Le bail commercial 3 6 9

Le bail 3-6-9 reste actuellement le contrat de location le plus fréquemment conclu pour les commerces tels que magasins de vêtements ou de chaussures, boucheries, boulangeries ou fleuristes. Mais concrètement, quelles sont les particularités de ce bail commercial ? Quels sont les avantages et les inconvénients ainsi que les modalités de résiliation ? Coup de projecteur sur le contrat de bail 3 6 9.

Bail commercial 3 6 9 : définition et explications

En France, différents types de baux commerciaux peuvent être conclu. Mais c’est, de loin, le bail commercial 3 6 9 qui est le plus courant en France. Aussi connu sous le nom de « bail commercial classique », c’est un contrat conclu entre le preneur (ou locataire) et le propriétaire (ou bailleur) d’un local commercial.

Toutes les entreprises ont la possibilité de signer un bail 3 6 9 si elles le souhaitent. Et ce, qu’il s’agisse d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal ou bien encore d’une microentreprise. Les professions libérales peuvent, elles aussi, signer un bail commercial 3-6-9, si elles désirent choisir autre alternative que le bail professionnel, en toute connaissance de cause.

Rupture de contrat dans un commerce : résilier un bail 3 6 9

Dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9, le locataire a de la possibilité de résilier sans avancer de motif particulier, à la fin de chaque période de trois ans (au bout de 3, 6 ou 9 ans). C’est ce que l’on appelle dans le jargon la possibilité de « résiliation triennale ».

En pratique, le locataire doit présenter son congé au propriétaire 6 mois minimum avant la fin de la période de trois ans, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier.

De son côté, le bailleur peut aussi donner congé au locataire à l’issue du délai de 9 ans du bail commercial. Il doit alors notifier son souhait de résilier le bail au moins 6 mois avant la fin du contrat. Dans ce cas, le versement d’une indemnité d’éviction au locataire est alors obligatoire.

À noter, si c’est le locataire qui donne congé au propriétaire, alors ce dernier n’aura pas à verser d’indemnité d’éviction au preneur.

Enfin, sachez qu’il est également possible pour le bailleur et le preneur de convenir ensemble d’une résiliation à l’amiable. Dans ce cas, le bail commercial 3 6 9 peut alors être résilié de façon anticipée, que l’une ou l’autre des parties en soit à l’initiative.

Un contrat qui offre à la fois de la stabilité et de la souplesse

Pour le locataire, le bail commercial 3 6 9 offre un certain nombre d’avantages.

En signant un bail 3 6 9, les commerçants ou artisans qui occupent le local disposent en effet d’une réelle stabilité. Ils sont quasiment assurés de conserver leur emplacement pour au moins 9 ans.

En outre, le bail 3-6-9 offre également une certaine souplesse, puisque certaines conditions du contrat peuvent être modifiés. Ces changements sont d’ailleurs plus simples à effectuer que dans le cadre d’autres contrats de location. Notamment, dans celui des baux résidentiels qui concernent les maisons, appartements et autres immeubles d’habitation.

Le cas échéant, il est par exemple possible de se lancer dans une procédure de déspécialisation, pour changer d’activité tout en conservant le bail commercial.

Loyer d’un bail commercial, ILC, plafonnement : tout comprendre

Comment est fixé le montant du loyer ?

Le loyer d’un bail commercial 3 6 9 est fixé librement entre les deux parties (le locataire et le propriétaire) au moment de la signature du contrat. Le montant du loyer est déterminé en fonction de l’ILC (Indice des loyers commerciaux), publié chaque trimestre par l’INSEE.

Indice des loyers commerciaux : un plafonnement prévu par la loi

L’ILC est un indicateur dont la hausse a été temporairement limitée par l’article 14 de la loi du 16 août 2022. Dans un contexte de forte inflation, ce système de plafonnement de l’ILC évite une trop conséquente augmentation du loyer du bail 3 6 9 commercial. Une hausse qui pourrait déstabiliser l’activité des commerçants ou des artisans occupant le local (tels que boulangers, bouchers, fleuristes, vendeurs de vêtements ou chaussures etc.). Le dispositif de plafonnement de l’ILC, initialement prévu pour un an a par ailleurs été prolongé d’une année via la loi du 7 juillet 2023. Il reste donc valable jusqu’au 31 mars 2024.

Quand le montant du loyer d’un bail commercial 3 6 9 peut-il être révisé ?

Dans le cadre d’un bail 3-6-9, le montant du loyer est révisable tous les 3 ans ou à chaque échéance mentionnée dans le bail, notamment au sein d’une clause recette ou d’une clause d’échelle mobile.

Les obligations de la part du locataire et du propriétaire

S’il conclut un bail commercial 3 6 9, le bailleur a alors l’obligation de délivrer et de maintenir des locaux en bon état, de procéder aux grosses réparations lorsque nécessaire, mais également d’informer le locataire sur les risques potentiels. C’est l’une des raisons pour lesquelles lors de la conclusion de ce bail commercial, différents diagnostics techniques doivent être obligatoirement joints au dossier tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi que l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic amiante.

Les obligations du locataire consistent quant à elles, au paiement du loyer à la date convenue avec le bailleur, à utiliser les locaux conformément à la destination prévue au contrat ou bien encore, à procéder aux petites réparations nécessaires au maintien en bon état du local commercial.

Que contient un contrat de bail commercial 3 6 9 ?

On retrouve en général dans ces contrats de baux commerciaux les informations suivantes :

• Identité de chacune des parties,
• Type d’activité exercées au sein du local commercial,
• Montant du loyer et modalités de règlement,
• Montant du dépôt de garantie, le cas échéant,
• Répartition des charges entre le locataire et le propriétaire,
• Durée du bail,
• Mode de résiliation.

Des modèles de bail commercial 3-6-9 sont à votre disposition sur différents sites internet. Notamment, sur le site de la Gestion en Ligne, où vous trouverez un modèle de bail commercial 3 6 9 gratuit à télécharger.

Mais pour gagner en sérénité, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour la rédaction d’un bail 3 6 9.