Litige locatif : dossier complet pour mieux l’éviter

Dans sa gestion locative, tout bailleur se retrouve tôt ou tard confronté à un litige locatif avec son locataire. Le plus souvent il est de faible importance, car dû à un accident ou à un oubli. Il est donc très vite réglé.

Parfois l’intervention d’un tiers est nécessaire pour éviter que la situation ne s’enlise et vienne détériorer la relation que vous avez avec votre locataire. C’est pourquoi des autorités compétentes peuvent vous aider à dénouer le litige à l’amiable.

Par contre si aucun accord n’est possible, vous devrez recourir à la justice.

Voilà pourquoi La Gestion En Ligne vous guide aujourd’hui avec ce dossier complet sur les litiges locatifs, pour :

• Mieux les appréhender
• Savoir comment réagir et qui contacter
• Connaître les réflexes à avoir pour éviter cette situation

 

 

Les différents types de litige locatif

Litiges causés par son locataire, ou bien subis par lui, vous devrez vous en occuper rapidement si vous gérez seul votre bien locatif.

Les problèmes récurrents avec un locataire sont généralement :

• Les dégâts des eaux
• Les troubles du voisinage
• La sous-location illégale du logement loué
• Les retards de loyer ou les impayés
• Les litiges concernant les charges locatives

 

Les dégâts des eaux

Ce sont les litiges les plus courants. En effet, chaque année on dénombre entre 500.000 et 1 million de dégâts des eaux par an.

Alors que votre locataire en soit la cause, ou bien qu’il subisse une fuite d’eau chez lui, vous aurez en tant que bailleur à gérer le souci de près ou de loin :

• Déclaration du dégât des eaux
• Identification de son origine
• Suivi du dossier
• Mise en place des réparations

C’est souvent un problème complexe, mais la Convention IRSI mise en place en 2002 a simplifié les choses en fonction de l’origine du problème, du montant des dégâts et de ses conséquences. En effet, entre les différentes assurances, l’intervention du bailleur, du locataire et parfois du syndic de copropriété, ce n’est pas simple !

 

Les troubles du voisinage

Autre litige récurrent, ce sont les troubles du voisinage, qui sont souvent de 3 ordres : bruit, activité ou odeurs.

Alors que votre locataire les subisse ou bien qu’il en soit la cause, en tant que bailleur vous pouvez avoir à intervenir auprès de votre locataire pour lui demander de cesser les nuisances qu’il fait subir, ou parfois vous aurez à intervenir, sans être tenu responsable, auprès du syndic de copropriété pour qu’il fasse cesser les nuisances subies par votre locataire.

L’usage paisible de la chose louée fait en effet partie des droits de votre locataire.

 

La sous location illégale

La sous-location illégale a toujours plus ou moins existé dans le domaine de la gestion locative, mais ces dernières années elle s’est multipliée. C’est notamment par le biais de location de très courte durée, que de nombreux locataires ont mis leur appartement en sous-location illégale, afin d’arrondir leurs fins de mois.

Mais le régime de la sous-location si elle est possible, doit absolument rentrer dans un cadre juridique bien précis et notamment être autorisé par le bailleur, sous peine de sanctions importantes pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail !

 

Les invasions de nuisibles

Rats, punaises de lit, cafards, ils peuvent vite rendre la vie invivable pour vos locataires.

En cas d’invasion, les responsabilités sont partagées. En tant que bailleur, vous vous devez de fournir un logement décent, ce qui inclut l’absence de nuisibles. Par contre en cours de location, c’est à votre locataire de prendre en charge le bon entretien du logement loué. Alors si l’invasion provient de la copropriété, le litige locatif peut se compliquer pour la gestion des nuisibles en location.

 

Les retards de loyer et les impayés

Voilà un litige locatif, exclusivement subi par les bailleurs : les retards de loyers ou pire, les impayés.

Si un retard de paiement de loyer et charges peut arriver de la part de votre locataire, un retard récurrent peut vite devenir problématique tant en matière de gestion de votre trésorerie, que de temps passé à résoudre le retard.

Ce retard est considéré comme une période de précontentieux, et vous pourriez être tenté d’appliquer des pénalités de retard, mais ce n’est plus possible pour les baux signés après 2014.

Et puis si le retard persiste, on passe alors en période de contentieux avec un impayé, qu’il soit sur les loyers ou bien les charges locatives. La procédure à suivre pour le suivi des loyers impayés et du contentieux est alors bien encadrée, et nous vous invitons vivement à être le plus rigoureux possible.

Bien sur, dans la mesure du possible, éviter les loyers impayés reste la meilleure solution, et nous vous conseillons de suivre nos 7 conseils pour éviter tout litige locatif.

 

Le litige locatif concernant les charges

Si le loyer peut subir des impayés, parfois les locataires contestent les charges qu’ils considèrent comme abusives. Les soucis peuvent apparaître à deux moments : lors de la régularisation annuelle si vous avez mis en place les provisions sur charges, ou bien lors de l’augmentation des charges prévue de manière pérenne. C’est alors que les litiges sur charges locatives peuvent arriver, notamment en cas de manque de transparence, ou bien d’erreurs.

 

 

Les autorités compétentes en cas de litige locatif

Vous avez un souci avec votre locataire ? Vous n’arrivez pas à vous entendre tous les deux directement ? Faites alors appel à un tiers !

La Commission Département de conciliation ou bien le conciliateur de justice pourrait vous aider rapidement à apaiser la situation.

 

La commission départementale de conciliation (CDC)

Il s’agit d’une instance spécialisée dans les litiges immobiliers, afin de trouver une solution à l’amiable entre les bailleurs et les locataires. En cas de bien loué sous un bail mobilité, la commission ne pourra pas intervenir.

 

Comment est composée la Commission Départementale de Conciliation ?

La commission de conciliation est composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires.

 

Quel type de litige locatif est traité par la commission départementale de conciliation ?

La commission intervient uniquement dans le cas où le logement, nu ou meublé, est la résidence principale du locataire et que le bailleur soit privé ou social.

La commission a compétence pour traiter des domaines suivants :

• Augmentations de loyer
• États des lieux d’entrée ou de sortie
• Dépôt de garantie
• Charges locatives
• Réparations (locatives uniquement), que celles-ci incombent au bailleur ou au locataire
• Logement décent
• Ameublement, uniquement en cas de logement loué meublé
• Préavis, donné par le bailleur ou locataire
• Nouveau loyer
• Loyer lors de la mise ou remise en location
• Hausse ou baisse de loyer
• Complément de loyer

 

Dans quel cas est-il obligatoire de la saisir ?

Il existe quatre cas dans lesquels il est obligatoire de saisir la CDC avant de pouvoir saisir le juge :

• Hausse de loyer sous-évalué au renouvellement du bail
• Baisse d’un loyer sur-évalué, en cas de demande préalable au renouvellement du bail
• Encadrement de l’évolution des loyers entre deux locataires successifs
• Complément de loyer

 

Qui peut saisir la CDC ? Comment cela se passe-t-il ?

Elle peut être saisie par le propriétaire ou le locataire qui sont alors convoqués ensemble. La saisie est gratuite et se réaliser par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de conciliation en séance, un document constatant la conciliation est rédigé.

 

 

Le conciliateur de justice

Le conciliateur de justice est une personne nommée par le président de la cour d’appel, et dont le champ d’action ne se limite pas à l’immobilier.

Son objectif est de faciliter, en dehors de toute procédure judiciaire, le règlement des conflits.

 

Pour quel litige locatif peut-il intervenir ?

Il peut intervenir pour tous différents entre un bailleur et son locataire.

 

Qui peut saisir le conciliateur de justice ? Comment cela se passe-t-il ?

La saisie totalement gratuite peut se faire soit à l’initiative du bailleur, soit à l’initiative du locataire.

La demande peut se faire directement auprès du greffe du tribunal judiciaire, ou bien par courrier.

 

Comment se déroule la conciliation ?

Une conciliation peut se dérouler sur une période de 3 mois maximum. Le conciliateur réunit les parties à la conciliation afin de trouver un accord.

Si un accord est trouvé, dans ce cas un constat d’accord est signé par les deux parties, les engageant l’une envers l’autre. Chacune des parties reçoit son exemplaire et un troisième est déposé au greffe du tribunal par le conciliateur de justice.

 

 

Et si le litige locatif persiste ?

En cas d’absence de conciliation, que ce soit par la CDC ou bien un conciliateur, bailleur et locataire peuvent alors saisir le tribunal.

En cas de litige persistant, vous pouvez même demander l’expulsion de votre locataire.

Voilà pourquoi, pour éviter les litiges locatifs, nous vous partageons nos 5 astuces.

 

Demander l’expulsion de son locataire

Si le recours amiable n’a pas eu d’issue positive, idem pour la conciliation ou médiation, vous pourrez alors solliciter le départ du logement de votre locataire.

Cette procédure doit non seulement être motivée par un motif réel et sérieux comme les impayés, l’absence d’assurance habitation, les nuisances de voisinage … mais aussi suivre à la lettre une procédure de contentieux avec des courriers et des délais à respecter. Ce sont des indispensables pour arriver au final à l’expulsion du locataire et la restitution de votre logement.

 

Eviter les litiges

Et le dernier point, et pas le moindre de ce dossier dédié aux litiges locatifs, c’est bien évidemment de tout mettre en place pour éviter d’arriver au litige.

Si une bonne connaissance de l’écosystème immobilier est un des fondamentaux pour se lancer dans la gestion locative, vous devrez également vous tenir au courant de l’actualité immobilière et notamment de la législation qui a tendance à beaucoup changer ces dernières années. C’est ainsi en maintenant une communication régulière avec votre locataire et en ayant une relation en bonne intelligence, que vous pourrez éviter au maximum les litiges locatifs.

 

 

Communication régulière, véritable échange et bonne connaissance de la législation immobilière, voici les 3 points fondamentaux pour éviter au maximum un litige locatif.

Vous l’avez peut-être déjà subi et ne souhaitez pas le revivre à nouveau ?

Contactez-nous pour déléguer la gestion locative de votre bien immobilier.