Qu’est-ce qu’un logement conventionné ? Avantages et inconvénients

On parle souvent de “logement conventionné” sans savoir exactement de quoi il s’agit et quelles en sont les conséquences. Quels sont les différents types de conventionnements, quelles sont les conséquences du conventionnement, et est-ce intéressant pour le propriétaire ?

La Gestion en Ligne vous aide à discerner votre intérêt sur le conventionnement. 

Qu’est-ce qu’un logement conventionné ?

Un logement conventionné engage le propriétaire, le locataire et l’État

Un logement conventionné, ou appartement conventionné, est tout simplement un logement dont le loyer est accessible afin de permettre aux personnes à faibles revenus de se loger correctement. Le locataire n’est pas le seul bénéficiaire puisque le propriétaire profite également de certains avantages.

Le principe du logement conventionné est simple : le propriétaire signe une convention pour une certaine durée avec l’administration qui lui donne à la fois des avantages (subventions pour travaux par exemple) et des contraintes (plafonds de loyers et de ressources des locataires). Selon les cas (nous y revenons dans un instant), la durée du bail est de 6 ou 9 ans.

Cette convention est signée dans le cadre du prêt mis en place pour l’acquisition ou dans le cadre de travaux de réhabilitation importants du bien.

Elle peut faire l’objet de contrôles de la réalité des engagements pris par le bailleur.

Spécificités d’un logement à loyer conventionné

• Le loyer est plafonné (plafond déterminé par la localisation du bien)
• Les revenus du ou des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond, variable selon la zone géographique et la composition du foyer
• Le propriétaire n’a pas le droit de louer un logement conventionné à un membre de sa famille
• Le bail a une durée minimale de 6 ans (9 ans en cas de travaux)

Quelques spécificités existent ensuite selon le type de logement. Deux types de conventions pour les logements sont à distinguer.

Quels sont les différents types de conventionnement ?

Dans le secteur privé, deux types de conventionnement coexistent : le conventionnement APL et le conventionnement ANAH.

Le conventionnement APL

Le conventionnement APL, pour Aide personnalisée au logement, est parfois appelé logement conventionné CAF (Caisse d’allocations familiales). Dans ce cas, la convention est signée entre le propriétaire et le préfet du département dans lequel est situé le bien. Très concrètement, l’État reverse l’APL directement au bailleur, prenant de ce fait en charge une partie du loyer. Le locataire n’a plus qu’à payer la différence.

Ce type de conventionnement concerne les logements acquis à l’aide d’un Prêt Conventionné ou d’un Prêt Accession Sociale.

Ces prêts doivent avoir été souscrits avant le 31 décembre 2019 pour pouvoir ouvrir des droits aux APL.

Les principales conditions pour accéder aux APL sont les suivantes :

• Le logement conventionné APL doit être la résidence principale du locataire
• La location doit être vide (non meublée)
• Les loyers sont plafonnés
• Les ressources du locataire sont également plafonnées (faites une simulation sur le site de la CAF)

Il est important de noter qu’il n’est pas nécessaire d’opter pour un logement conventionné pour bénéficier de l’APL. En cas d’incapacité à obtenir l’APL, un locataire peut également prétendre aux deux autres dispositifs de la CAF, toujours sous conditions (Allocation de logement familiale et Allocation de logement sociale).

Le conventionnement ANAH

Ce type de conventionnement lie le propriétaire bailleur à l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat), qui lui permet de bénéficier d’une déduction fiscale sur ses revenus fonciers. Son taux dépend directement des revenus du locataire :

• Entre 15% et 30% pour un loyer « intermédiaire » (variable selon la zone géographique et la composition du foyer)
• Entre 50% et 70% pour un loyer « social » ou « très social »
• Jusqu’à 85% si le propriétaire délègue la gestion locative à une association ou à une agence immobilière à vocation sociale (on parle dans ce cas d’intermédiation locative sociale)

Il faut encore distinguer deux sous-catégories de conventionnements ANAH, selon que des travaux sont engagés ou non.

Logement conventionné ANAH sans travaux

Cette convention, d’une durée minimale de 6 ans, vise à obtenir une déduction fiscale sur les revenus fonciers en fonction de la location du logement mais aussi du niveau du loyer (selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social). Outre le niveau de loyer, la location est soumise à des conditions de ressources pour les locataires.

D’autres conditions doivent également être respectées :

• Il ne peut être délivré de congé au locataire pendant les 6 années de la convention
• Le bail doit être non meublé
• La location doit constituer la résidence principale du locataire.

Logement conventionné ANAH avec travaux

D’une durée minimale de 9 ans, la convention ANAH avec travaux permet d’obtenir les mêmes avantages fiscaux que dans la convention ANAH sans travaux, mais elle peut aussi ouvrir le droit à un subventionnement partiel des travaux effectués.

Pour un propriétaire, un logement conventionné peut être l’occasion de financer une rénovation

Le logement conventionné est-il une solution intéressante ?

– CONVENTIONNEMENT APL : ce type de conventionnement est très rare dans le secteur privé. Par ailleurs, l’accès aux prêts permettant de prétendre au conventionnement est supprimé depuis le 31/12/2019.

– CONVENTIONNEMENT ANAH : il n’y a pas de miracle ! Ce que concède l’état (avantage fiscal, subvention) n’est pas sans contreparties. C’est donc une affaire d’opportunité. Compte tenu des multiples paramètres à prendre en compte (plafonds de loyers par rapport aux loyers de marché, plafonds de ressources, avantage fiscal), il est nécessaire de faire les calculs dans le détail au cas par cas.

La recherche du conventionnement ANAH nous semble donc réservée à des propriétaires avertis, en mesure de prendre en compte tous les paramètres objectifs. Par ailleurs, d’une manière plus subjective, il faut compter le temps à consacrer à un tel dossier, d’autant plus que la subvention ANAH peut ne pas être accordée (éventuellement faute de budget).

Peut-on vendre un logement conventionné ?

En tant que propriétaire bailleur, il est possible de vendre un logement conventionné, mais sous certaines conditions. L’un des inconvénients de ce système est que le propriétaire ne peut plus jouir de son logement comme il le souhaite. Ainsi, dans le cadre d’un logement conventionné ANAH, la vente du logement entraîne le remboursement des subventions perçues. Selon le montant de la vente, elle peut rester intéressante ou, au contraire, plus du tout. Une fois encore, mieux vaut être un propriétaire averti.

Il n’est pas non plus possible de se séparer en cours de convention du locataire du logement. En cas de mutation de la convention, le nouveau propriétaire doit donc appliquer la convention signée par le propriétaire précédent, selon les mêmes conditions.