Location vide, principes et obligations

Vous êtes bailleur et vous vous posez des questions avant de louer, notamment sur la location vide. Le choix de la typologie de location engendre en effet des droits et des obligations différents, sans compter l’aspect fiscalité.

C’est pour cela que vous devez :

• Etudier le concept de la location vide, notamment vis-à-vis de la location meublée
• Comprendre le fonctionnement de la location vide
• Connaître vos obligations et celles de votre futur locataire

La Gestion En Ligne est là pour vous accompagner à maîtriser ce concept.

La notion de location vide

Avant d’évoquer les principes de ce type de location, voici quelques éléments concernant la location vide.

Définition

Une location est considérée comme vide si elle est louée sans meubles.

Le concept de location vide est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre alors le contrat de location, la surface, le dossier de diagnostic technique …

Attention, qui dit location vide, ne dit pas qu’elle ne doit pas être équipée. Le bailleur peut tout à fait mettre une cuisine équipée, une salle de bain équipée, laisser de l’électroménager, une armoire ou autre. Par contre vous devrez bien les mentionner dans le bail, car tout équipement ou matériel non mentionné sera réputé ne pas être dans le logement. Cela signifie concrètement que si votre locataire part avec l’armoire laissée dans le logement mais non mentionnée dans le bail, et bien vous n’aurez aucun recours.

Points communs et différences entre location vide et location meublée

Location vide ou location meublée ? Si vous hésitez voici les grands principes.

Rappel sur la location meublée

Contrairement à la location vide, un logement meublé doit absolument posséder une liste minimum de meubles, mais aussi des meubles adaptés à chacune des pièces du logement. Une pièce ne pourra ainsi pas être vide, tandis que les autres seront correctement meublées.

Vous pourrez voir votre bien requalifié en logement vide, en l’absence des éléments de base requis

Points communs entre location vide et meublée

Les logements vides et meublés ont cependant de nombreux points communs en ce qui concernent les formalités : dossier de location, les règles de cautionnement, la liste des charges locatives, le critère de décence, la sous-location …

Différences entre location vide et meublée

Au final, ce sont les différences entre les deux types de location qui vous permettront de choisir celui qui correspond le plus à vos attentes.

Les principales différences concernent :

• La durée du bail
• Le dépôt de garantie
• Le préavis de départ donné par le locataire ou congé donné par le propriétaire
• La fiscalité

On n’oubliera pas non plus que le loyer d’un meublé est en moyenne 30 % plus élevé qu’un logement vide, de par la fourniture des meubles.

Les 6 principes de la location vide à retenir

L’essentiel de la location vide réside dans ces six grands points.

La durée du bail en location vide

Pour un particulier, la durée minimale de location est de 3 ans. Il est d’usage de mettre cette durée à la conclusion du bail, et d’introduire une clause de tacite reconduction, pour ne pas avoir à signer un nouveau contrat.

Pour une personne morale, la durée minimale de location est de 6 ans, sauf si le bien est détenu par une SCI familiale. Dans ce cas, la durée est alors de 3 ans.

Vous souhaitez conclure un contrat de location vide d’une durée inférieure à 3 ans ? Vous devez alors respecter les conditions suivantes :

• La durée devra être au minimum d’un an
• Le motif pour réduction de la durée doit être :
  • Légitime (départ à la retraite, retour en France pour des expatriés)
  • Inclus dans le bail

Quand cet événement surviendra vous devrez alors le formaliser par écrit de manière précise et prévenir votre locataire au moins deux mois avant la survenance de cet événement.

Si cet événement ne survient pas, le bail sera considéré comme un contrat de location vide de droit commun, avec donc une durée minimale de 3 ans.

La résiliation du bail

Bailleur comme locataire peuvent mettre fin tous les deux au contrat de bail. Pour le bailleur, on parle alors plus souvent de résiliation du bail, tandis que du côté du locataire on parle souvent de congé, même si ce terme est parfois utilisé aussi du côté bailleur.

Par le bailleur

Le propriétaire d’une location vide peut donner congé à son locataire selon les conditions cumulatives suivantes :

• A l’échéance du contrat de bail
• Avec un préavis d’au moins 6 mois
• Pour l’un des 3 motifs suivants:
  • La vente du logement, et dans ce cas le locataire a un droit de préemption pour acheter le bien
  • La reprise pour y habiter vous-même ou un membre proche de votre famille
  • Un motif légitime et sérieux
• Par écrit, par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte de commissaire de justice, ou bien par remise en main propre contre récépissé ou émargement

Nous vous conseillons lors de la rédaction du contrat de bail d’intégrer une clause résolutoire, qui vous permettra de mettre fin de plein droit au bail, en cas de manquements graves. Il pourra s’agir d’impayés, d’absence d’assurance, de non-respect de la destination du bien, de non-respect de la jouissance paisible du bien ou alors du non-versement du dépôt de garantie.

Par le locataire

Votre locataire peut donner son congé à tout moment, avec un préavis de 3 mois. Celui-ci commence à courir à la date de la réception de la lettre recommandée, avis d’un commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Dans quelques cas, le délai peut être raccourci à 1 mois. C’est notamment le cas en zone tendue, si obtention du premier emploi, de mutation, de perte d’emploi …

Le loyer en location vide

Le législateur encadre de plus en plus la notion de loyer ces dernières années, que ce soit pour le loyer initial, sa réévaluation ou bien lors du changement de locataire.

Le loyer initial

Le montant du loyer peut être :

• Librement fixé dans de nombreuses villes
• Encadré avec un loyer maximum à ne pas dépasser, dans de nombreuses grandes agglomérations françaises (cf. notre article sur le fonctionnement de l’encadrement des loyers).

La variation du loyer

Que ce soit à la hausse ou à la baisse, vous pourrez varier le loyer uniquement si :

• Une clause d’indexation sur l’indice de référence des loyers (IRL) est intégrée au contrat de location
• Le bien n’est pas une passoire énergétique, soit avec une classe énergie entre A et E. depuis le 24 août 2022, les biens classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer.

Le loyer de relocation

Si votre logement n’est pas situé en zone tendue, vous pouvez alors fixer librement le montant du nouveau loyer.

Si votre logement est situé en zone tendue, le loyer de relocation est alors encadré, et ne peut dépasser celui de l’ancien locataire sauf si :

• Le départ de l’ancien locataire date d’il y a plus de 18 mois
• Des travaux d’amélioration du logement ont été réalisés il y a moins de 6 mois et si l’étiquette énergie du logement est située entre A et E.

Attention, si votre logement est situé en zone à encadrement de loyer, le nouveau loyer devra impérativement être doublement limité :

• A celui de l’ancien locataire
• Au loyer de référence majoré

Dans tous les cas, zone tendue ou non, si le bien est classé F ou G, le loyer de relocation ne pourra pas dépasser celui de l’ancien locataire.

Les charges

Concernant les charges de copropriété, vous bénéficiez des charges récupérables auprès de votre locataire. Cela signifie que vous devrez avancer certaines charges, fixées par décret, auprès de la copropriété, mais que vous pouvez en demander le remboursement d’une partie à votre locataire. Ce sont les charges récupérables. C’est valable autant pour les locations « classiques », que pour les colocations.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire à la signature du bail et dont l’objet est la provision pour d’éventuelles dégradations de la location.

Celui-ci présente les caractéristiques suivantes :

• Montant d’un mois de loyer maximum
• Restitution sous un mois maximum lors de la sortie du logement, si l’état des lieux de sortie n’indique aucune dégradation. C’est deux mois, le cas échéant.
• 20 % de la somme peut être conservée de manière provisoire au titre des charges, en attendant la régularisation annuelle des charges.
• Pénalité de 10 % possible pour toute restitution au-delà du délai légal.

L’état des lieux

Vous devrez réaliser un état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement. Le comparatif entre les deux permet alors de constater le maintien en l’état, ou de sa dégradation normale en fonction de l’usure du temps ou anormale du fait d’un mauvais entretien.

C’est cette différence qui aura pour conséquence la retenue ou pas d’une partie du dépôt de garantie.

Location vide, quelles obligations pour les parties en présence

Le contrat de location vide est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qu’il oblige les deux parties en présence.

Pour le bailleur d’une location vide

En tant que propriétaire bailleur, vous devez :

• Remettre un logement décent, en bon état d’entretien et de réparation
• Fournir à la signature du contrat, le dossier de diagnostics techniques
• Remettre gratuitement ses quittances de loyer, à votre locataire qui en fait la demande
• Laisser la paisible jouissance du bien à votre locataire

Pour le locataire d’une location vide

De son côté, votre locataire doit :

• Payer en temps et heure, les loyers et les charges prévues dans le contrat de bail
• Assurer au premier jour de location le logement, et en fournir la preuve
• Veiller à réaliser la maintenance de la chaudière individuelle ou cheminée, et en fournir la preuve
• Ne pas sous-louer le bien, si la mention n’est pas expressément mentionnée dans le bail
• S’occuper du bien sans trouble anormal du voisinage
• Laisser visiter le logement dès le congé reçu, dans les conditions légales

Conclusion

Location vide ou bien location meublée, à vous de choisir.

Si vous avez encore du mal à vous situer en fonction de la situation géographique de votre bien, de sa surface, contactez-nous pour en discuter.