Litige charges locatives : que faire en tant que bailleur ?
Dans le cadre d’une location, votre locataire vous est redevable du paiement des charges locatives au même titre que le loyer. Toutefois, un litige sur les charges peut parfois apparaître et faire naître des tensions entre bailleurs et locataires.
Comprendre les causes de ces différends et les moyens de prévenir un litige locatif ou de le résoudre est donc essentiel pour garantir une relation locative équilibrée et conforme à la législation en vigueur.
C’est pourquoi La Gestion En Ligne va vous expliquer quoi faire en tant que bailleur et vous partager nos bonnes pratiques.
Sommaire
Rappels sur les charges locatives
Si des bailleurs ont parfois des litiges avec leurs locataires concernant les charges locatives, la cause principale est souvent le manque d’informations sur leur fonctionnement et la législation en général.
Que dit la loi sur les charges locatives ?
La législation sur les charges locatives a pas mal évolué au fil des années. C’est l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière qui a fixé la liste des charges récupérables. C’est le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui l’a mise en application.
Cette loi a ensuite été modifiée par l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Concrètement les charges locatives comprennent :
- Les dépenses liées à l’entretien courant
- Les petites réparations des parties communes
- Ainsi que les services dont le locataire bénéficie directement (ascenseur, nettoyage des parties communes, éclairage, etc.).
Attention, tout frais non expressément mentionné dans cette liste ne peut être réclamé au locataire.
Quelles différences entre charges récupérables et charges non récupérables ?
Les charges locatives sont divisées en 2 catégories :
- Les charges récupérables ;
- Les charges non récupérables.
Dans les 2 cas, c’est le bailleur qui paye les charges à la copropriété. Ensuite, dans le 1er cas il se les fait ensuite rembourser par son locataire. Tandis que dans le 2ème cas, il les conserve à sa charge.
En charges récupérables, on a les dépenses dues par le locataire, comme l’eau, l’entretien des parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères …
Quelles sont les obligations du bailleur en matière de charges et prévenir un litige ?
En tant que bailleur, vous devez respecter un certain nombre d’obligations vis-à-vis de votre locataire concernant le fonctionnement des charges locatives :
- Communiquer annuellement le décompte des charges
- Fournir les justificatifs relatifs aux charges récupérables, comme des factures, relevés …
- Respecter les délais pour demander les régularisations de charges
- Tenir à disposition de votre locataire les justificatifs pendant 6 mois
Principales causes de litige autour des charges locatives
Malgré les précautions que vous pouvez prendre en tant que bailleur, un litige concernant les charges peut arriver, de votre fait ou bien de celui de votre locataire.
Voici les principaux litiges recensés.
Absence de justificatifs
C’est le cas si vous oubliez de fournir un justificatif, ou que vous refusez de le fournir à votre locataire. Alors, ce dernier ne pourra alors pas vérifier les montants ou bien s’il s’agit vraiment de charges récupérables.
Litige sur le montant ou la nature des charges
Suite à la lecture des justificatifs, votre locataire peut être en désaccord avec les charges récupérables demandées. Cela peut être notamment le cas dans le cadre d’une mauvaise répartition des charges.
Exemples :
- Si des frais concernant l’ascenseur sont en fait un remplacement complet ils sont du ressort du bailleur, alors que des frais de réparation sont de celui du locataire.
- Une facturation de frais de gestion locative (réalisation des quittances de loyer, frais de relance etc …) est considérée comme abusive, car les frais de gestion courante sont du ressort du bailleur, alors que les frais liés à l’établissement de l’état des lieux ou à la rédaction du bail peuvent être partagés entre bailleur et locataire
- Une facturation de travaux de rénovation, alors que ce sont de gros travaux et sont à la charge du bailleur.
Ces charges demandées peuvent alors être considérées comme abusives dans 2 cas :
- Elles ne figurent pas dans la liste des charges récupérables de la loi de 1986
- Elles sont surdimensionnées par rapport aux frais réels payés par la copropriété
De plus, votre locataire peut être dispensé de certaines charges normalement à sa charge dans le cas d’une vétusté, de malfaçon, de vices de construction ou en cas de force majeure.
Cependant il devra s’acquitter des charges relatives à ses dégradations.
Mauvaise répartition des charges dans les logements collectifs
Si une mauvaise répartition des charges entre bailleur et locataire est monnaie courante. Parfois la copropriété se trompe également et prend à sa charge des frais relatifs à d’autres copropriétaires et les impute à tous les autres logements, comme si les frais étaient du ressort de la copropriété.
Dans ce cas, bailleur et locataire peuvent contester le montant auprès du syndic de copropriété. C’est pourquoi vous devez toujours être vigilant sur les décomptes qui vous sont fournis, une erreur peut arriver.
Régularisation tardive ou absente
Si vous tardez à envoyer votre demande de régularisation de charges locatives, cela peut pénaliser votre locataire. En effet, une régularisation tardive des charges locatives peut être problématique pour la trésorerie des locataires. C’est le cas en général, mais encore plus alors même quand ils ont déjà quitté le logement et qu’ils ont eu à faire face à des sorties de trésorerie comme le dépôt de garantie, ou des frais de déménagement.
Par contre une régularisation tardive est tout à fait légale. En effet, en tant que bailleur, vous avez 3 ans pour demander une régularisation des charges. Par contre, votre locataire pourra demander à régler cette régularisation en 12 mensualités.
La régularisation de charges, alors que le contrat de bail prévoit un forfait
En cours de bail, vous devez absolument respecter les modalités de paiement des charges : soit avec des appels de fonds et régularisation annuelle, soit au forfait.
Vous ne pouvez pas changer en cours de bail pour passer de l’un à l’autre, ou alors demander une régularisation alors que vous avez prévu des charges forfaitaires.
Petit rappel pour éviter tout litige sur les charges forfaitaires : elles sont possibles uniquement en cas de contrat de colocation ou pour un bail meublé.
Que faire en cas de litige sur les charges locatives ?
En cas de contestations sur les charges, vous devrez alors respecter 3 étapes bien précises :
- L’accord à l’amiable ;
- La conciliation ;
- Puis le recours en justice.
Le mieux reste bien évidemment de prendre ses précautions et de suivre la législation en vigueur.
Les 3 principales étapes
Le plus souvent de faible importance, vous pouvez résoudre un litige sur les charges par le dialogue avant d’avoir recours au juge.
💬 Dialogue amiable : étapes de conciliation
Dans la plupart des cas, l’échange avec votre locataire sur ce différent sur les charges locatives va vous permettre de le résoudre :
- Tentez une résolution amiable avec un vrai échange, parfois avec un médiateur
- Répondez aux demandes de justificatifs, pas uniquement le document en lui-même mais peut-être aussi les explications précises avec en face l’annexe de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
- Procédez à la révision ou au remboursement rapide, si une erreur est avérée
Parfois, en cas de non résolution du différent, il faut aller au niveau supérieur : la conciliation.
🗣️ Recours à la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Les différents concernant les charges ne font pas partie des 4 cas rendant la conciliation obligatoire avant de la saisine du juge. En effet, ils ne concernent que les loyers, pas les charges.
Indifféremment vous, ou votre locataire, pourrez saisir la CDC. Vous serez alors convoqué avec votre locataire et si au cours de la conciliation vous parvenez à un accord, dans ce cas la résolution du conflit sera consigné par écrit.
⚖️ Saisine du juge des contentieux de la protection en dernier recours
Toutefois, en cas de non résolution du conflit par la CDC, vous pourrez alors saisir le tribunal.
Les précautions à prendre avant d’aller en justice pour un litige sur charges
Si vous considérez que le recours en justice est votre seul recours, dans ce cas faites appel à un avocat spécialisé pour vous guider au mieux dans les démarches, mais aussi vérifier la teneur de votre dossier. C’est facultatif, mais conseillé.
Bonnes pratiques pour prévenir les litiges sur charges
Eviter les litiges locatifs, c’est bien évidemment préférable dans le cadre d’une gestion locative paisible, autant pour éviter de perdre du temps, que de l’argent.
Voici donc nos 5 conseils à appliquer pour éviter tout litiges sur les charges :
- Être bien informé de la législation
- Assurer un contrat de bail le plus complet possible
- Prévoir au mieux le futur niveau de charges
- Dialoguer régulièrement avec son locataire
- Être rigoureux dans les comptes
Consulter régulièrement les outils et ressources pour bailleur
L’actualité immobilière, on le sait bien chez La Gestion En Ligne, est souvent riche, avec des nouveautés, des modifications législatives, de nouvelles contraintes etc … Pour ne pas se retrouver en défaut, vous devez donc bien vous tenir au courant de l’actualité immobilière, des nouveautés mais aussi du cadre légal en place depuis des années. C’est pour cela que nous vous conseillons de consulter ces ressources :
- Liste des charges récupérables selon le décret
- Liens utiles : ANIL, Service-public.fr, ADIL locales
Établir un bail détaillé
Bien border son contrat de location, c’est s’assurer de l’acceptation des obligations des 2 parties. C’est pour cela que nous vous conseillons de bien rédiger votre bail, et notamment de bien préciser les modalités de règlement des charges locatives.
Anticiper les régularisations avec des provisions réalistes
Le moment de la régularisation annuelle, et notamment la première, peut être un gros moment de tension entre bailleur et locataire.
Si vous avez sous-estimé le montant des charges afin de rendre votre bien plus attractif, la régularisation risque être très importante pour votre locataire, qui pourra d’une part se sentir piéger, et d’autre part pourrait avoir des difficultés financières pour payer la régularisation.
C’est pour cela que vous devez vraiment bien anticiper le montant des provisions sur charges en fonction des montants payés les années précédentes, mais aussi en tenant compte des futurs frais à venir et de l’inflation. L’objectif est alors que la régularisation soit la plus faible possible.
Communiquer en toute transparence avec le locataire
La clé d’une bonne entente pour éviter tout litige, qu’il soit sur les charges ou autres, est vraiment le dialogue.
Pour cela, anticipez tout sujet qui pourrait être problématique et parlez-en avec votre locataire. Vous aurez alors entamé le dialogue et désamorcé tout souci éventuel.
Tenir une comptabilité rigoureuse
Afin de permettre une régularisation annuelle quasiment nulle, et donc éviter tout litige lié aux , charges, calculez bien les charges récupérables auprès de votre locataire et anticipez au mieux les futures charges, afin de demander une provision réaliste.
Les conseils de La Gestion En Ligne pour éviter un litige sur charges
Bref pour éviter les litiges concernant les charges locatives, nous vous recommandons la prévention et la transparence avec votre locataire.
En cas de doute ou de conflit, faites-vous accompagner par un professionnel ou un avocat spécialisé en droit immobilier.
Et si vous souhaitez au final déléguer la gestion locative de votre bien, faites appel à nos services.
