Le dépôt de garantie du bail professionnel à la loupe

Un contrat de bail professionnel peut prévoir l’obligation pour le locataire de verser un dépôt de garantie au moment d’entrer dans les lieux. À quoi correspond cette somme et quelles sont les informations importantes à connaître à propos du dépôt de garantie ? Le point dans cet article.

Tout comprendre sur le dépôt de garantie pour un bail professionnel 

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire. Il s’agit d’une réserve d’argent utilisable par le bailleur si le local professionnel a été dégradé pendant l’occupation. Par exemple, lorsqu’un revêtement mural a été abîmé ou qu’un robinet a été cassé, sans que le preneur n’ait effectué la réparation nécessaire.

Le dépôt de garantie doit être conservé par le propriétaire tout au long de la durée du bail professionnel. Et dans certains cas, il peut aussi servir à couvrir les impayés de loyer ou de charges locatives.

Légalement parlant, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Néanmoins, la majorité des contrats de bail professionnel incluent une clause qui le prévoient. En effet, même si l’on ne peut pas imposer aux locataires de payer le dépôt de garantie au moment de la signature du bail, les propriétaires ont parfaitement le droit de privilégier les candidats à la location acceptant de le payer… et d’écarter les candidats qui le refuseraient !

À noter, si aucune clause du contrat de bail ne prévoit le versement d’un dépôt de garantie, alors cet argent ne pourra, en aucun cas, être exigible.

Bail professionnel et montant du dépôt de garantie

Tout comme celui du loyer, le montant du dépôt de garantie est fixé de manière libre et n’est encadré par aucune loi spécifique. Ce qui sous-entend, par ailleurs, que le locataire a la possibilité de le négocier.

En règle générale, le montant du dépôt de garantie correspond à :

• Un trimestre de loyer, lorsque ce dernier est payable à l’avance,
• Deux trimestres de loyer ou plus lorsque ce dernier est payable en fin de mois ou en fin de trimestre.

Dans quels cas des coûts sont-ils déduits du dépôt de garantie ?

Si après réalisation de l’état des lieux, il apparaît que le local a été dégradé par le locataire, le coût des travaux de réparation nécessaires sera alors déduit du dépôt de garantie.

Pour justifier ces frais, le propriétaire a la possibilité de transmettre des photos, un constat d’huissier ou encore des factures ou des devis pour la réfection du bâtiment.

En revanche, si après occupation des lieux le local professionnel est restitué en parfait état, le dépôt de garantie est alors à restituer dans sa totalité.

À noter : si le contrat de bail le prévoit, le dépôt de garantie peut être totalement conservé par le propriétaire en cas de résiliation du bail par le locataire.

Dépôt de garantie et bail professionnel : d’autres informations clés à connaître

Le dépôt de garantie d’un bail professionnel n’est considéré ni comme une charge pour le locataire, ni comme une recette pour le bailleur. Par conséquent, il n’est ni déductible ni imposable pour l’une ou l’autre des parties.

Seule exception possible : lorsque le propriétaire conserve les sommes en fin de bail en compensation des loyers impayés. Auquel cas, le dépôt de garantie sera considéré comme un revenu et il sera imposable.

Sachez par ailleurs que, conformément à l’article L.145-40 du Code du commerce, les sommes bloquées au titre de dépôt de garantie peuvent produire des intérêts. Cette règle s’applique lorsque le montant bloqué est égal à plus de deux échéances de loyer.

Dans ce cas, les intérêts sont calculés selon les taux pratiqués par la Banque de France pour les avances sur titres.

Attention, le dépôt de garantie ne peut pas être considéré comme une avance sur le loyer. Contrairement à certaines idées reçues, le preneur n’a pas le droit de régler le tout dernier loyer avec cette somme d’argent. Si c’est le cas, le bailleur peut même engager une procédure judiciaire à son encontre.

Enfin, sachez que légalement, il n’existe pas de disposition précise pour ce qui concerne la restitution de garantie. Pour anticiper tout problème futur, il est donc plus que conseillé d’en prévoir clairement les modalités, au moment de la rédaction du contrat de bail professionnel.

Entre les montants les délais, veillez toujours à bien préciser les conditions de restitution du dépôt de garantie, sachant qu’en général, elle s’effectue dans les deux mois qui suivent le départ des lieux.

Exigences du propriétaire d’un local commercial : le cautionnement

Dans le cadre d’un bail professionnel, le propriétaire peut aussi, s’il le souhaite, exiger un cautionnement. Une sécurité qui permet au bailleur d’obtenir une garantie supplémentaire au cas où le locataire se retrouverait dans l’impossibilité de régler sa dette. Grâce au cautionnement, le bailleur s’assure ainsi des paiements des loyers sur une longue durée. Dans le contrat, il sera alors précisé s’il s’agit d’une caution bancaire ou d’une caution personnelle.

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