Les clés pour réussir un investissement locatif sans apport

Tous les prêteurs (banques, organismes financiers et même particuliers) ont besoin de garanties. La plupart d’entre eux exigent par conséquent un certain pourcentage d’apport, généralement d’au moins 10%.

Un investissement locatif sans apport peut donc être plus difficile à réaliser… mais pas impossible ! En préparant correctement votre projet, il est tout à fait possible de le voir aboutir !

La Gestion en Ligne vous donne les clés pour investir dans l’immobilier sans apport !

Est-il possible d’investir dans l’immobilier sans apport ?

Investissement locatif sans apport-Emprunt

Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier sans apport

En France, la loi n’impose aucun montant minimal d’apport. En pratique, les organismes financiers demandent souvent 10 à 20% du montant total déboursé lors d’une acquisition immobilière. Cela n’est cependant pas toujours vrai, surtout s’il s’agit d’un investissement locatif !

N’y allons donc pas par quatre chemins : la réponse à cette question est évidemment oui. D’ailleurs, plus de la moitié des crédits immobiliers réalisés dans le cadre d’un investissement locatif seraient accordés sans apport.

Voyons les éléments clés qui vous permettent de réussir le vôtre.

Ce qu’il faut savoir pour réussir son investissement locatif sans apport

Investissement locatif sans apport

Les banques prêtent plus facilement sans apport s’il s’agit d’un investissement locatif

L’investissement locatif se prête davantage à un achat sans apport

Pour une banque, un investissement locatif est plus rassurant que d’autres types d’achat immobiliers, comme l’achat de sa résidence principale.

  • Les revenus locatifs peuvent servir à rembourser les annuités.
  • Le bien immobilier lui-même peut servir de garantie en cas de défaut de paiement.
  • Si le bien prend de la valeur, il est possible d’obtenir un rendement plus élevé sur l’investissement initial (effet de levier).
  • L’investissement locatif peut offrir des avantages fiscaux (déduction des intérêts d’emprunt, frais de gestion et/ou travaux de rénovation notamment), ce qui réduit la charge fiscale.

Le montant à emprunter n’est pas seulement celui du bien immobilier

Dans le jargon financier, le surnom du crédit immobilier sans apport est « prêt à 110% ». Ce n’est pas un hasard. Certaines banques proposent en effet de vous prêter l’ensemble de la somme correspondant à la valeur du bien et aux divers frais liés à l’achat. Ils concernent principalement les frais de mutation (7 à 8% dans l’ancien contre 2 à 3% dans le neuf, grâce aux frais de notaire réduits) ainsi que les éventuels frais de caution, de garanties, d’agence, etc.

Il est possible d’emprunter sans apport même avec une épargne

Le fait de posséder une épargne ne vous empêche en aucun cas d’investir dans l’immobilier sans apport. Pour présenter les choses différemment, voyez plutôt ce type de transaction comme un investissement de l’argent de la banque pour en tirer des revenus. L’idée est tout simplement que les loyers perçus remboursent l’intégralité du crédit. Cela ne fonctionne donc que si le bénéfice (loyers moins charges et impôts) est supérieur au coût de l’endettement.

Il est important de calculer sa rentabilité avant de se lancer

La rentabilité mesure la performance d’un investissement locatif. La rentabilité brute (le montant généré par le logement chaque année) est une première indication très simple à obtenir :

Rentabilité brute = ((loyer mensuel * 12) / prix d’achat) * 100

N’oubliez néanmoins pas la rentabilité nette, qui prend en compte les charges et impôts. Pour cela, soustrayez-les simplement du loyer annuel (taxe foncière, frais de gestion, charges non-récupérables notamment). Enfin, la rentabilité nette-nette prend en compte les éventuels avantages fiscaux (Pinel, Malraux, déficit foncier, etc.).

Pour plus d’information, rendez-vous sur notre calculateur de rentabilité locative.

Certains profils ont plus de chance d’obtenir un prêt sans apport

Un organisme prêteur a besoin de s’assurer que l’emprunt sera remboursé. Certains facteurs, comme l’âge (il est souvent plus difficile d’emprunter sans apport après 40 ans), sont ce qu’ils sont. Le demandeur a néanmoins le contrôle de certains autres paramètres. Il est ainsi important de bien préparer son crédit immobilier.

Un achat locatif sans apport implique de soigneusement choisir le bien immobilier

Choix bien immobilier investissement sans apport

Un appartement dans une zone à forte demande locative peut faciliter un investissement sans apport

Le type de bien a une influence directe sur le succès d’un investissement locatif. Posez-vous par exemple la question des avantages et inconvénients d’un logement neuf ou ancien, vide ou meublé. L’emplacement joue également un rôle essentiel et un bien dans une zone à forte demande locative peut faire la différence.

Certains dispositifs fiscaux facilitent l’accès à un bien sans apport

La location en loi Pinel permet notamment de bénéficier d’un intéressant levier de défiscalisation immobilière. Soumise à condition, elle concerne les acquisitions de biens locatifs neufs dans une zone en manque de logements. En contrepartie, il est possible de réduire ses impôts de 12, 18 ou 21%, selon la durée d’engagement de location du bien. Elle devient intéressante lorsque les impôts annuels de l’acheteur sont d’au moins 3 000 € par an.

Emprunter en SCI facilite l’investissement locatif sans apport

Investissement locatif sans apport SCI

En SCI, le risque est partagé entre les différents emprunteurs

La SCI (Société civile immobilière) est un montage juridique qui permet à plusieurs personnes de s’associer pour acheter et gérer des biens immobiliers communs. Dans le cadre d’un investissement immobilier sans apport, elle permet de partager le risque entre les différents emprunteurs et donc d’augmenter ses chances d’obtenir le prêt. Elle permet également dans de nombreux cas de négocier un taux plus intéressant. Enfin, si la SCI est déjà propriétaire de biens mis en location, cela permet d’intégrer leurs revenus locatifs aux ressources de la société.

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