs de retenus des personnes pour toutes les ouvertures
  • Etre dans un état ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé des locataires
  • Posséder des réseaux et branchements d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage en bon état de fonctionnement
  • Avoir une bonne aération
  • Avoir un éclairement naturel des pièces principales suffisant avec un accès à l’air libre

 

L’absence de nuisibles et parasites

Le logement doit être exempt de nuisibles.

 

La performance énergétique minimale

Le logement loué devra être bien étanche à l’air, afin de limiter la consommation énergétique pour chauffer ou garder la fraîcheur du logement.

De plus, à partir du 1er janvier 2023 les nouveaux baux ou renouvellements ne pourront être conclus que pour des logements avec une consommation d’énergie annuelle inférieure à 450 kWh/m² de surface habitable.

 

La mise à disposition de certains équipements

Un logement vide décent devra posséder :

  • Un chauffage
  • Une alimentation en eau potable
  • Un système d’évacuation des eaux usées
  • Une cuisine ou coin cuisine
  • Des sanitaires à l’intérieur du logement
  • Un réseau électrique

 

 

Les obligations d’un logement décent loué meublé

Les critères de décence sont les mêmes que pour un logement, mais viennent s’ajouter des critères relatifs à l’ameublement. Le logement doit en effet comporter :

  • Une literie avec couette ou couverture
  • Des volets ou rideaux dans les chambres
  • Des plaques de cuisson et un four (ou micro-ondes)
  • Un réfrigérateur avec un compartiment congélation
  • De la vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
  • Une table et des chaises
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager adapté.

En location meublée, le mobilier obligatoire doit notamment être présent dans chacune des pièces du logement sous peine d’être requalifié en location vide ! (cf. notre article sur la location meublée et mobilier obligatoire).

 

Logement décent : les obligations du bailleur

Si en tant que bailleur vous avez l’obligation de fournir un logement décent à la signature du bail, celui-ci doit le rester tout le long du bail.

Il n’y a pas cependant d’obligation de tout refaire à neuf, mais tout simplement de le conserver en état ne mettant pas en danger la santé ou la sécurité de votre locataire.

 

 

Logement décent : les voies de recours du locataire

Si le logement n’est pas décent, votre locataire doit commencer par vous faire une demande. Cette demande, faite en recommandé avec AR, fait courir un délai de deux mois au terme duquel, en l’absence de régularisation, votre locataire peut procéder en deux étapes :

  • Saisir la commission départementale de conciliation
  • Saisir le tribunal d’instance en cas d’échec de la conciliation. Celui-ci peut, dans son jugement, outre vous contraindre à réaliser les travaux, vous condamner à baisser son loyer et payer des dommages et intérêts

Le service public met aussi des informations à votre disposition sur la Location immobilière : mise à disposition d’un logement décent.

Par ailleurs, dans certains cas et en fonction de conventions passées entre les Mairies et les Caisses d’Allocations familiales, la CAF peut stopper vos versements en cas de non décence constatée.