Locataire, mode d’emploi

Est considéré comme locataire, toute personne qui prend à bail un logement, que ce soit un appartement ou une maison.

Alors que vous soyez bailleur néophyte ou confirmé, vous devrez connaître toutes les particularités du statut de votre locataire : ses droits, ses obligations, les garanties qu’il peut vous apporter et les recours en cas de défaillance.

La Gestion En Ligne est là pour vous éclairer sur ces différentes thématiques de gestion locative.

Les droits du locataire

Comme un bailleur a des droits, il en est de même pour un locataire qui doit pouvoir occuper un logement décent et l’occuper sans trouble.

Bénéficier d’un logement décent

La notion de décence a pas mal évolué ces dernières années, notamment sous l’effet des différentes lois. La notion de logement décent est apparue avec la loi de 89, puis a été modifiée par la loi SRU de 2000, le décret de 2002 puis les différentes lois pour la consommation énergétique.

Actuellement les 5 critères à respecter sont :

• La surface minimale
• L’absence de risque pour la sécurité et la santé de l’occupant
• L’absence de nuisibles et parasites
• La performance énergétique minimale
• La mise à disposition de certains équipements, dont la liste est variable selon la typologie du bien loué, vide ou meublé

Jouir paisiblement du bien loué

Votre locataire doit ensuite pouvoir occuper le bien sans voir sa tranquillité troublée par le voisinage ou bien par vos visites.

En effet, si votre locataire subit des nuisances et vous le fait savoir, vous devez alors intervenir.

De même, vous ne pouvez pas entrer dans le logement loué sans son accord, que ce soit pour une visiter pour une prochaine location, ou bien une vérification de l’entretien.

Les obligations du locataire

Toutefois, le pendant des droits est la présence d’obligations pour votre locataire.

Payer le loyer et les charges

Le paiement du loyer et des charges est bien évidemment le premier élément auquel on pense. Il doit alors veiller à procéder à leur régularisation dans les montants et dates fixées dans le bail.

Assurer le logement

Tout locataire doit à la fois s’assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie …), mais aussi fournir à son bailleur une attestation prouvant l’existence de cette assurance, et son renouvellement annuel à la demande du bailleur.

Nous conseillons d’ailleurs à tous nos propriétaires de biens locatifs d’insérer dans leur bail d’habitation une clause résolutoire en cas d’absence d’assurance.

Respecter l’usage prévu du logement

Quand vous louez un bien, et notamment un logement, il est d’usage de préciser dans le bail l’usage de ce bien. Généralement un logement ne peut être utilisé qu’à usage d’habitation, et non comme local professionnel ou bien à usage mixte.

Votre locataire se doit donc de respecter l’usage prévu dans le bail et ne pas l’utiliser autrement ou bien le transformer sans votre accord.

Laisser l’accès au logement pour des travaux

Vous ou la copropriété prévoyez des travaux ? Votre locataire ne peut pas s’y opposer s’il s’agit des travaux suivants :

• Amélioration des parties communes ou d’autres logements du même immeuble
• Maintien en l’état ou entretien normal du bien loué
• Amélioration de la performance énergétique
• Remise aux normes de décence du logement

Attention, vous devrez :

• L’avertir de la nature des travaux et de leur durée
• Ne pas les faire réaliser un samedi, dimanche ou un jour férié sans son accord

En compensation, si la durée est supérieure à 21 jours, il pourra vous demander une remise sur loyer.

Entretenir le logement

Une des contreparties importantes dans la location d’un bien est non seulement son bon usage, mais aussi de son bon entretien. Il s’agit alors pour lui de :

• Réaliser l’entretien courant, comme le ménage
• Faire des menues réparations, comme le graissage des portes, le remplacement des flexibles de douche, le remplacement des joints d’évier …
• Réparer toute chose détériorée par un usage anormal du logement comme le remplacement des serrures si la clé a été cassée ou perdue

Les garanties du locataire

Pour assurer le paiement du loyer ou des dégradations locatives, vous bénéficiez de plusieurs options.

Le dépôt de garantie

C’est généralement la première garantie prise par tout bailleur dans le cadre d’une location.

Il s’agit d’une somme d’argent remise au moment de la signature du bail et donc le montant maximum dépend du type de logement loué :

• 1 mois de loyer hors charge pour une location vide
• 2 mois pour une location meublée.

Le montant est fixe et ne peut être revalorisé, même en cas de renouvellement du bail.

Le garant ou caution

La plupart du temps, pour assurer une gestion locative paisible, on recommande de prendre en garantie complémentaire un garant. Il s’agit souvent d’une personne physique, mais une personne morale peut aussi intervenir, qui s’engage à se substituer au locataire en défaut de paiement.

Pour cela, il faut suivre des conditions de forme bien spécifiques pour assurer sa validité. Néanmoins, elle présente plusieurs avantages indéniables :

• Sa gratuité
• Sa relation, si la caution est bien choisie, avec le locataire pour que celui paye son loyer
• Le recours supplémentaire pour toucher sa créance

En règle générale, on recommande de choisir les parents comme caution, du fait du lien familial important.

Il faut par contre veiller à ce que leurs revenus soient suffisants.

La garantie Visale

C’est une garantie portée par l’APAGL (Association pour l’Accès aux Garanties Locatives), et qui présente de nombreux avantages, notamment pour les locataires qui ne bénéficient pas de garants :

• La gratuité de sa mise en place
• La prise en charge jusqu’à 36 mois de loyers impayés et des dégradations locatives
• Les démarches réalisées en amont par le locataire
• L’absence d’étude de solvabilité, et donc une plus grande éligibilité

Par contre, lors d’un incident de paiement, il faudra à bien respecter le protocole à mettre en place et veiller à la durée maximale d’indemnisation.

La caution bancaire

Pour les locataires qui ne souhaitent pas mettre en place la garantie Visale ou ne bénéficiant pas de garants, ils peuvent solliciter une caution bancaire, pour s’autogarantir.

En effet, dans ce cas la banque garantit au bailleur le paiement du loyer à hauteur d’une somme équivalent à 12 mois. Cette somme aura alors été constituée par le locataire avec ses fonds propres, qui auront été bloqués.

L’avantage est qu’il n’y a pas de recouvrement contentieux, l’engagement est vite honoré, mais sa mise en place n’est pas rapide et elle a un coût pour le locataire.

L’assurance loyers impayés

Et pour terminer, voici un type de garantie qui s’est largement répandu ces dernières années : l’assurance loyers impayés. A souscrire par le bailleur, elle permet à celui-ci d’être indemnisé contre les loyers impayés, les dégradations locatives, la carence ou la vacance locative et de bénéficier d’une protection juridique.

L’avantage est que cette assurance permet une excellente couverture quand on la choisit bien.

Les inconvénients sont qu’il :

• Existe une multitude d’assurances de ce type avec des niveaux de protection complètement différents en termes de franchises, montants et durée
• Y a un dossier de solvabilité à respecter scrupuleusement
• Existe un processus à suivre pour la prise en charge

Que faire d’un locataire défaillant ?

6 démarches à suivre :

• Réclamer le paiement au locataire
• Faire appel à la caution ou à l’assurance
• Alerter la CAF ou MSA dès 2 mois impayés
• Résilier le bail et demander l’expulsion
• Délivrer un commandement de quitter les lieux
• Charger un commissaire de justice de l’expulsion

Réclamer le paiement au locataire

La première étape en cas d’impayés est la relance. Le retard peut être tout simplement dû à un oubli ou un problème technique, cela peut arriver si votre locataire est de bonne foi. N’hésitez donc pas à lui passer un appel téléphonique pour vous tenir informé. Si vous n’êtes pas convaincu par les explications, ou bien que vous n’avez pas eu d’informations, dans ce cas envoyez-lui un rappel de ses obligations de payer le loyer et les charges

La deuxième étape peut être :

• L’envoi d’une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception
• Le recours à un conciliateur de justice, ou médiateur civil pour trouver un accord. C’est d’ailleurs une démarche obligatoire pour demander la résiliation du bail en justice si la dette est inférieure ou égale à 5.000 €.

Faire appel à la caution ou à l’assurance

Quand vous avez réclamé les sommes dues, vous pouvez également actionner les garanties mises en place :

• La caution de votre locataire
• La garantie Visale
• L’assurance loyers impayés
• La caution bancaire

Alerter la CAF ou MSA dès 2 mois impayés

Dans le cas, où votre locataire bénéficie d’aides financières de la CAF ou bien de la MSA, vous devrez alors les alerter à partir d’un certain seuil qui varie en fonction de la personne qui perçoit l’aide, soit votre locataire, soit vous directement.

Résilier le bail et demander l’expulsion du locataire

Chez La Gestion En Ligne, nous intégrons tout le temps en clause résolution le non paiement du loyer. D’ailleurs, celle-ci est obligatoire pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023.

Vous pourrez alors demander au juge de constater l’absence de paiement de loyer et demander l’expulsion. La procédure est donc simplifiée et plus rapide que sans cette clause.

C’est un gain de temps important, car il y a moins de procédure pour récupérer sa créance et son bien si l’impayé persiste.

Aussi avant de mettre un locataire en place, il est important de bien :

• Réaliser sa sélection au travers d’un dossier de location
• Vérifier la conformité des documents fournis
• Analyser la faisabilité de l’opération7
• Assurer le dossier de location à l’aide d’une garantie fiable

Vous souhaitez être accompagnez dans ces démarches de gestion locative ? Contactez-nous !