Se lancer dans la location immobilière

La location immobilière, quand et comment se lancer ?

Si vous vous posez des questions avant d’investir, cela se comprend parfaitement ! Investir dans l’immobilier locatif, c’est quand même acheter un bien, le plus souvent à crédit, pour le louer à un tiers pendant une période plus ou moins longue suivant le type de location. Il s’agit donc de réaliser cette opération avec prudence, de bien anticiper l’opération afin de déterminer l’opportunité ou pas de la réaliser.

En effet, si vous achetez un bien à mettre en location, c’est avant tout pour répondre à une logique patrimoniale qui se construit dans la durée.

Aussi, si vous souhaitez vous lancer, il vous faudra :

• Cerner les enjeux de la location
• Bien choisir le type de location
• Préparer votre bien à mettre en location
• Respecter certaines obligations
• Gérer la relation avec vos locataires

Alors, voyons si la location immobilière est faite pour vous !

Connaître les enjeux de la location immobilière pour les bailleurs

Investir dans l’immobilier locatif c’est avant tout avoir un objectif derrière. Il s’agit le plus souvent de la construction d’un patrimoine immobilier et financier. Cependant comme tout investissement, vous devrez faire attention à certains risques, qui en découlent. Toutefois la législation essaye de les compenser avec des dispositifs fiscaux attractifs.

Découvrons donc ces enjeux !

La location immobilière pour se construire un patrimoine

L’acquisition d’un patrimoine immobilier locatif peut répondre à un ou plusieurs objectifs patrimoniaux :

• Construire un patrimoine rentable et sécurisé
• Générer des revenus complémentaires immédiatement, pour financer les études des enfants ou bien compléter la retraite
• Anticiper la retraite, en réalisant un investissement qui s’autofinance ou presque pendant la période d’activité, et qui apportera des revenus complémentaires une fois la période de crédit passée
• Transmettre un héritage immobilier aux enfants, ce qui leur permettra de bénéficier de revenus complémentaires
• Diminuer ses impôts, en bénéficiant de dispositifs fiscaux intéressants

Les risques de la location immobilière

Avec un rendement supérieur à celui des placements financiers sans risque, les placements immobiliers comportent également plus de risques.

Se défaire de son épargne pour une acquisition à crédit

En règle générale, pour de l’acquisition d’un bien locatif, les banques demandent un minimum d’apport personnel. Suivant les périodes de tension du crédit, les banques demandent d’apporter l’équivalent des frais de notaire et d’agence immobilière, le cas échéant. En période de grosse tension, l’apport demandé peut monter facilement dans les 30 à 40 %, ce qui n’est pas négligeable.

Avant de penser à investir avec un gros apport, vous devrez bien y réfléchir à deux fois. Non seulement, vous allez devoir emprunter moins, et donc avoir moins d’intérêts d’emprunt à défiscaliser, mais en plus vous devrez conserver un minimum d’économies. En effet, un bien immobilier, même en location, nécessite des travaux et entretien qu’il faut pouvoir parfois réaliser immédiatement (exemple : une chaudière vieillissante, fenêtres mal isolées …).

Se tromper dans le type de bien à acheter

Un des plus grands risques est en effet de se tromper de type de bien à acheter, car au final c’est sa rentabilité qui peut être affectée.

Pour une enveloppe d’investissement, étudiez bien sur le marché sur lequel vous souhaitez investir. Que réclame le marché ? Des petites ou grandes surfaces ? Des biens meublés ou vides ? Quel secteur géographique est en croissance ? C’est autant de question à vous poser avant d’effectuer cet investissement.

Et si vous souhaitez bénéficier d’un dispositif fiscal, vérifiez bien que les loyers à percevoir, souvent plafonnés sont suffisants ou bien que votre reste à vivre est suffisant pour compléter. Voyez également si le quartier choisi permet une revente du bien facilement après la période de défiscalisation.

En règle générale, un emplacement de taille moyenne, proche du centre-ville et des transports en commun, trouve très facilement preneur tant en termes de locataire, que de revente future.

S’engager pour de nombreuses années

Investir dans la location immobilière, c’est s’engager dans la durée. Déjà, lorsqu’on souhaite bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques, vous devez vous engager sur une durée de location de 6 ans minimum. Vous devrez donc veiller à ne pas mobiliser des ressources dont vous auriez besoin à court terme.

Ensuite, pour vraiment récolter les fruits de votre investissement locatif, vous aurez besoin de quelques années de détention : bénéficier d’une baisse d’impôts sur la durée, mais aussi pour une valorisation du patrimoine immobilier acquis. Il est donc question de temps !

Les avantages fiscaux pour les bailleurs

Les investisseurs immobiliers sont une manière d’optimiser également sa fiscalité, en optant parmi les différents dispositifs de défiscalisation. Neuf ou ancien, en métropole ou en outre-mer, il n’y a pas de bon ou mauvais investissement, il y a surtout l’investissement immobilier qui correspond à votre objectif patrimonial.

C’est pourquoi les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier dans le cadre de la location immobilier, sont un vrai enjeu à prendre en compte et à étudier avec minutie. N’hésitez pas pour cela de vous faire accompagner par un professionnel de la défiscalisation, qui a l’habitude des différents montages possibles.

Choisir le bon type de location immobilière

Comme on choisit le bien et le dispositif fiscal avec minutie, la façon dont on met en location son bien est également un critère à étudier. L’équipe de La Gestion En Ligne vous partage quelques conseils pour choisir le type de location adapté à votre bien.

Location vide vs meublée, avantages et inconvénients

De nombreux critères rentrent en ligne de compte pour choisir la typologie de location immobilière que vous allez choisir.

Le premier critère doit être l’écoute du marché immobilier local. Si vous investissez dans une ville étudiante, vous pourrez privilégier les locations meublées dont les étudiants sont généralement friands. Il en est de même pour les quartiers d’affaires, où résident parfois en semaine certains cadres. Si par contre, vous investissez dans une petite ville ou ville moyenne habitée par les familles, optez pour de la location vide.

Dans la perspective où votre marché ne montre pas de tendance entre le meublé ou vide, dans ce cas vous avez le choix. C’est donc le critère de l’imposition sur les revenus et la plus-value immobilière qui pourront vous aider à trancher. Avant tout c’est la meilleure position ! Avec un bon simulateur comme celui que nous vous proposons, vous aurez ainsi les chiffres précis pour déterminer le bon type de location.

Location à long terme vs courte durée

Si jusqu’à présent, la location courte durée n’était souvent réservée qu’à de faibles volumes de location, ces dernières années, les locations de courte et très courte durée se sont multipliées avec en vraie demande en face. Toutefois attention, la proposition de loi de finances 2025 pourrait apporter un coup de rabot dans le dispositif fiscal qui avait favorisé cette niche.

Voyez donc si la location long terme n’est pas plus intéressante. En effet, elle présente un certain nombre d’avantages :

• Mettre en place un locataire sur une longue période
• Limiter les frais de mise en place (recherche de locataire, rédaction de bail, état des lieux …)
• Ne pas avoir de frais de conciergerie pour l’aspect ménage, mise en forme du bien en location, accueil des locataires …
• Avoir un risque plus faible de vacance locative

Jusqu’à présent la location de courte durée permettait d’obtenir une rentabilité bien meilleure que la location longue durée, mais avec un effet de turn-over important, avec les charges qui vont avec, mais aussi un risque de vacance locative bien plus élevé, qui à terme grève la rentabilité du bien locatif. Vous devez absolument être dans une zone très touristique ou bien avoir un attrait spécifique.

Il s’agit donc encore une fois une question de calcul de rentabilité financière immédiate, mais aussi d’investissement en temps le cas échéant.

Colocation, opportunités et gestion

Dans une ville étudiante, la colocation présente un vrai intérêt pour une location immobilière :

• Bénéficier du régime de location meublée
• Permettre une location sur une durée de 10 mois le plus souvent pour les étudiants, ou 12 mois pour des actifs
• Pouvoir rentabiliser un bien immobilier trop grand pour un marché locatif en demande de surfaces plus petites

Se gérant quasiment comme une location meublée classique, la colocation peut donc se révéler être une vraie opportunité. Vous devrez par contre bien veiller à respecter les règles de base comme le bail, le dépôt de garantie et la caution qui sont spécifiques à ce type de location.

Préparer son bien pour la location immobilière

Maintenant que vous avez confirmé votre envie d’investir dans une location immobilière et décider de la typologie de location, vous devez vous penchez sur sa mise en location :

• Vérifier son état global
• Le rendre désirable pour les futurs locataires
• Déterminer le bon loyer
• Partir à la recherche de son locataire idéal

État des lieux et travaux nécessaires

Votre première étape en tant que bailleur c’est tout d’abord de vérifier l’état du bien à mettre en location, et notamment vérifier s’il répond bien aux critères légaux pour être louer : le critère de logement décent, qui a pas mal évolué depuis la loi de 89.

En effet, il devra répondre positivement aux 4 caractéristiques suivantes :

• Une surface minimum
• Une absence de risque
• Une performance énergétique minimale, critère évolutif ces prochaines années
• La mise à disposition de certains équipements, qui varient en fonction de la qualité du bien (vide ou meublé)

Généralement avant achat, vous avez déjà eu toutes ces informations dans les diagnostics techniques immobiliers, mais vous aurez pu vous en rendre compte également lors des visites.

C’est alors que la prise de décision de travaux a du être anticipée pour pouvoir louer votre bien en respectant le cadre législatif.

Importance de la présentation du bien en location immobilière

La deuxième étape de préparation de votre bien à mettre en location immobilière est de le rendre désirable pour les futurs locataires. Il s’agit donc avant tout de le présenter physiquement avec tous les avantages d’un bien avec le confort moderne, mais aussi de soigner son apparence. De plus en plus souvent, les bailleurs ont recours au home staging, comme en vente immobilière. Cela permet alors de vraiment bien mettre en valeur son bien immobilier. Le choix du mobilier, de l’équipement ou même des couleurs permet de louer plus facilement et plus rapidement votre bien locatif.

Vous pouvez également avoir recours à un photographe spécialisé, qui connait les bons angles de vue, et les bons éclairages. Les jolis clichés utilisés pour la rédaction des annonces sont un vrai plus pour inciter à déposer son dossier de location.

Fixer un loyer juste : étude de marché et critères à considérer

La troisième étape pour mettre son bien en location immobilière est de choisir le bon niveau loyer. Enfin, tout dépend si vous êtes libre de le fixer, ou si vous avez des contraintes car vous bénéficiez d’un dispositif fiscal avec un loyer plafonné ou encore que votre bien est situé dans une zone avec encadrement des loyers.

Si vous êtes libres de le fixer, faites donc attention de ne pas le fixer pas en fonction du montant de vos échéances de crédit ! Il faut vraiment que le loyer soit dans les prix du marché en fonction de ses caractéristiques. Dans ce cas, regardez les différentes annonces pour la même typologie de bien, même surface et même quartier. Si vous mettez un loyer trop haut, vous aurez du mal à le louer, ou bien il mettra plus de temps et votre locataire risque de se rabattre ensuite sur un autre bien plus intéressant. S’il est trop bas, vous le saurez rapidement car vous aurez de très nombreuses demandes.

Rechercher le bon locataire

C’est la dernière étape avant la mise en location, et c’est vraiment une étape cruciale. Vous allez recevoir les demandes de visite du bien, et pour les intéressés leur dossier de location.

Autant pour eux que pour vous, fournissez-leur la liste des pièces sollicitées pour eux et leur garant, ou bien le cas échéant la garantie Visale. Les pièces demandées pourront ainsi vous aider à monter le dossier d’assurance loyer impayé si vous ne prenez pas la Visale, car les pièces sont généralement les mêmes.

Respecter les obligations légales des bailleurs

Sachez qu’en tant que bailleur, vous êtes soumis à certaines obligations pour votre location immobilière :

• Souscrire un bail en bonne et due forme
• Veiller à fournir un logement sécurisé
• Gérer le dépôt de garantie
• Respecter les droits de votre locataire

Rédaction du contrat de location immobilière : éléments essentiels

La loi ALUR appliquée depuis le 1^er août 2015 a eu pour objet d’uniformiser le bail type de location pour les résidences principales, que celle-ci soit louée vide ou meublée.

En tant que bailleur, vous devez donc utiliser le bail type de la loi Alur, qui comprend désormais certaines clauses obligatoires relatives au chauffage, au dernier loyer, au loyer de référence …

Vous pourrez par contre y ajouter des clauses complémentaires, dans la limite de la légalité, sinon elles seront considérées comme nulles.

La rédaction d’un bail d’habitation ne s’improvise pas et vous aurez peut-être besoin de vous faire accompagner, pour ne rien oublier.

Obligations concernant la sécurité du logement

Comme évoqué plus haut, vous avez pour obligation de remettre à votre locataire un logement décent. Un des critères de décence est notamment la sécurité du logement, pour tous les habitants.

Gestion du dépôt de garantie

Principal point de litige, le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au bailleur comme garantie, contre une quelconque défaillance.

N’oubliez donc pas de la réclamer au moment de la mise en location, et de respecter le montant qui dépend du type de logement loué : en vide c’est au maximum un mois de louer hors charge, tandis qu’en meublé c’est deux mois, tout comme en HLM non conventionné et en logement conventionné.

Le dépôt de garantie ne doit absolument pas remplacer le dernier mois de loyer de votre locataire, il est important de bien le préciser.

Sa restitution se fait dans un délai d’un ou deux mois après l’état des lieux, suivant les annotations indiquées. Vous devez donc être très vigilants sur l’état des lieux de sortie, mais aussi sur l’état des lieux d’entrée, car c’est la différence entre les deux, ainsi que le niveau d’usure normale du logement en fonction de la durée de location, qui fera que vous devrez restituer intégralement ou pas le dépôt de garantie.

Droits du locataire et comment les respecter pour éviter les litiges.

Et le dernier point de votre obligation en tant que bailleur est de respecter les droits de votre locataire. En effet, à partir du moment où vous avez signé un bail de location immobilière votre locataire jouit des droits suivants :

• Bénéficier d’un logement décent
• Jouir paisiblement du bien loué, ce qui signifie que vous ne pouvez pas rentrer chez lui comme bon vous semble
• Pouvoir réaliser de légers aménagements, qui ne remettent pas en cause la chose louée
• Avoir une quittance de loyer, pour prouver qu’il a bien honoré son loyer
• Connaître ses droits et devoirs, indiqués dans l’annexe au bail
• Bénéficier de ses droits jusqu’à la fin du bail

Gérer la relation avec les locataires

Le dernier point et certainement l’un des plus délicats lors de la location immobilière est la gestion de la relation avec son locataire. C’est d’ailleurs pour cela que de nombreux bailleurs préfèrent s’en décharger et déléguer la gestion locative à une agence, comme La Gestion En Ligne.

Importance de la communication

Un locataire est en quelque sorte le client d’un bailleur, avec certains droits et obligations à respecter, tout comme le bailleur.

La communication entre les deux parties est donc la clé de la réussite pour maintenir une bonne relation et une satisfaction mutuelle.

Si la communication n’arrive plus à se faire, vous pouvez alors recourir à un médiateur qui interviendra pour trancher.

Comment gérer les conflits et les impayés

En effet, l’impossibilité de communiquer ou bien « plus simplement » la gestion des impayés doit suivre une procédure bien précise qui dépendra des garanties que vous avez pris en amont lors de la signature du bail : garants, garantie Visale ou assurance loyers impayés.

Dans ce cas, vous devrez réagir rapidement pour ne pas perdre vos droits et bien respecter le processus de recouvrement prévu soit par la législation en cours, soit par votre contrat.

Outils et ressources pour faciliter la gestion locative

Allez-vous gérer la relation avec le locataire ou confier cette mission à un professionnel ?

Avez-vous le temps de vous occuper de votre investissement locatif ou souhaitez-vous déléguer la gestion ?

C’est une question à se poser assez tôt. Vous devrez prévoir alors des frais de gestion en cas d’intervention d’intermédiaire (agence ou logiciel).

Les conseils de La Gestion en Ligne

• Prenez bien le temps de la réflexion sur la typologie de bien sur lequel vous souhaitez investir (emplacement, prix, plan de financement …)
• Anticipez la future rentabilité du bien en fonction du marché local et voyez si cela correspond à vos attentes
• Lancez vous dans l’acquisition du bien à mettre en location immobilière et cherchez votre locataire idéal
• Faites bien attention de bien respecter vos obligations et maintenir le dialogue avec votre locataire

L’aspect investissement et gestion locative étant vraiment bien distinctes, nombreux sont les bailleurs qui préfèrent déléguer cette partie qui ne les intéresse pas ou qui est trop chronophage.

C’est pourquoi nous invitons à réaliser une demande de devis pour la gestion locative :