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Loc’Avantages

Loc’Avantages, le nouveau dispositif fiscal

Régulièrement de nouvelles incitations fiscales sont proposées aux investisseurs, c’est le cas de Loc’Avantages en 2022.

Vous êtes actuellement bailleur, ou bien vous souhaitez prochainement investir dans l’immobilier locatif, ce nouveau dispositif pourrait en effet vous intéresser. La Gestion En Ligne vous détaille tout : son fonctionnement, mais aussi les avantages et inconvénients pour les bailleurs.

Laissez-vous guider !

 

 

Qu’est-ce que Loc avantages ?

En fait, il ne s’agit pas à proprement parler d’un tout nouveau dispositif pour favoriser la location dans le parc privé, mais plus exactement de la refonte de l’actuel dispositif Louer abordable (ou Cosse Ancien). Ce dernier a d’ailleurs été en place jusqu’au 28 février 2022, sauf prorogation possible des anciennes conventions. Le nouveau système est mis en place notamment par le biais d’une convention avec l’Anah.

 

Le principe de Loc’Avantages

Il existe un double objectif à ce dispositif :

  • Des ménages à revenus modestes peuvent accéder à des logements du parc privé grâce à des loyers inférieurs au prix du marché
  • Des bailleurs louent facilement leur bien et bénéficient d’une réduction fiscale.

En effet, il permet aux bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôts calculée sur la réduction du loyer : plus la réduction de loyer est importante, plus la réduction d’impôts est importante.

 

La genèse de Loc’Avantages

Comme évoqué juste avant, Loc’Avantages trouve son origine dans le dispositif Louer Abordable. Ce dernier avait le double inconvénient d’avoir un avantage fiscal peu avantageux pour les investisseurs qui disposaient d’un taux marge d’imposition faible et d’une grille de loyer bien trop faible par rapport au prix du marché dans certaines régions.

C’est pourquoi peu d’investisseurs ont finalement opté pour ce dispositif. Il fallait donc un ajustement pour permettre à plus de logements d’être disponibles sur le marché.

 

A partir de quand bénéficier de ce dispositif ?

Depuis le 1er janvier 2022, les baux peuvent être éligibles à Loc’Avantages, s’ils rentrent bien dans les prérequis évoqués plus bas.

Toutefois les dossiers n’ont pu commencer à être déposés qu’à partir du 1er avril 2022, avec cependant un effet rétroactif à partir de la date du début du bail. Ainsi les demandes de convention avec l’Anah doivent être déposés sur leur site :

  • Avant le 1er mai 2022 pour les baux signés avant le 1er mars 2022
  • Dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars 2022

 

 

Les prérequis pour bénéficier de ce dispositif

Il existe un certain nombre d’exigences, afin de pouvoir bénéficier de Loc’Avantages. Celles-ci sont valables à la fois pour le bailleur et le locataire, le bien à louer, ainsi que le loyer à appliquer pour le logement.

 

Concernant le bailleur

Une convention avec l’Anah doit impérativement être signée par le bailleur. Celle-ci l’engage pour une durée de 6 ans sur un certain nombre d’éléments concernant son logement et le locataire.

 

Concernant le locataire

Contrairement à certains mécanismes fiscaux, notamment celui de la Loi Pinel, le locataire à mettre en place ne doit pas faire partie de la famille du bailleur et ne pas appartenir à son foyer fiscal, de plus il ne peut pas être déjà dans le logement, sauf en cas de renouvellement du bail.

Concernant ses revenus, le locataire ne doit pas dépasser ; à la date de signature du bail ; le plafond fixé par l’Etat qui dépend de trois éléments :

  • La taille de son foyer
  • La situation géographique du logement
  • Le niveau de loyer pratiqué

Afin de connaître le plafond pour votre bien, il est indispensable de réaliser une simulation sur le site de l’ANAH.

 

Concernant le logement

Le bien à louer doit lui aussi présenter certaines caractéristiques pour être éligible à Loc’Aavantages :

  • Être considéré comme un logement décent
  • Être loué nu. En effet, les meublés ne rentrent pas dans le champ d’application de cette niche fiscale.
  • Être affecté exclusivement à la résidence principale du locataire
  • Ne pas être une passoire thermique, et donc ne pas présenter une étiquette thermique F ou G dans le DPE.

 

Concernant le loyer

En tant que bailleur, vous aurez le choix entre 3 niveaux de loyer, appelés Loc1, Loc2 et Loc3. Ceux-ci correspondent au loyer moyen du marché de la commune du logement, et non du stock de locations en cours, en fonction d’une décote comme suit :

  • 15% pour Loc1
  • 30% pour Loc2
  • 45% pour Loc3

Ce sont ces niveaux de décote qui vous permettront alors de bénéficier d’une réduction d’impôt d’autant plus importante que la réduction de loyer sera elle aussi importante. Le plafond de ressources du locataire dépend également de ce niveau de décote.

Pour connaitre le loyer, il vous faudra aller sur le simulateur de l’Anah et vous munir des éléments suivants concernant le logement :

  • Son département
  • Sa commune
  • Sa surface. Celle-ci fait l’objet d’un coefficient pondérateur identique à celui utilisé en Loi Pinel, à savoir 0,7 + surface/19, afin de réajuster les loyers au marché des petites surfaces.

 

 

Les avantages de Loc Avantages pour les bailleurs

Ce dispositif permet trois grands intérêts pour les bailleurs :

  • Bénéficier d’une réduction fiscale
  • Disposer d’avantages complémentaires en cas d’option à l’intermédiation locative
  • Participer financièrement pour la rénovation du logement, et donc sa revalorisation

 

L’intérêt fiscal

On ne va pas se mentir, participer à ce type d’opération quand on est bailleur, c’est avant tout pour optimiser sa fiscalité grâce à un patrimoine immobilier locatif.

L’intérêt de Loc’Avantages est vraiment la modularité de sa fiscalité : on choisit son niveau de réduction fiscale, en fonction de ses propres intérêts. Là en l’occurrence, la variable d’ajustement est la réduction du loyer avec en plus la possibilité recourir à l’intermédiation locative.

Cette intermédiation locative consiste alors à faire intervenir un tiers, comme dans le cas d’une gestion locative classique, mais avec une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’Etat qui va s’occuper de votre bien locatif.

Il existe ainsi trois niveaux de réduction fiscale :

  • Pour les conventionnements à loyer intermédiaire, la réduction d’impôt est de 15 % et elle monte à 20% lors du recours à l’intermédiation locative.
  • Pour les conventionnements à loyer social, la réduction d’impôt est de 35% et elle monte à 40% lors du recours à l’intermédiation locative
  • Pour les conventionnements à loyer très social, le recours à l’intermédiation locative est obligatoire et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 65%.

 

Des avantages complémentaires par l’intermédiation locative

Outre la réduction d’impôts complémentaire, l’intermédiation locative d’autres intérêts au niveau administratif et financier :

  • Bénéficier d’une prime d’intermédiation locative pour les niveaux de loyer Loc2 et Loc3 : 1.000 € si votre bien est loué à une association, qui le sous-loue à un bénéficiaire ou bien 2.000 € si votre bien est bien sous gestion à une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé, et que votre locataire bénéficie d’un bail à son nom. Par ailleurs, cette prime peut être majorée de 1.000 € si la surface de votre logement est inférieure ou égale à 40 m².
  • S’assurer d’une remise en état de votre logement en cas de dégâts causés par le locataire
  • Voir la gestion locative assurée par un tiers de confiance
  • Bénéficier du paiement des loyers et charges, grâce au dispositif Visale d’Action Logement

 

Le financement de travaux

Le troisième intérêt de cette convention c’est de pouvoir faire subventionner par l’Anah des travaux de mise aux normes de décence ou de rénovation énergétique. Ce sont des travaux qui d’une part vont vous permettre d’avoir l’autorisation de louer votre bien, mais aussi de permettre sa revalorisation.

En 2021, le montant moyen de l’aide s’est élevé à 20.700 €.

Pour les travaux de rénovation énergétique

Gros sujet d’actualité, la rénovation énergétique fait partie des enjeux climatiques, mais aussi d’enjeux financiers importants. Il s’agit ici de réaliser des travaux concernant l’isolation du logement (combles, murs et fenêtres), mais aussi de passer à des systèmes de chauffage de l’air et de l’eau moins énergivores.

Pour bénéficier jusqu’à 15.000 € d’aides, votre projet doit alors permettre un gain énergétique d’au moins 35%.

Pour les travaux de rénovation lourde

Cette rénovation intervient très souvent dans le cadre d’un logement qui a été qualifié de non salubre ou bien qui a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril. Il s’agit donc de rendre à nouveau décent le logement par d’importants travaux de gros œuvre (bâti, électricité, eau …).

Pour ces travaux, les aides peuvent alors s’élever jusqu’à 28.000 €.

 

 

Les inconvénients de Loc’Avantages pour les bailleurs

Mais voilà, la contrepartie d’avantages fiscaux ou financiers est souvent un manque de flexibilité dans la gestion locative de son bien immobilier. Là il s’agit en l’occurrence du lien avec l’Anah, la difficile possibilité de vendre son bien, mais aussi de l’absence de cumul avec d’autres dispositifs.

 

L’engagement avec l’Anah

Durant toute la durée de la convention avec l’Anah, soit les 6 ans, il est donc impératif de se soumettre à tout moment aux engagements pris :

  • Proposer un logement décent
  • Veiller à ce que le logement ne soit pas conclu avec une personne étant déjà le logement, sauf en cas de renouvellement de bail
  • Louer le bien dans les conditions prévues par ladite convention, uniquement en logement non meublé, à des personnes physiques et dans le cadre d’un bail soumis à la loi 89-462 du 6 juillet 1989
  • Ne pas louer à certaines personnes (membres de sa famille, environnement de l’Anah …)

Il existe donc très peu de flexibilité pour la gestion de son bien.

 

Un frein éventuel pour la vente du logement

De plus, si vous souhaitez en cours d’engament avec l’Anah, vendre ou bien transmettre votre bien, sachez qu’il est impératif d’apporter à la connaissance du notaire et du futur propriétaire du logement, que ce dernier est sous convention avec l’Anah et que celle-ci continue de courir jusqu’à son terme. Vous engagez donc le logement pour une durée de 6 ans, peu importe si vous gardez ou non le bien pendant cette période.

Cela peut donc effrayer de futurs acheteurs, qui pourraient ainsi renoncer à l’achat. Il faut donc être certain de ne pas avoir besoin de vendre le bien d’ici la fin de la convention des 6 ans, sous peine de risquer une moins-value.

 

Le non-cumul avec d’autres dispositifs

De même que pour de nombreux dispositifs permettant des avantages fiscaux, il n’est pas possible pour un même logement de cumuler Loc’Avantages avec d’autres dispositifs.

Il n’est pas non plus possible de bénéficier d’une réduction d’impôts, pour des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou bénéficiant du label de la Fondation du patrimoine.

Pour rappel, le plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales) s’élève à 10.000 €/.

 

 

Opter ou pas pour le dispostif Loc’Avantages quand on est bailleur ?

Loc’Avantages, comme tout dispositif fiscal, n’est pas entièrement positif pour les bailleurs. Il présente cependant l’avantage certain de la modularité du niveau de l’intérêt fiscal, ce qui permet de voir ce qu’en tant que bailleur vous concédez à réaliser comme baisse de loyer pour bénéficier d’une réduction fiscale.

Toutefois, cette opération présente l’avantage pour les locataires d’accéder à des biens avec un loyer en dessous du prix du marché.

Du côté des collectivités locales, l’intérêt premier est de comptabiliser ces logements dans le cadre des logements sociaux SRU, mais aussi de faire rentrer de nouveaux logements sur le marché locatif notamment en diminuant le nombre des logements laissés vacantes par des baillleurs.

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