Les spécificités d’un bail professionnel

Vous vous apprêtez à signer un bail professionnel ? Du côté du bailleur et du locataire, certaines spécificités de ce contrat sont à connaître. Caractéristiques, fixation du loyer, révision, modalités de rédaction… zoom sur les particularités de ce contrat qui concerne plus spécifiquement les professions libérales.

Tout comprendre du bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat de location. Ce document porte sur un local qui permet à un professionnel d’exercer son activité.

Pour établir un bail professionnel, il faut que l’activité du professionnel ne soit ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. Le plus souvent, ce type de contrat de location concerne les activités des professions libérales réglementées (avocats, dentistes, vétérinaires, experts-comptables), et non réglementées (conseillers en gestion, consultants…). Légalement, le bail professionnel ne peut donc être proposé qu’aux professionnels dont les revenus sont déclarés en tant que bénéfices non commerciaux (BNC).

Bail professionnel et durée ? 6 ans ou plus ?

La durée d’un bail professionnel est au minimum de 6 ans. Il ne peut être conclu pour une plus courte durée.

À titre de comparaison, dans le cadre des baux commerciaux, les parties peuvent signer un contrat de bail précaire qui les engage sur une très courte durée. Mais il n’existe pas d’équivalent pour des baux professionnels.

Par ailleurs, les professionnels qui exercent une activité libérale et qui le souhaitent, peuvent choisir de se soumettre en toute connaissance de cause au statut des baux commerciaux.

Fixer le loyer d’un bail professionnel et le réviser : comment ça se passe ?

Se mettre d’accord sur le montant du loyer et les modalités de révision

Au moment de la signature du bail professionnel, le propriétaire et le preneur doivent s’entendre, afin de convenir ensemble du montant du loyer. Il est possible d’ajuster le montant de ce loyer en cours de bail à des échéances préalablement fixées par une clause au sein du contrat de location. Dans ce cas, la révision devra suivre un indice, correspondant au métier exercé par le professionnel en activité libérale. Il s’agit le plus souvent de l’ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires).

Si rien n’est précisé dans le contrat de bail, alors c’est le même loyer qui sera applicable pendant toute sa durée.

Clauses : s’accorder sur la répartition des charges du bail professionnel

Les deux parties (le bailleur et le locataire) doivent également se mettre d’accord sur la répartition des charges. Certaines d’entre elles, les plus coûteuses, restent dans tous les cas à la charge du bailleur, comme les travaux sur le gros œuvre ou la réparation de la toiture.

Par ailleurs, le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Cependant, le contrat de bail peut le stipuler. Dans ce cas, le montant de ce dépôt de garantie sera fixé librement entre les parties. Si le locataire a rempli toutes ses obligations contractuelles, la somme lui sera intégralement remboursée au moment où il quittera définitivement le local.

Rédiger un contrat de bail professionnel : quelques pistes à suivre

Généralement, le bail professionnel inclut tous les éléments qui figurent au sein d’un contrat de location classique, à savoir :

• Les informations sur l’identité de chacune des parties (le bailleur et le locataire),
• La description du local et dans certains cas, des locaux annexes,
• La durée du bail, qui ne peut être inférieure à 6 ans,
• Le montant du loyer, les conditions de paiement et le cas échéant, de révision,
• La répartition des charges entre le locataire et le propriétaire,
• Les obligations respectives de chacun,
• Le montant et les modalités de versement du dépôt de garantie.

DPE, ERNMT les diagnostics à indexer aux baux professionnels

Le contrat de location qui encadre le bail professionnel doit être soigneusement rempli. En complément, deux diagnostics techniques doivent aussi être indexés au contrat de location, à savoir :

• Le DPE (Diagnostic de performance énergétique),
• L’État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

Rappelons qu’un contrat de bail professionnel doit impérativement être écrit. Bien que ce ne soit pas imposé par la loi, les spécialistes en immobilier tertiaire le conseillent vivement. Ce contrat se révèlera d’autant plus précieux en cas de litige dans les années à venir. Notons toutefois pour des baux professionnels d’une durée de plus de 12 ans, il faut faire obligatoirement appel à un avocat pour la rédaction du document.

Bail professionnel, bail commercial et droit à la propriété

Le statut des baux commerciaux permet au preneur d’accéder au droit à la propriété commerciale. Ce qui veut dire que lorsque le propriétaire refuse de renouveler le bail à son terme, le locataire a alors le droit de percevoir une indemnité d’éviction, pour compenser le préjudice qu’il a subi.

Le bail professionnel, quant à lui, ne permet pas au preneur de bénéficier de ce droit à la propriété. Par conséquent, le loueur a le droit de refuser le renouvellement du bail, sans avoir l’obligation de verser en contrepartie, une indemnité d’éviction.

Comment procéder pour la résiliation d’un bail professionnel ?

Si le preneur ou le locataire souhaitent mettre un terme au bail professionnel dans les conditions stipulées au contrat, il faut légalement respecter un délai de préavis de 6 mois.

Le locataire a la possibilité de résilier le contrat de bail à tout moment, à condition de respecter ce délai de 6 mois. Pour procéder à la résiliation, le preneur ou le bailleur doivent :

• Envoyer une lettre recommandée avec avis de réception,
• Ou mandater un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour remettre cette lettre.

Au terme du délai de 6 ans, le bail professionnel est automatiquement reconduit pour six autres années (ou pour la durée mentionnée au contrat).

Bail professionnel et état des lieux

Il est impératif d’effectuer un état des lieux à l’entrée ainsi qu’à la sortie du locataire. Cet état des lieux est réalisé en présence du locataire par le bailleur ou par un commissaire de justice.

L’état des lieux est un document fondamental qui doit être obligatoirement joint au contrat de location, ou conservé précieusement par chacune des parties.

Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du locataire, alors le preneur est présumé avoir reçu le local en bon état de réparations locatives.

Les spécificités du bail professionnel n’ont désormais plus de secrets pour vous. Vous souhaitez obtenir des compléments d’information sur les baux professionnels ou sur les baux commerciaux ? Pour toute question, contactez directement les experts de la Gestion en Ligne. Que vous vous apprêtiez à signer un bail professionnel ou un bail commercial, nos équipes vous accompagnent et vous aident quel que soit votre projet et vos objectifs.