La caution Visale : est-ce une bonne garantie ?

La caution Visale : est-ce une bonne garantie ?

Parmi les différentes solutions qui permettent de sécuriser la perception des loyers, la garantie Visale est venue se substituer à l’ancienne GRL (Garantie des Risques locatifs) et au dispositif mort-né de la GUL (Garantie Universelle des Loyers). Il s’agit d’un système géré par l’APAGL (Association pour l’Accès aux Garanties Locatives). De quoi s’agit-il ? Quelles sont les forces et faiblesses de ce dispositif ? Tour d’horizon. Voir aussi l’assurance loyer impayé

La garantie Visale, de quoi s’agit-il ?

Depuis quelques années, afin de favoriser l’accès au logement, l’état a choisi de mettre en place différents dispositifs successifs visant à assurer le propriétaire de la perception de ses loyers pour des candidats locataires ayant des difficultés à accéder à la location, compte tenu des exigences des propriétaires en matière de solvabilité.

Le dispositif actuel (Visale) a été mis en place en 2015 et revu au printemps 2018.

Le principe :

C’est le locataire qui fait les démarches auprès de Visale pour obtenir un agrément avec un loyer maximum. Il fournit ce certificat au propriétaire qui, lui-même, s’inscrit sur le site de Visale et obtient le cautionnement de cet organisme qui viendra payer les loyers en retard en cas d’impayés (plafond de 36 mois), et se retournera ensuite contre le locataire. 

Les logements concernés

Il doit s’agir de la résidence principale du locataire, que la location soit vide ou meublée.

Les locataires concernés

Le dispositif vise les personnes ayant des difficultés à accéder au logement :

  • Tous les jeunes de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation (les étudiants sont éligibles sans aucun revenus)
  • Tous les salariés de plus de 30 ans en contrat précaire (y compris les CDi en période d’essai), au plus tard dans les 6 mois de leur entrée dans l’emploi.

Les revenus des locataires doivent être inférieurs à 1 500 € (Ile de France) ou 1 300 € (reste de la France) et le loyer ne peut excéder 50 % des revenus. La garantie Visale peut concerner des locations ou colocations.

La gestion des impayés et des sinistres :

Le suivi est important et doit être très précis. Les obligations et délais de relances sont différentes en fonction de la situation : soit le locataire ne paye rien du tout, soit il paye partiellement et les obligations de relance sont alors différentes. Il faut ensuite, chaque mois, enregistrer sur le site de Visale les versements éventuels des locataires. En principe, les règlements d’indemnisation se font dans un délai d’un mois environ.

Les forces du dispositif Visale

  • Ce dispositif est gratuit, à la fois pour le propriétaire et le locataire.
  • Il n’y a pas d’étude de solvabilité à réaliser : c’est Visale qui, à l’inscription des locataires, délivre une attestation au locataire avec un loyer maximum. Il suffit de se trouver dans cette limite pour bénéficier de la garantie.
  • Dans les zones ou les locations sont compliquées du fait d’une situation économique difficile, le dispositif Visale trouve  toute sa justification puisque les revenus des candidats sont faibles et que Visale permet un taux d’effort qui va jusqu’à 50 %, y compris pour des personnes en situation professionnelle précaire.

Les faiblesses du dispositif Visale

  • Le suivi : il est important, tant au niveau des relances qu’en ce qui concerne le suivi des indemnisations. Il doit être précis sous peine de déchéance totale ou partielle de garantie.
  • Le risque d’impayés : le locataire étudiant sans revenus est éligible : on peut se demander ce que sera son niveau de responsabilité puisque, sans revenus, il sera très difficile de lui faire payer une dette locative… D’une manière générale, le taux de sinistre est vraisemblablement élevé compte tenu du fait que les locataires dont le loyer représente 50 % du revenu sont éligibles.
  • Le montant de l’indemnisation est plafonné à 36 mois de loyer. Ce montant peut s’avérer suffisant dans le cadre d’un dossier d’impayé traité avec une procédure entamée dès le début de l’impayé. Dans le cadre de la garantie Visale, on manque encore de visibilité mais il est très probable que la garantie se termine avant que le dossier ne soit soldé. En effet, en cas de mise en jeu de la garantie, Visale commence par un traitement social du dossier (plan d’apurement, étalement de la dette…) et ce n’est qu’à l’issue de l’échec de ces tentatives amiables qu’une procédure judiciaire est mise en place. Ce traitement retarde d’autant le début de la procédure et allonge donc sa durée, alors que le délai d’indemnisation est limité dans le temps.

Faut-il souscrire au dispositif Visale ?

Une assurance loyers impayés classique poursuit des objectifs clairs et concordants avec ceux du bailleur : sélectionner un dossier solvable et clôturer au plus vite un dossier de sinistre. Visale poursuit des objectifs différents : favoriser l’accès au logement de personnes ne disposant pas de la solvabilité habituellement nécessaire puis, en cas de sinistre, tout tenter pour éviter la procédure juridique.

Quand on a bien compris cette différence, on peut choisir Visale en connaissance de cause. Par ailleurs, dans certaines régions économiquement sinistrées, le dispositif peut être utile compte tenu de la difficulté à trouver des locataires entrant dans “les cases” des critères économiques de sélection.

Le suivi Visale à La Gestion en Ligne

La Gestion en Ligne peut assurer l’ensemble des tâches suivantes :

  • Enregistrement du dossier sur le site Visale avant édition du bail
  • Gestion des relances spécifiques à ce dispositif
  • Déclarations de sinistres
  • Suivi mensuel
  • Encaissement des indemnités pour compte du propriétaire.

L’ensemble de ce suivi, spécifique au dispositif Visale, n’est pas inclus dans les missions définies au mandat de gestion et fait l’objet d’une tarification de 1 % TTC des loyers charges comprises.