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La SCI (Société Civile Immobilière), le guide complet

Tout investisseur a déjà entendu parler de la SCI, mais sans nécessairement comprendre tous les tenants et aboutissants de ce montage.

En effet, la SCI peut vous permettre d’optimiser l’achat, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle peut notamment avoir un vrai intérêt en matière de gestion locative.

La Gestion En Ligne vous en dit plus sur ce montage, qui pourra vous intéresser.

 

 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

 

Définition

La SCI est une société civile, elle est donc uniquement destinée à un usage civil, et non pas un usage commercial. Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code Civil.

Cette forme de société est utilisée notamment par des personnes, qui souhaitent investir ensemble dans un projet immobilier, qu’ils fassent partie de la même famille ou non.

La différence avec le régime de l’indivision

Dans une SCI, un certain nombre de formalités sont à mettre en place afin de permettre la création de la société alors qu’une indivision se réalise d’office, sans formalités, quand il y a plusieurs acquéreurs ou plusieurs héritiers dans le cas d’une succession.

Le patrimoine dans une indivision est détenu par chaque indivisaire à hauteur de sa quote-part, alors que dans une SCI le patrimoine est détenu par la SCI, et que chaque associé détient des parts sociales de la SCI, qui représentent l’actif (le patrimoine) et le passif (les dettes).

 

La différence avec une SCPI

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Son objectif est la création d’un parc immobilier locatif, suivant une thématique connue en avance (défiscalisation, commerces, diversifiée ou autre). Elle fonctionne avec des associés, comme la SCI, mais c’est une société de gestion qui procède à tous les actes de gestion : de la sélection des actifs où investir, jusqu’à la gestion des loyers. Le marché des parts de SCPI est réglementé, il est donc possible de les revendre en cas de besoin. Il s’agit d’un investissement hybride entre le placement financier et le placement immobilier. D’ailleurs, la SCPI est appelée « pierre papier ».

 

Les différentes SCI

Il existe différents types de SCI, dont l’objet varie selon les objectifs des associés :

  • SCI de location
  • SCI familiale
  • SCI d’attribution
  • Société civile de construction-vente (SCCV)
  • SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de location

Il s’agit de la forme la plus commune pour les SCI. Elle a donc pour objet de permettre à différents associés, de détenir, gérer et mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers.

Ces biens peuvent alors être loués nus, et dans ce cas la fiscalité appliquée est de droit celle de l’Impôt sur le Revenu. Mais ils peuvent également être loués meublés, ce qui est une activité commerciale mais autorisée pour les SCI. Dans ce cas, la fiscalité à appliquer sera celle de l’Impôt sur les Sociétés.

A noter :

La SCI peut également détenir un ou plusieurs biens immobiliers, qui sont mis à l’usage gratuit de ses associés. C’est notamment le cas d’une résidence secondaire familiale.

La SCI familiale

Cette forme de SCI permet à plusieurs membres d’une même famille de détenir un ou plusieurs bien immobiliers. Généralement ce montage est utilisé à des fins successorales, afin de limiter les inconvénients au décès d’un des associés.

En effet, souvent les parents réalisent régulièrement des donations de parts en fonction de l’abattement accordé en faveur de leurs enfants. Cela permet ainsi de limiter les frais mais aussi les soucis qui arrivent en cas d’indivision.

La SCI d’attribution

Peu commune, cette SCI a pour objet de construire ou d’acheter des biens immobiliers et de procéder ensuite à leur division, soit en pleine propriété, soit en démembrement.

Elle a une durée de vie courte, qui se limite à la réalisation de son objet social.

Exemple :

Deux associés se réunissent en SCIA dans le but d’acquérir un immeuble, de le rénover et ensuite de gérer chacun de son côté la part de l’immeuble qui lui reviendra au moment de la dissolution de la SCIA.

La Société civile de construction-vente (SCCV)

Elle se rapproche de la SCIA, car elle a une durée de vie limitée à son objet social qui est la revente, mais cette fois à des tiers. La SCCV est mise en place dans les opérations de promotion immobilière. Elle a donc pour objet de construire ou acquérir un bien, afin de le revendre.

Il s’agit donc d’un objet social commercial, ce qui la place de fait sous le régime de l’impôt sur les sociétés.

La SCI de jouissance à temps partagé

Très utilisée dans les années 80 et connue sous le nom de Société d’Attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé, elle a pour objet de faire profiter pendant une période déterminée la jouissance d’un bien immobilier à ses associés.

C’était notamment le cas de nombreuses résidences secondaires dans des zones touristiques.

 

 

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI nécessite de respecter un certain nombre de caractéristiques.

 

Objet social

Il peut varier en fonction du type de SCI à créer, mais aussi suivant les objectifs des associés. La SCI devra ainsi normalement avoir caractère civil tel que :

  • La gestion d’immeubles
  • La mise en location d’immeubles
  • La construction d’immeuble en vue de leur location

Il se peut que l’objet social soit commercial dans deux exceptions :

  • La mise en location de logements meublés
  • L’achat pour revente de biens immobiliers

 

Capital social

Le capital peut être de deux types :

  • A capital fixe, avec un montant librement déterminé, qui devra apparaître dans les statuts de la SCI
  • A capital variable, ce qui permet l’anonymat des associés dans les statuts. Il existera alors une clause de variabilité, avec un seuil plancher et un seuil plafond entre lesquels le capital pourra librement varier sans qu’il ne soit nécessaire de modifier les statuts.

 

Siège social

Il est librement déterminé par les associés. Le plus souvent, pour des raisons de commodités, il peut s’agir du domicile du gérant ou de tout autre endroit indiqué dans les statuts, notamment chez le comptable.

 

Les associés

Le minimum d’associés dans une SCI est de 2 personnes. Il n’est pas possible d’avoir une SCI en étant seul. Toutefois, il n’y a pas de nombre maximum.

Contrairement aux sociétés à responsabilité limitée, la responsabilité dans une SCI est illimitée, et ce, au prorata de leur participation au capital social. Il s’agit donc d’un engagement fort.

 

Les apports

Ils peuvent se faire de deux manières :

  • En numéraire: les associés réalisent alors un apport de sommes d’argent sur le compte de la société. S’il s’agit d’un apport pour la création de la société, ces fonds sont déposés sur un compte de dépôt bloqué et permettent ainsi l’émission d’un certificat de dépôt qui doit être joint au dossier de demande d’immatriculation auprès du Registre du Commerce et des Sociétés.
  • En nature: les associés apportent alors un bien meuble ou immeuble à la société, dont la valeur est décidée par les associés. Cet apport peut prendre alors trois formes :
    • Apport pur et simple: c’est-à-dire contre des parts sociales de la SCI à créer
    • Apport à titre onéreux: le futur associé vend contre une somme d’argent son bien à la SCI
    • Apport mixte: le futur associé reçoit une somme d’argent et des parts sociales

La réalisation d’un apport avec un flux d’argent peut être motivé pour générer du cash pour le futur associé et de la dette (et donc des revenus imposables moindres) pour la SCI.

 

Les parts sociales

La répartition des parts sociales est fonction des apports réalisés par les associés, peu importe leur nature. Le montant de la part sociale est librement choisi par les associés.

Exemple :

A réalise un apport de 70.000 € et B 30.000 €. Au final, A aura 70 % des parts émises et B 30%.

Si la part sociale est à 10 €, A détiendra 70.000/10, soit 7.000 parts et B 3.000 parts

Si la part sociale est à 1.000 €, A détiendra 70 parts et B 30 parts.

Les parts sociales créées peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété entre les associés. Certains pourront détenir la nue-propriété (le plus souvent les enfants dans le cas de SCI familiales) et d’autres l’usufruit (dans ce cas les parents). Cela permet ainsi au décès des parents que l’usufruit rejoignent la nue-propriété, et donc que les enfants possèdent la pleine propriété des parts sociales de la SCI.

 

La gérance

Un ou plusieurs gérants doivent impérativement être désignés dans les statuts. Il est vivement conseillé d’indiquer dans les statuts l’étendue de leurs pouvoirs mais aussi les modalités de leur contrôle. Cela permet ainsi d’éviter aux autres associés de ne pas laisser les pleins pouvoirs au gérant.

Toutefois, les décisions importantes devront nécessiter l’instauration d’une assemblée générale extraordinaire en cas de volonté d’investissement non prévu dans les statuts.

 

La durée de vie d’une SCI

S’il n’y a pas de durée minimum, il y a une durée maximum de 99 ans. Toutefois les statuts peuvent prévoir les conditions de prorogation.

 

Les statuts

Ils peuvent être librement rédigés sous deux formes différentes :

  • Acte notarié, nécessitant l’enregistrement au Service des Impôts des Entreprises (SIE) et notamment le paiement le droit d’enregistrement
  • Acte sous seing privé, c’est-à-dire rédigé par les associés eux-mêmes sans l’obligation d’enregistrement au SIE

A noter :

  • L’obligation d’enregistrement des statuts dans le mois suivant leur signature à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI (ou du domicile de l’un des associés) a été supprimée en juillet 2015.
  • L’obligation de présence de certaines mentions dans les statuts : l’identité de la société (le nom et l’adresse du siège), son objet social, l’identité des associés, le capital de la société, les parts sociales et les différents apports. En outre, il est vivement conseillé de prévoir les modalités de modification des statuts, les pouvoirs du gérant ainsi que les modalités de cession des parts sociales.

 

L’avis de création

Toute nouvelle SCI doit réaliser un avis de création dans un journal d’annonces légales situé dans le département d’immatriculation de la société.

Cet avis doit être réalisé dans le mois qui suit la signature des statuts.

 

L’immatriculation

A la suite de la réalisation de l’avis de création de la société, il est nécessaire de monter un dossier d’immatriculation de la SCI. Celui-ci doit se faire dans le mois suivant la signature des statuts et doit être déposé au greffe du tribunal de commerce de son département.

Ce dossier d’immatriculation doit être composé des pièces suivantes :

  • Formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°13958*02)
  • Exemplaire original des statuts, daté et signé par tous les associés
  • Exemplaire de l’acte de nomination du gérant, s’il n’est pas désigné dans les statuts
  • Déclaration des bénéficiaires effectifs, datée et signée par le représentant légal
  • Justificatif de jouissance des locaux, servant de siège social
  • Attestation de parution dans un journal d’annonces légales
  • Justificatif d’identité du gérant
  • Déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant, datée et signée en original
  • Attestation de filiation du gérant
  • Tout document attestant de l’existence d’une personne morale, lorsqu’elle est associée ou gérante de la société

Une fois immatriculée, le greffe enverra à la SCI un extrait K-bis.

 

 

L’intérêt d’une SCI pour un investissement locatif

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, la création d’une SCI peut présenter un triple intérêt :

  • Facile à gérer
  • Transmission du patrimoine simplifiée
  • Intérêt fiscal

 

Facilité de gestion du patrimoine

Créer une SCI c’est notamment éviter l’indivision et les nombreux conflits qui en découlent.

Dans une indivision, les décisions découlent d’un accord unanime de tous les indivisaires, ce qui peut parfois être compliqué. Tandis que dans une SCI, c’est le gérant qui endosse ce rôle, dans la limite des pouvoirs accordés dans les statuts, qui ont eux-mêmes été décidés par les associés.

La gestion quotidienne du ou des biens est donc plus facile, car il n’existe quasiment pas de blocage dans la gestion courante.

De plus, si un associé souhaite se retirer de l’opération, il lui suffit de vendre ses parts sociales.

 

Transmission du patrimoine

Il y a la possibilité en cours de vie de la SCI de procéder au démembrement des parts afin de faciliter la transmission :

  • Pleine propriété: l’associé détient entièrement les parts sociales. Il peut donc en jouir et en disposer librement.
  • Nue-propriété: l’associé peut librement disposer des parts sociales, pour les vendre par exemple ou bénéficier du droit de vote, mais ne peut en jouir.
  • Usufruit: l’associé peut simplement jouir des parts sociales, et donc percevoir sa quote-part de revenus. Toutefois, il ne peut pas disposer librement des parts.

 

Intérêt fiscal

Mais surtout, le recours à une SCI présente trois avantages fiscaux indéniables :

  • Transmission du patrimoine: pour les donations, ou bien les transmissions suite à un décès, ce sont les parts de SCI qui sont transmises et non les biens immobiliers. Les parts ont pour valeur, la différence entre la valeur du patrimoine détenu et les dettes de la SCI, alors qu’en transmission directe c’est la valeur du patrimoine qui est prise en compte. L’assiette fiscale est donc bien plus faible.
  • Minoration des impôts des associés : si la SCI a un résultat négatif, ce déficit peut être reporté sur leur déclaration de revenus et donc diminuer les revenus totaux de les associés, et ainsi ses impôts sur le revenu.
  • Application du régime des plus-values des particuliers: la SCI bénéficie du régime de plus-value des particuliers, ce qui lui permet d’être exonéré d’imposition dans certains cas.

 

 

Les inconvénients d’une SCI

La mise en place d’une SCI ne présente pas que des avantages, il faut également tenir compte de ses inconvénients afin d’en mesurer l’étendue des enjeux :

  • Importants coûts de fonctionnement
  • Responsabilité illimitée des associés
  • Formalisme administratif

 

Le coût de fonctionnement de la SCI

Afin de fonctionner, la SCI nécessite de nombreux frais. Il y a bien entendu les frais de création, mais aussi tous ceux liés à sa gestion administrative.

Les coûts de création

Ils peuvent s’élever entre plusieurs centaines d’euros jusqu’à plusieurs milliers d’euros dans certaines situations :

  • Rédaction des statuts: vous pouvez rédiger seuls les statuts ou bien recourir aux services d’un notaire ou d’un avocat, mais cela peut s’élever à plusieurs milliers d’euros suivant les professionnels.
  • Réalisation d’apports: si la SCI peut être créée avec uniquement 1 €, il est recommandé de réaliser un apport plus conséquent. Cela peut notamment être le cas si la SCI a ensuite recours à l’emprunt bancaire.
  • Enregistrement des statuts: si un apport soumis à publicité foncière fait l’objet d’un apport en nature, la rédaction des statuts par un notaire est alors obligatoire mais il engendre en plus l’enregistrement au Service des impôts des entreprises (SIE), et donc au paiement de droits d’enregistrement de 5%.
  • Publication d’un avis de créationdans un journal d’annonces légales : suivant les journaux, ces frais varient entre 200 et 250 € HT.
  • Immatriculation de la SCIau Registre du commerce et des sociétés (RCS) : lors de la demande d’immatriculation, ce sont environ 80 € de frais qui sont à prévoir.

Les coûts de fonctionnement

Tout au long de la vie de la SCI il y a ensuite les frais classiques de fonctionnement. Cela peut être à la fois les frais bancaires, les frais de gestion si le patrimoine est mis en gestion locative, les frais de tenue de comptabilité ou encore des frais cachés, comme les frais d’architecte lorsque la SCI dépose un permis de construire.

 

La responsabilité illimitée des associés

Les associés sont responsables indéfiniment du passif social, en proportion leurs parts sociales.

Cela signifie, qu’en cas de défaut de paiement de la SCI, les créanciers peuvent se retourner contre eux pour recouvrer leur créance.

 

Le lourd formalisme administratif

Le formalisme administratif débute à la création de la SCI et perdure tout le long de la vie de la SCI. Annuellement, il y a tout d’abord la nécessité de tenir une comptabilité et procéder à une assemblée générale ordinaire.

Ensuite pour tous les actes n’entrant pas dans le cadre prévu par les statuts, d’où la nécessité de bien les rédiger à la création, doivent faire l’objet d’une assemblée générale extraordinaire. Il peut y avoir alors besoin suivant les cas, la nécessité de réaliser une inscription modificative sur les statuts et donc une inscription modificative au RCS.

 

 

La fiscalité d’une SCI

La fiscalité de la SCI dépend de la typologie des loyers perçus : si ce sont les logements nus, la SCI par défaut est soumise à l’impôt sur le revenu. Il lui est toutefois possible d’opter pour l’imposition à l’IS.

Si les loyers proviennent de logements meublés, la SCI sera obligatoirement fiscalisée à l’IS.

 

L’imposition sur les revenus (IR)

A la clôture de l’exercice social, le résultat est réparti proportionnellement entre chaque associé en fonction du capital détenu.

Chaque associé devra donc déclarer sa quote-part comme revenus fonciers dans sa déclaration d’impôts personnelle.

 

L’imposition sur les sociétés (IS)

La SCI doit déclarer ses revenus imposables à chaque clôture d’exercice social. Son taux d’imposition dépendra de son chiffre d’affaires : 33,33 %, 28 % voire même 15 % pour certaines SCI.

Il s’agit souvent d’une solution préférée par de nombreux investisseurs, tant que les bénéfices réalisés par la SCI restent dans la SCI et ne sont pas distribués aux associés.

 

 

Dans tous les cas, la création d’une SCI n’est pas anodine dans le cas d’un investissement locatif ou tout autre type d’investissement. Il est nécessaire de bien se faire entourer pour déterminer si la création d’une SCI est intéressante ou pas, et le cas échéant choisir la fiscalité la plus adaptée.

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