Le bail commercial 3 6 9

Le bail commercial 3-6-9 reste actuellement le contrat de location le plus fréquemment conclu pour les locaux commerciaux. Quelles sont les particularités de ce bail commercial, les modalités de résiliation et les avantages d’un tel contrat ? Coup de projecteur.

Bail commercial 3 6 9 : la définition

Il existe différents types de baux commerciaux mais c’est le 3 6 9 qui demeure le plus courant en France. Aussi appelé « bail commercial classique », c’est un contrat conclu entre le preneur et le propriétaire d’un local commercial.

Toutes les entreprises ont la possibilité de signer un bail commercial de ce type, qu’il s’agisse à la fois d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou bien encore d’une microentreprise. De plus, les professions libérales peuvent elles aussi signer un bail commercial 3-6-9, lorsqu’elles souhaitent choisir une autre alternative que le bail professionnel, en toute connaissance de cause.

Comment faire pour résilier un bail 3 6 9 ?

Dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9, le locataire dispose de la possibilité de résilier sans avancer de motif particulier à l’issue de chaque période de trois ans (au bout de 3, 6 ou 9 ans). C’est pourquoi on parle usuellement de possibilité de « résiliation triennale ».

En pratique, le locataire doit présenter son congé au propriétaire 6 mois minimum avant la fin de la période de trois ans, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier.

De son côté, le bailleur peut aussi donner congé au locataire à l’issue du délai de 9 ans du bail commercial. Il doit alors notifier son souhait de résilier le bail au moins 6 mois avant la fin du contrat. Dans ce cas, le versement d’une indemnité d’éviction est obligatoire.

À noter, si c’est le locataire qui donne congé au propriétaire, alors ce dernier n’aura pas à verser d’indemnité d’éviction au preneur.

Enfin, sachez qu’il est également possible pour le bailleur et le preneur de convenir ensemble d’une résiliation à l’amiable. Dans ce cas, le bail commercial 3 6 9 peut alors être résilié de façon anticipée, que l’une ou l’autre des parties en soit à l’initiative.

Un contrat qui offre à la fois de la stabilité et de la souplesse

Le bail commercial 3 6 9 offre un certain nombre d’avantages au locataire.

En signant un bail 3 6 9, les commerçants ou artisans disposent en effet d’une réelle stabilité, car ils sont quasi assurés de conserver leur emplacement pour au moins 9 ans.

En outre, le bail 3-6-9 offre également une certaine souplesse puisqu’il est notamment possible de modifier certaines conditions au bail, plus facilement que pour d’autres types de contrats tels que les baux résidentiels.

Le cas échéant, il est par exemple possible de se lancer dans une procédure de déspécialisation, pour changer d’activité tout en conservant le bail commercial.

Plafonnement de l’ILC et loyer d’un bail commercial 3 6 9

Le loyer d’un bail commercial 3 6 9 est fixé librement entre les parties au moment de la signature du contrat. Le montant du loyer est déterminé en fonction de l’ILC (Indice des loyers commerciaux), publié chaque trimestre par l’INSEE.

Un indicateur dont la hausse a été temporairement limitée par l’article 14 de la loi du 16 août 2022. Dans un contexte de forte inflation, ce système de plafonnement de l’ILC évite les hausses de loyer potentiellement brutales, qui pourraient déstabiliser l’activité des commerçants ou des artisans.

Le dispositif de plafonnement de l’ILC, initialement prévu pour un an a par ailleurs été prolongé d’une année via la loi du 7 juillet 2023. Il reste donc valable jusqu’au 31 mars 2024.

À noter, dans le cadre d’un bail 3-6-9, le montant du loyer est révisable tous les 3 ans ou à chaque échéance mentionnée dans le bail, notamment au sein d’une clause recette ou d’une clause d’échelle mobile.

Les obligations de la part du locataire et du propriétaire

Dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9, le bailleur a pour obligation de délivrer et de maintenir des locaux en bon état, de procéder aux grosses réparations lorsque nécessaire, mais également d’informer le locataire sur les risques potentiels. C’est l’une des raisons pour lesquelles lors de la conclusion de ce bail commercial, différents diagnostics techniques doivent être obligatoirement joints au dossier tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi que l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic amiante.

Les obligations du locataire consistent quant à elles, au paiement du loyer à la date convenue avec le bailleur, à utiliser les locaux conformément à la destination prévue au contrat ou bien encore, à procéder aux petites réparations nécessaires au maintien en bon état du local commercial.

Que contient un contrat de bail commercial 3 6 9 ?

On retrouve en général dans ces contrats de baux commerciaux les informations suivantes :

• Identité de chacune des parties,
• Type d’activité exercées au sein du local commercial,
• Montant du loyer et modalités de règlement,
• Montant du dépôt de garantie, le cas échéant,
• Répartition des charges entre le locataire et le propriétaire,
• Durée du bail,
• Mode de résiliation.

Des modèles de bail commercial 3-6-9 sont à votre disposition sur différents sites internet, pour inspiration. Toutefois, il est toujours préférable de se faire accompagner par un professionnel pour la rédaction de ce type de bail. Par exemple par un avocat ou un commissaire de justice, afin de n’oublier aucun détail potentiellement important.