LMP, tout savoir pour louer en meublé professionnel

LMP ou LMNP pour sa location meublée ? En fait vous n’avez pas le choix !

Certains critères vont faire que vous allez être sous un statut ou l’autre sans pouvoir en changer.

La Gestion En Ligne va vous expliquer le fonctionnement du statut de LMP, le statut juridique pour lequel vous pouvez opter, ses obligations, mais aussi ses avantages.

Le fonctionnement du Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Le statut est régi par l’article 155 IV 2 du Code Général des Impôts (CGI) pour sa définition et conditions, ainsi que par l’article 261 D du CGI pour la partie afférente à l’exonération de TVA.

Définition

Il est nécessaire de remplir deux conditions pour être LMP :

• La somme annuelle des loyers TTC perçus au titre de la location meublée doit être supérieure à 23.000 €
• Ces loyers doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, pensions et retraites exclues

Exemple :

Vous percevez 27.000 € euros de revenus locatifs et 50.000 euros de salaire par an.

Dans ce cas, vous ne pouvez pas être considérés comme loueur professionnel, car seule la première condition est remplie, à savoir des revenus de location meublée supérieurs à 23.000 €. Vous restez sous le statut LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel.

A noter : Depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 9 février 2018 et l’article 49 et la loi de Finances 2020, la troisième condition qui était l’obligation de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour obtenir le statut de LMP ; n’est plus de rigueur. Elle a été considérée comme anticonstitutionnelle.

Différence entre LMP et LMNP

Il suffit qu’une des deux conditions énumérées plus haut ne soient pas remplies pour rentrer dans le statut de LMNP.

Les revenus du LMNP sont imposés sous la catégorie des BIC non professionnels, contre les BIC professionnels pour le LMP si déclarés en nom propre.

Les déficits en LMNP ne sont imputables que sur les revenus de même nature, et peuvent être étalés sur une période de 10 ans contre une imputation sans limite sur le revenu global pour le LMP.

Le régime des plus-values est également différent, celui pour le LMNP s’aligne sur celui des particuliers et celui du LMNP sur celui des professionnels.

Le statut juridique

L’exercice du LMP peut se faire sous différents statuts juridiques, qu’il est important de bien connaître afin d’optimiser sa fiscalité mais aussi la gestion de son patrimoine, notamment en vue d’une succession.

En direct

C’est la solution la plus facile à gérer pour bénéficier de tous les avantages du statut de LMP. Toutefois, si vous avez plusieurs biens en gestion, cela peut vite devenir complexe.

Par le biais d’une SCI

Une SCI a pour essence d’avoir un objet civil, or l’activité meublée est commerciale. Il faudrait ainsi opter pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, les avantages fiscaux du LMP seraient perdus car il y aurait une double imposition des revenus, à la fois sur la SCI mais aussi sur les associés en cas de distribution de dividendes. Bref un statut à éviter.

Via une SARL de famille

La SARL ayant un but commercial, elle est en principe soumise à l’IS, mais il est possible d’opter pour l’imposition à l’impôt sur le revenu quand on crée une SARL de famille. Cela implique que les associés doivent être des parents en ligne directe, frères et sœurs, ou conjoints et partenaires de PACS. La SARL devra alors réaliser exclusivement une activité commerciale. La fiscalité applicable sera alors celle des BIC, directement pour chaque associé. Il s’agit du statut le plus courant pour la gestion des LMP.

En EURL ou entreprise individuelle

La fiscalité se réalisant directement auprès de l’entité individuelle, cela convient tout à fait au statut de LMP. Il se pose par contre la problématique de la transmission du patrimoine à terme. Ce statut n’est donc pas très utilisé en LMP.

Via une SNC

Comme l’EURL, ce statut permet de profiter de la fiscalité du statut LMP. Toutefois cela peut poser problème car les fonctionnaires ou personnes ayant une activité réglementée ne peuvent être associés d’une SNC. Ce statut juridique n’est donc pas courant pour le LMP.

Fiscalité du LMP

Comme toute activité commerciale, le Loueur Meublé Professionnel est soumis à une fiscalité, tant pour la partie revenus, que pour diverses taxes.

Les revenus du LMP

Déclaration des revenus

Etant une activité professionnelle, le LMP est soumis au régime réel d’imposition (sauf pour la micro-entreprise), ce qui signifie ce qui doit être déclaré est la différence entre les revenus et les charges.

A déclarer = loyers perçus – charges déductibles

Sont considérées comme charges déductibles :

• Frais d’établissement (frais de notaire et de constitution de société)
• Frais d’entretien et de réparations
• Impôts locaux
• Frais de gestion et d’assurances
• Intérêts d’emprunt
• Amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an)

A noter : Le professionnel peut pratiquer l’amortissement des locaux en fonction la durée réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, dans ce cas 2 % du prix du bien peuvent être déduits pendant cette période chaque année.

Exemple :

Vous achetez un bien 500.000 €. Celui a une durée de détention de 50 ans. Dans ce cas, vous pourrez déduire 500.000 / 50 = 10.000 € par an.

Ensuite c’est la structure juridique choisie pour l’activité qui va impliquer le régime de la déclaration des revenus :

• Si vous détenez le bien en direct, vous devrez déclarer les revenus de location en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sur votre imposition sur le revenu
• Si vous détenez le bien via une société, vous devrez déclarer les revenus de location sur le formulaire n°2065-SD
• Si vous avez opté pour le régime de la micro-entreprise (anciennement autoentreprise) et si votre chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 176.200 € pour les meublés classés et 72.600 €pour les meublés non classés, vous pourrez le déclarer normalement.

Cotisations sociales

Jusqu’à présent, les revenus LMP étaient soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Suite à la loi de finance 2021, depuis le 1^er janvier 2021, les revenus du LMP s’alignent au régime des travailleurs indépendants dont le taux de cotisations varie entre 35% et 45% des bénéfices réalisés (et pas des revenus perçus). En cas de résultat déficitaire, un forfait de 1.145 € est prévu.

A noter : pour les non-résidents, le doute plane encore sur leur sort.

La TVA

LMP sans prestation de service

Sans prestation de service, le statut de LMP n’est pas soumis à la TVA.

A noter : si vous réalisez une activité de chambre d’hôtes, vous êtes alors soumis au régime fiscal de la para-hôtellerie, et non pas de la location meublée, à cause des prestations de services.

LMP avec prestation de service

Il y a la possibilité de récupérer la TVA si 2 conditions sont remplies :

• Acheter du neuf: soit en VEFA, soit si le bien est construit depuis moins de 5 ans mais n’a jamais eu de propriétaire
• Être une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, de tourisme ou d’affaire) et proposer au moins 3 des 4 services suivants : accueil, blanchisserie, nettoyage, petit-déjeuner

La société exploitante doit facturer la TVA à ses clients.

A noter : Le bien doit être conservé pendant 20 ans, sinon vous devrez rembourser la TVA au prorata temporis.

Exemple :

Vous achetez un bien, pour lequel vous récupérez la TVA pour un montant de 16.000 €. Au bout de 15 ans, vous revendez le bien. Vous devrez alors reverser au Trésor Public : 16.000 – (16.000 * 15/20) = 4.000 €.

Les impôts locaux

Les locaux loués meublés sont imposés comme les locaux classiques, mais aussi comme les activités commerciales. Ils sont donc soumis à :

• Taxe foncière
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
• Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

Les obligations du statut de LMP

Le statut de LMP engendre deux obligations principales : une concerne l’ameublement du logement et l’autre concerne la comptabilité.

Obligations de meubler le logement

Qui dit loueur meublé, dit meubles à fournir. Pour ne pas être requalifié de location nue, il est donc indispensable de fournir au minimum la liste de meubles et d’équipements légalement prévus, dans le logement.

Il s’agit bien évidemment d’un minimum à fournir. Plus votre logement est équipé, mieux sera votre locataire.

Que doit disposer un logement meublé ?

Obligations comptables

Comme le LMNP, le LMP doit tenir une comptabilité et adhérer à un centre de gestion agréé (CGA). L’adhésion à un CGA coûte environ 300 € par an.

Obligations de déclaration avec le formulaire POi auprès du greffe du tribunal de commerce

Vous devez au préalable réaliser une inscription au Greffe du tribunal de commerce ou se trouve votre logement. En effet, votre activité de loueur doit être déclaré en remplissant le formulaire POi. Cette déclaration doit être envoyé après l’entrée dans les lieux du locataire et dans un délais inférieur à 15 jours.

La déclaration de début d’activité doit se faire avec le formulaire POi  – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante

Les avantages de louer sous le statut de LMP

Il existe quatre grands intérêts au statut de LMP, trois sont fiscaux et le quatrième réside dans la sécurisation de vos revenus.

Déduction des déficits

La déductibilité des déficits sur votre revenu global de l’année de l’année est un vrai cadeau fiscal. Ces déficits peuvent apparaître les premières années, notamment à cause des frais engagés pour l’établissement de l’activité, alors que le bien n’est pas nécessairement entièrement loué. Un déficit pet apparaître aussi en cours d’exploitation du bien, notamment en cas de gros travaux réalisés.

A noter :

• Les déficits sont déductibles du revenu global sans limitation de montant.
• Ce déficit ne peut provenir des amortissements du bien, car ils sont non déductibles fiscalement.
• Les déficits créés avant le début de la location peuvent être déduits par tiers, sur le revenu des trois premières années d’exploitation

Exonération des plus-values de cession

Jusqu’au 31 décembre 2020, le régime des plus-values de cession dépendait du régime du particulier :

• L’exonération était totale si les recettes de locations étaient inférieures à 90.000 € HT au cours des deux années civiles qui précédaient la cession et si l’activité en meublé avait commencé depuis au moins 5 ans
• L’exonération était partielle, si les recettes étaient comprises entre 90.000 et 126.000 € HT.

Depuis le 1^er janvier 2021, le régime des plus-values a été revu et serait alourdi avec notamment les cotisations sociales et l’effet du calcul des plus-values professionnelles. Le détail n’est pas complètement connu à ce jour.

Impôt sur la fortune immobilière

Le logement meublé étant un bien professionnel, de ce fait il n’est pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui remplace l’ISF depuis 2018. Il existe cependant une condition à respecter pour le statut du LMP : il faut impérativement que le bénéfice net de l’activité de LMP, et non pas les recettes, représentent plus de 50% des revenus du foyer, hors pension de retraite.

Sécurité du bail commercial

Le dernier avantage du statut de LMP réside dans la sécurité apportée par la réalisation d’un bail commercial pour les résidences de services, et de l’engagement sur une longue période de la présence d’un locataire.

Alors, prêts à louer en LMP ?