Lexique de la gestion locative et de la location immobilière
Ce lexique rassemble les termes essentiels de la gestion locative, de la location et de l’investissement immobilier.
A
Abattement fiscal
Réduction légale appliquée à un revenu ou à une plus-value immobilière, réduisant la base de calcul de l’impôt. L’abattement peut être forfaitaire ou être le plus souvent en pourcentage. Il peut s’appliquer sur les dividendes reçus, les conditions de ressources, les succession, les plus-values immobilières et les plus-values de valeur immobilières.
La fiscalité sur la plus-value immobilière varie parfois, alors renseignez-vous bien avant de vendre votre bien locatif !
Acte de cautionnement
Engagement, par écrit et dans les formes requises par la législation en vigueur, d’un garant (personne physique ou personne morale) qui paiera le montant dû pour les dettes locatives (loyers, charges, dégradations) en cas de défaillance de locataire.
Il peut s’agir d’une caution simple ou d’une caution solidaire.
Acte de propriété
Document officiel établi par un notaire qui prouve qu’une personne est propriétaire d’un bien immobilier. Il décrit le bien, mentionne l’identité du propriétaire et précise l’origine de la propriété (achat d’un bien neuf ou ancien, donation, succession, etc.).
Ce document est enregistré par les services de la publicité foncière pour garantir sa validité légale. Il sert à faire valoir ses droits de propriété et à réaliser des démarches comme la vente ou l’hypothèque du bien.
Agence immobilière
Entreprise qui est mandatée pour louer, vendre ou gérer un bien immobilier. Peut être rémunérée sous forme d’honoraires, selon les prestations fournies (location ou gestion). Une agence de location d’appartement ou maison doit être détentrice d’une carte professionnelle G (gestion) et une agence spécialisée dans les ventes doit avoir une carte T (Transaction). Elle peut être indépendante, franchisée ou appartenir à un grand réseau national ou international.
Ameublement (logement meublé)
Ensemble des meubles et équipements obligatoires permettant d’habiter immédiatement un logement meublé. Ces meubles et équipements doivent non seulement être en nombre suffisant par rapport au nombre de pièces, mais aussi correspondre à la fonction de la pièce (exemple : table et chaises pour une salle à manger, lit et table de chevet pour une chambre, four et frigo pour une cuisine …). Une liste minimale de 11 mobiliers et équipements a été rendue obligatoire par décret, mais elle est loin d’être exhaustive. D’autres éléments de confort peuvent être ajoutés. Dans tous les cas, ils doivent être mentionnés dans l’inventaire de l’état des lieux d’entrée.
APL (Aide personnalisée au logement)
L’APL est une aide financière versée par la CAF (ou la MSA pour certains publics) destinée à réduire le montant du loyer ou des mensualités de prêt immobilier. Elle est attribuée en fonction de plusieurs critères : les ressources du foyer, la composition du ménage, le montant du loyer et la localisation du logement.
En ce qui concerne son versement, il existe 2 options :
- L’APL est versée au locataire, ce qui lui permet de diminuer son reste à charge
- Vous pouvez demander à recevoir la CAF de votre locataire. Vous devez par contre remplir certaines conditions pour la percevoir.
Appel de loyers / avis d’échéance
Document envoyé périodiquement au locataire, pour lui rappel ses échéances de loyer et de charges. C’est un courrier non obligatoire, mais qui permet au locataire de ne pas oublier l’échéance prévue. C’est pour cela qu’il est envoyé de manière périodique, en fonction des échéances de loyer : mensuel pour les logements, mensuel ou trimestriel pour les locaux professionnels.
A ne pas confondre avec la quittance de loyer, qui indique le bon paiement du loyer et des charges.
Assurance loyer impayé (GLI)
Contrat permettant de garantir le paiement des loyers impayés, mais aussi frais de contentieux et dégradations locatives sous réserve de remplir les critères d’éligibilité, au minimum salaire du locataire. La garantie loyers impayés est recommandée pour les investisseurs qui ont un crédit à rembourser et dont l’absence de loyers risqueraient de mettre à mal leur équilibre financier, pour ceux qui ont besoin de ce complément de revenu et pour les propriétaires qui cherchent la tranquillité d’esprit pour leur investissement.
Attestation d’assurance habitation
Document attestant que le souscripteur a bien souscrit une assurance pour couvrir les risques au titre des obligations locatives (incendie, dégât des eaux …), à fournir à l’entrée dans les lieux et chaque année. En tant que bailleur, c’est donc un document que vous devez demander absolument à votre locataire pour veiller que le bien que vous lui louez, tant à titre de résidence principale ou résidence secondaire, est bien assurée. Son assurance habitation peut aller se limiter à la seule responsabilité civile, ou être une multirisques habitation.
Autorisation de prélèvement (SEPA)
Mandat signé par le locataire permettant le prélèvement automatique des loyers sur son compte bancaire. L’avantage de mettre en place un mandat SEPA est indéniablement la facilité de gestion : plus d’oubli de la part du locataire car l’opération se fait directement par l’agence et plus de retard dans le paiement du loyer et des charges car c’est réalisé de manière automatique.
B
Bail d’habitation
Contrat de location par lequel un propriétaire met un logement à usage de résidence principale à la disposition d’un locataire. Le bail d’habitation est alors encadré par la loi pour les droits et obligations des deux parties, mais aussi pour la durée, le dépôt de garantie, la répartition des charges …
Bail commercial
Contrat de location le plus courant pour la location de locaux professionnels. Le plus commercial le plus courant est le 3 6 9, qui est intéressant à la fois pour le locataire qui peut profiter d’une longue période pour faire prospérer son affaire, mais aussi pour le bailleur, car il bénéficie d’une location long terme.
Bail meublé / non meublé
Contrats distincts selon la présence ou non de mobilier suffisant. Ce ne sont pas les seules différences entre ces deux contrats, qui se caractérisent pas des durées, dépôt de garantie, fiscalité et préavis de départ différents. Alors louer en bail meublé ou non meublé est une question à se poser quand on souhaite louer son appartement rapidement et facilement.
Bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée (1 à 10 mois non renouvelable) destiné aux personnes en situation de mobilité temporaire (étudiants, stagiaires, salariés en mission ou formation). L’avantage du bail mobilité pour les locataires est qu’il est sans dépôt de garantie et qu’il offre des formalités simplifiées pour faciliter l’accès rapide au logement.
Bailleur (propriétaire)
Le bailleur est une personne physique ou morale (comme une SCI, une SARL de famille ou autre) qui met un bien immobilier à disposition d’une autre personne, appelée locataire, en échange d’un loyer, dans le cadre d’un contrat appelé bail. Tout comme son locataire un bailleur possède certains droits (percevoir le loyer, pouvoir récupérer le bien selon certaines conditions …) mais aussi certaines obligations (fournir un logement décent, laisser un usage paisible …).
Bien immobilier
Une bien immobilier est un bien foncier (logement, immeuble, terrain) ne pouvant être déplacé. Il est soumis au droit de propriété, avec notamment la possibilité d’investir en pleine propriété, en nu propriété ou bien en usufruit. Il peut éventuellement être soumis à certaines servitudes, qui devront être mentionnées dans l’acte de propriété.
Bornage
Délimitation précise d’un terrain par un géomètre-expert, donnant lieu à un plan et à des bornes matérialisées.
Branchement (eau, gaz, électricité)
Raccordement du logement aux réseaux publics. Les abonnements et consommations sont à distinguer des charges récupérables.
C
Caution / garant
Eengagement de cautionnement (acte sous seing privé, en intervention contractuelle ou avant le bail).
Charges locatives
Distinction entre le montant du loyer sans les charges récupérables et le loyer avec les charges récupérables.
Colocation
Location d’un même logement par plusieurs locataires, avec bail commun ou contrats individuels et répartition des charges.
Compromis de vente
Contrat signé par un acheteur et un vendeur, organisant la vente à un prix fixe sous condition suspensive.
Congé du locataire
Notification écrite de résiliation adressée au bailleur, avec respect d’un préavis légal (réduit dans certains cas).
Contrat de location
Document écrit fixant droits et obligations des parties : durée, loyer, dépôt, charges, garanties, entretien, résiliation.
Copropriété
Immeuble partagé en lots privatifs et parties communes, administré par un syndic et régi par un règlement de copropriété.
Courtier immobilier
Intermédiaire négociant un financement immobilier pour son client, en optimisant taux et conditions auprès des banques.
D
Dépôt de garantie
Somme d’argent versée par le locataire au bailleur pour garantir le paiement des loyers. Récupérable à l’issue du bail sous réserve de paiement des dette.
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Évaluation réglementaire de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre d’un logement (étiquettes A à G).
Droits de mutation
Taxes perçues lors d’une vente immobilière (droits d’enregistrement). Incluses dans les “frais de notaire”.
Durée du bail
Période contractuelle (meublé ou nu) à respecter, avec modalités de renouvellement ou de résiliation prévues par la loi et le contrat.
Diagnostics techniques
Ensemble des diagnostics obligatoires (DPE, électricité/gaz selon cas, plomb, amiante, ERP, termites…) remis au locataire ou acquéreur.
E
État des lieux d’entrée / de sortie
Constat contradictoire de l’état du logement et de ses équipements à l’arrivée et au départ du locataire, base pour la restitution du dépôt.
Expulsion locative
Procédure judiciaire mettant fin à l’occupation en cas d’impayés ou manquements graves, après décision de justice et délais légaux.
Encadrement des loyers
Dispositif limitant le niveau de loyer dans certaines zones, avec loyers de référence et règles de dépassement encadrées.
ERP (État des risques et pollutions)
Document informant des risques naturels, miniers et technologiques affectant le bien, à remettre lors de la mise en location/vente.
F
Fiscalité immobilière
Ensemble des règles d’imposition applicables aux revenus fonciers, plus-values, taxes locales et dispositifs d’incitation.
Frais d’agence
Honoraires perçus pour la mise en location, la gestion ou la transaction, répartis selon la réglementation et le mandat signé.
Franchise (assurance)
Part des dommages restant à la charge de l’assuré en cas de sinistre, selon les conditions du contrat d’assurance.
Fonds de travaux (copropriété)
Provisionnement obligatoire destiné à financer les futurs travaux sur parties communes, voté en assemblée générale (AG).
FSL (Fonds de solidarité pour le logement)
Aide sociale permettant d’accéder ou de se maintenir dans un logement en cas de difficultés financières, sous conditions locales.
G
Garantie Visale
Cautionnement gratuit accordé par Action Logement couvrant loyers et charges impayés pour des locataires éligibles.
Gestion locative
Ensemble des opérations administratives, juridiques, techniques et comptables assurant la location au quotidien pour le bailleur. Voir aussi La gestion locative : définition et fonctionnement
GLI (Garantie loyer impayé)
Assurance couvrant le risque d’impayés et frais associés. Non cumulable avec la caution personne physique (sauf exceptions prévues).
Gérance immobilière
Synonyme de gestion locative. Peut inclure encaissements, recouvrements, travaux, déclarations et reporting au bailleur.
Grille de vétusté
Référentiel d’usure normale des équipements, utilisé pour répartir les coûts de remise en état entre bailleur et locataire en fin de bail.
H
Habitation principale / secondaire
Logement occupé au moins huit mois par an / logement d’agrément. Régimes juridiques et fiscaux distincts selon l’usage déclaré.
Honoraires de location
Frais facturés pour visites, dossier, bail et état des lieux, encadrés par la loi (plafonds et répartition bailleur/locataire).
I
Indice de référence des loyers (IRL)
Indice trimestriel servant de base à la révision annuelle du loyer selon la clause d’indexation du bail d’habitation.
Investissement locatif
Acquisition d’un bien destiné à la location pour générer des revenus et valoriser le patrimoine, avec un cadre fiscal spécifique.
Indexation du loyer
Mécanisme de révision annuelle basé sur l’IRL (ou indice prévu), à la date et selon les modalités stipulées au bail.
J
Jouissance du bien
Droit d’user paisiblement du logement conformément à sa destination, dans le respect des obligations locatives et réglementaires.
Justificatifs de solvabilité
Pièces exigibles (revenus, contrat de travail, avis d’imposition…) pour évaluer la capacité de paiement d’un candidat locataire.
K
Key money / Pas-de-porte
Somme versée en bail commercial au bailleur ou au précédent occupant, rémunérant l’entrée dans les lieux ou la clientèle attachée.
L
Location nue / meublée
Location sans / avec mobilier suffisant. Impacte durée de bail, dépôt, fiscalité, préavis et régime juridique applicable.
Locataire
Occupant signataire du bail, redevable du loyer et des charges, tenu à un usage paisible et à l’entretien courant du logement.
Loyer charges comprises (CC) / hors charges (HC)
Distinction entre loyer principal et provisions/charges récupérables. Le bail précise la méthode de régularisation annuelle.
Loi ALUR
Réforme majeure du logement et de l’urbanisme renforçant information, encadrement des honoraires, diagnostics et gestion de copropriété.
M
Mandat de gestion
Contrat par lequel le bailleur confie à un professionnel la gestion de son bien (encaissements, relances, travaux, reporting).
Mainlevée
Acte mettant fin à une sûreté (hypothèque, nantissement) ou à une mesure, après extinction de la dette ou décision judiciaire.
Maintenance / entretien
Interventions courantes pour conserver le logement en bon état de fonctionnement, à distinguer des travaux d’amélioration lourds.
Médiation de la consommation
Dispositif gratuit de résolution amiable des litiges entre professionnels et particuliers, avant ou en alternative à l’action en justice.
Mise en demeure
Lettre formelle réclamant l’exécution d’une obligation (paiement du loyer, réparations), préalable fréquent aux procédures judiciaires.
N
Notice d’information (assurance)
Document contractuel rappelant garanties, exclusions, franchises et modalités de déclaration en cas de sinistre assuré.
Nue-propriété
Droit de propriété privé de l’usufruit (usage et revenus). Peut être combiné avec un usufruit temporaire ou viager.
O
Occupation précaire
Occupation temporaire et révocable, tolérée par le propriétaire, ne conférant pas les droits pleins d’un bail d’habitation classique.
Ordures ménagères (TEOM)
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, composante de la taxe foncière. Part récupérable auprès du locataire selon les règles en vigueur.
P
Préavis de départ
Délai entre la notification du congé et la libération des lieux. Peut être réduit selon zone, situation ou type de bail (meublé/nu).
Propriétaire bailleur
Titulaire des droits de propriété mettant le bien en location, percevant loyers et assumant obligations légales et techniques.
Provision sur charges
Montant payé mensuellement par le locataire, régularisé annuellement sur la base des dépenses réelles récupérables.
PNO (Propriétaire Non Occupant)
Assurance couvrant la responsabilité civile du bailleur et certains dommages au bien, en complément de l’assurance du locataire.
Prélèvement SEPA
Moyen de paiement automatique des loyers à date fixe, sécurisé par un mandat signé et révocable par le payeur.
Q
Quittance de loyer
Reçu attestant du paiement intégral du loyer et des charges pour une période donnée, délivré gratuitement au locataire qui en fait la demande.
Quitus (assemblée de copropriété)
Approbation par l’AG de la gestion du syndic pour l’exercice écoulé, sans effet exonératoire total en cas de faute grave ultérieurement révélée.
R
Révision du loyer
Ajustement annuel selon l’IRL et la clause du bail. Prend effet à la date convenue, sous réserve de notification et des plafonnements applicables.
Régularisation de charges
Opération annuelle comparant provisions versées et dépenses réelles. Peut entraîner complément à payer ou remboursement au locataire.
Résiliation de bail
Fin anticipée du contrat par congé, clause résolutoire ou résiliation judiciaire, selon manquements et délais légaux applicables. Action par laquelle l’une des parties (bailleur, locataire) met fin au contrat de location ; cette résiliation peut intervenir au cours ou à l’issue de la période contractuelle, à l’initiative d’une des parties.
Relance / impayés
Processus gradué (rappel, mise en demeure, commandement) visant au recouvrement des loyers et charges restant dus.
Règlement de copropriété
Documents encadrant le fonctionnement en commun du lotissement, précisant les droits et obligations des propriétaires.
S
Sous-location
Mise à disposition du logement par le locataire à un tiers, généralement interdite sans autorisation écrite du bailleur et conditions strictes.
Surface habitable (loi Boutin)
Surface de plancher après déduction de certains éléments (murs, cloisons, marches…), utilisée notamment pour les baux d’habitation.
Syndic de copropriété
Mandataire chargé de l’administration de l’immeuble (comptabilité, travaux, assemblées). Professionnel ou bénévole selon la copropriété.
Solidarité entre colocataires
Clause rendant chaque colocataire redevable de la totalité des sommes dues. Aménagements prévus lors des départs/arrivées en cours de bail.
Subrogation (assurance)
Mécanisme par lequel l’assureur, après indemnisation, exerce les recours contre le responsable du dommage à la place de l’assuré.
Sinistre
Événement dommageable (incendie, dégât des eaux, vol…) ouvrant droit, selon contrat, à garantie et indemnisation par l’assureur concerné.
T
Taxe foncière
Impôt local dû par le propriétaire. Certaines composantes (ex. TEOM) peuvent être récupérées sur le locataire selon règles applicables.
Taxe d’habitation
Ancien impôt local sur les résidences principales (réformé). Reste applicable dans certains cas (résidences secondaires, locaux vacants…).
Travaux d’amélioration / entretien
Amélioration : élévation du confort/valeur du bien. Entretien : maintien en état et réparations locatives ou propriétaires selon cas.
TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères)
Prélèvement affecté au service public de collecte. Généralement récupérable auprès du locataire via les charges locatives.
Tantièmes de copropriété
Quotes-parts attribuées à chaque lot pour le calcul des voix en AG et la répartition des dépenses de copropriété.
U
Usage d’habitation
Destination du bien limitée au logement. Tout changement d’usage (professionnel, commercial) est strictement encadré par la loi et la ville.
Usufruit
Droit de jouir d’un bien et d’en percevoir les revenus sans en être propriétaire. Se combine avec la nue-propriété (démembrement).
V
Visite du logement
Organisation des visites avant location ou lors de la vente. En cours de bail, modalités fixées par le contrat et la loi (préavis, horaires).
VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement)
Achat sur plan d’un bien à construire. Transfert progressif de propriété et garanties spécifiques (parfait achèvement, décennale…).
Vétusté
Usure normale due au temps et à l’usage. Se distingue des dégradations imputables au locataire lors de l’état des lieux de sortie.
Valeur locative
Niveau de loyer de marché pour un bien donné (localisation, surface, état, prestations), servant de référence à la fixation du loyer.
W
Wi-Fi / Internet (charges)
Abonnement éventuellement inclus dans les charges en location meublée/colocation. Doit être précisé au bail et sur l’avis d’échéance.
Z
Zone tendue
Zone à déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Impacts sur préavis, encadrement des loyers et taxe sur logements vacants.