Le bail commercial 3 6 9, notre dossier complet

Le bail commercial 3 6 9 reste actuellement le contrat de location le plus fréquemment conclu pour les commerces, tels que magasins de vêtements ou de chaussures, boucheries, boulangeries ou fleuristes.

Mais concrètement, quelles sont les particularités de ce bail commercial ? Quels sont les avantages et les inconvénients ainsi que les modalités de résiliation ?

L’équipe de la Gestion En Ligne vous fait un coup de projecteur sur le contrat de bail 3 6 9.

Qu’appelle-t-on le “bail commercial 3 6 9” ? Définition et explications

En France, différents types de baux commerciaux peuvent être conclus. Mais c’est, de loin, le bail commercial 3 6 9 qui est le plus courant en France. Aussi connu sous le nom de « bail commercial classique », c’est un contrat conclu entre le preneur (ou locataire) et le propriétaire (ou bailleur) d’un local commercial.

Toutes les entreprises ont la possibilité de signer un bail 3 6 9 si elles le souhaitent. Et ce, qu’il s’agisse d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou bien encore d’une microentreprise. Les professions libérales peuvent, elles aussi, signer un bail commercial 3-6-9, ou si elles désirent choisir une alternative comme le bail professionnel, en toute connaissance de cause.

Que contient un contrat de bail commercial 3 6 9 ?

On retrouve le plus généralement dans les contrats de bail commercial les informations obligatoires suivantes :

• Identité du propriétaire et du bailleur ;
• Désignation des locaux de manière claire et précise, avec notamment la présence, ou non, d’annexes et conditions d’accès ;
• Type d’activités autorisées à exercer au sein du local commercial ;
• Montant du loyer, ses modalités de règlement et son mode de révision ;
• Montant du dépôt de garantie, le cas échéant, avec sa date d’encaissement ;
• Répartition des charges, impôts et taxes entre le locataire et le propriétaire ;
• Durée du bail ;
• Mode de résiliation.

Ensuite, il est tout à fait possible d’ajouter d’autres clauses dans ce contrat de location. Elles devront là aussi faire l’objet d’une négociation avec votre preneur :

• Sous location, sous certaines conditions
• Cession du bail : vous pouvez interdire la vente seule du bail, mais par contre pas dans le cadre d’une cession globale du fonds de commerce
• Clause d’exclusivité, afin d’interdire au bailleur de louer d’autres locaux dans le même immeuble, ou ensemble commercial, à des entreprises concurrentes au locataire.

Comment déterminer le loyer d’un bail commercial ?

Elément important de ce contrat de location, le loyer a un fonctionnement plus ou moins similaire à celui d’un logement d’habitation. Nous vous détaillons tout sur sa fixation et sa révision.

Comment est fixé le montant du loyer ?

Le loyer d’un bail commercial 3 6 9 est fixé librement entre les deux parties (le locataire et le propriétaire) au moment de la signature du contrat.

C’est déjà un élément important à connaître quand on met son local commercial en location. Vous n’êtes donc pas contraints pas un loyer imposé ou un plafonnement.

Quel outil permet la révision du loyer d’un local commercial ?

Autre élément obligatoire dans le bail commercial 3 6 9, c’est le mode de révision du loyer. En l’occurrence, dans le cadre d’un local commercial vous devez impérativement utiliser comme indicateur l’Indice de Référence des Loyers (ILC). C’est l’INSEE qui le publie chaque trimestre.

Concrètement cela signifie qu’à chaque période de révision, vous devez multiplier l’indice au loyer actuel, afin d’obtenir le nouveau loyer.

Bon à savoir : Afin de protéger les très petites entreprises et les petites et moyennes entreprises, la variation de l’ILC a été plafonnée du 1^er avril 2022 au 31 mars 2024. Cette opération s’est faite en 2 temps, avec tout d’abord une première période d’un an mise en place par l’article 14 de la loi du 16 août 2022 puis par la prolongation via la loi du 7 juillet 2023.

Quand le montant du loyer d’un bail commercial 3 6 9 peut-il être révisé ?

Dans le cadre d’un bail 3-6-9, le montant du loyer est révisable tous les 3 ans ou à chaque échéance mentionnée dans le bail, notamment au sein d’une clause recette ou d’une clause d’échelle mobile.

Bail 3 6 9 : stabilité et souplesse, de réels avantages pour le locataire

Pour le locataire, le bail commercial 3 6 9 offre un certain nombre d’avantages :

• En signant un bail 3 6 9, les commerçants ou artisans qui occupent le local disposent en effet d’une réelle stabilité. Ils sont quasiment assurés de conserver leur emplacement pour au moins 9 ans.
• En outre, le bail 3-6-9 offre également une certaine souplesse, puisque certaines conditions du contrat peuvent être modifiées par négociation avec le bailleur. Ces changements sont d’ailleurs plus simples à effectuer que dans le cadre d’autres contrats de location, notamment, dans celui des baux résidentiels qui concernent les maisons, appartements et autres immeubles d’habitation.

Le cas échéant, il est par exemple possible de se lancer dans une procédure de déspécialisation, pour changer d’activité tout en conservant le bail commercial.

Quelles sont les obligations du bailleur et du preneur dans un bail commercial 3 6 9 ?

Pour le bailleur

S’il conclut un bail commercial 3 6 9, le bailleur a alors l’obligation de :

• Délivrer et de maintenir des locaux en bon état
• Procéder aux grosses réparations lorsque nécessaire
• Informer le locataire sur les risques potentiels. C’est l’une des raisons pour lesquelles lors de la conclusion de ce bail commercial, différents diagnostics techniques doivent être obligatoirement joints au dossier tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi que l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic amiante.

Pour un preneur

Les obligations du locataire consistent quant à elles à :

• Payer le loyer à la date convenue avec le bailleur
• Utiliser les locaux conformément à la destination prévue au contrat
• Procéder aux petites réparations nécessaires au maintien en bon état du local commercial.

Définition et durée du bail commercial

Résilier un bail commercial 3 6 9 : comment se passe la rupture du contrat ?

Dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9, votre locataire a de la possibilité de résilier sans avancer de motif particulier, à la fin de chaque période de trois ans (au bout de 3, 6 ou 9 ans). C’est ce que l’on appelle dans le jargon la possibilité de « résiliation triennale ».

En pratique, le locataire doit présenter son congé au propriétaire 6 mois minimum avant la fin de la période de trois ans. Il a 2 possibilités pour le faire :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Soit par acte de commissaire de justice.

De votre côté, en tant que bailleur, vous pouvez aussi donner congé au locataire à l’issue du délai de 9 ans du bail commercial. Vous devez alors :

• Notifier votre souhait de résilier le bailau moins 6 mois avant la fin du contrat ;
• Verser une indemnité d’évictionau locataire.

À noter, si c’est votre locataire qui vous donne congé, alors ce dernier n’aura pas à vous verser d’indemnité d’éviction.

Enfin, sachez qu’il est également possible pour le bailleur et le preneur de convenir ensemble d’une résiliation à l’amiable. Dans ce cas, le contrat de location peut alors être résilié de façon anticipée, que l’une ou l’autre des parties en soit à l’initiative.

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