Loyers impayés et du contentieux

Que faire en cas de loyers impayés ?

En cas de précautions insuffisantes prises lors de la sélection d’un locataire, ou encore en cas d’ « accident » si le locataire a été correctement sélectionné le propriétaire peut être amené à gérer des impayés ou même entamer une procédure contentieuse. Comment aborder ces périodes délicates ? Ci-après les éléments de réponses.

Les impayés

Un suivi précis des impayés peut permettre d’éviter qu’une situation se dégrade et dégénère en contentieux. Encore faut-il agir rapidement et avec discernement

  • Relancer

Quelle que soit la raison de l’impayé, il faut faire les relances, à la fois au locataire mais aussi (et presque surtout) au garant. En effet, le locataire sait parfaitement qu’il est en retard mais pas obligatoirement le garant. Si celui-ci est relancé, il se transformera vraisemblablement en agent de recouvrement efficace, ne tenant pas du tout à payer de sa poche les sommes dues. Même si les rapports sont par ailleurs bons et cordiaux avec le locataire, il est utile de relancer afin de formaliser le retard.

  • Le suivi

Dans la majorité des cas et à la condition que la situation du locataire ne soit pas trop dégradée, un suivi régulier avec des contacts sont très efficaces pour remettre les choses en ordre. En effet, par les échanges, on peut découvrir la cause de l’impayé, ce qui aide dans l’appréciation de la position à adopter : être conciliant et octroyer des délais, ou au contraire ne pas faire preuve de compréhension.

  • La mise en demeure

A ce stade, on en est au précontentieux : en effet, la première relance est restée sans effet et la mise en demeure va avoir pour effet de fixer un délai maximum de régularisation. Attention à ne pas menacer le locataire d’expulsion : en effet, ce type de menace n’est efficace que si elle est suivie d’effet. Or, à partir du début du traitement contentieux, il se passera des mois et des mois, voire des années avant que cette menace ne soit exécutée.

Le contentieux

En règle générale, à la fin du deuxième mois impayé, la situation est compromise et il faut, sans perdre de temps, mettre en place une procédure contentieuse.

  • Le commandement de payer

C’est le début de la procédure : délivré par un huissier (au locataire mais aussi au garant), le commandement de payer donne au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa dette. La délivrance d’un commandement de payer est souvent efficace, sauf si les locataires et garants sont réellement financièrement acculés.

  • La résiliation du bail

Si le commandement de payer ne produit pas d’effet, il n’y a pas d’autre solution que d’assigner le locataire ainsi que le ou les garant(s) en vue d’obtenir la résiliation du bail. Cette procédure est longue et coûteuse (frais d’avocat, loyers impayés). C’est la raison pour laquelle il est parfois préférable de tenter de négocier avec le locataire, en tentant de limiter ses pertes au maximum, mais en reprenant aussitôt que possible la jouissance du logement. Dans a gestion d’un dossier de contentieux locatif, le premier but à atteindre est de libérer le logement. Bien souvent, le recouvrement de la dette locative est illusoire, sauf dans le cas ou le garant est solvable.

Les cinq règles d’or

  • Ne pas perdre de temps : plus la situation locative est dégradée, plus le recouvrement de la dette est difficile
  • Ne pas menacer en vain : menacer un locataire de saisie, expulsion etc peut être tentant et compréhensible compte tenu des retards de loyers, mais est contreproductif un locataire ainsi menacé qui voit que cette menace n’est pas suivie d’effet (ce qui est le plus fréquent compte tenu de la durée des procédures) ne croira plus les avertissements ultérieurs.
  • Chercher à comprendre : la compréhension de la situation du locataire permet de gérer la situation au mieux de ses intérêts
  • Définir ses objectifs : en fonction de la dette et de ce que l’on connaît de la situation du locataire, l’objectif peut être différent : aider le locataire à régulariser, l’inciter à quitter les lieux, le poursuivre…
  • Etre réaliste : il est préférable de se couper une main plutôt qu’un bras : si l’analyse amène au constat d’une situation définitivement compromise, l’objectif prioritaire est alors de récupérer les lieux, le recouvrement de la dette passe dans un second temps

Les prestations de La Gestion en Ligne

La Gestion en Ligne, dans le cadre de son mandat de gestion, assure toutes les tâches décrites ci-dessus :

  • Relances par mail ou courrier des locataires et des garants le 10 du mois.
  • Mises en demeure en recommandé avec AR au deuxième mois de loyer impayé (locataire et garant)
  • Gestion intégrale du dossier contentieux après accord du bailleur pour mettre en place la procédure.

En cas de souscription à l’assurance loyers impayés, le propriétaire est assuré de ne subir aucune perte de loyer et l’assurance prend en charge l’ensemble du dossier contentieux. Pour couvrir la période de pré-contentieux (simples retards de paiement) ou les délais de traitement des dossiers contentieux par l’assurance, en complément de l’assurance loyers impayés, la souscription à l’option “le15” permet de recevoir son loyer en totalité, quoiqu’il arrive, avant le 15 de chaque mois.