Faut-il investir dans une passoire thermique en 2025 ? Opportunités et pièges à éviter

Investir dans une passoire thermique peut sembler risqué à première vue. Pourtant, de plus en plus d’investisseurs choisissent de saisir cette opportunité pour acheter à prix réduit, rénover intelligemment et valoriser fortement leur patrimoine. Avec les bonnes informations et une stratégie claire, ce type de bien peut devenir un levier puissant de rentabilité pour se lancer dans l’immobilier locatif.

En France, on recense plus de 5,2 millions de passoires thermiques, soit environ 17 % du parc résidentiel (source : ADEME). Ces logements, classés F ou G au DPE, sont progressivement interdits à la location dès 2025, selon le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience.

Dans cet article, vous allez découvrir pourquoi ce type d’investissement attire de plus en plus de profils avertis, quels sont les risques réels à anticiper, et surtout comment réussir un achat rentable et conforme, même avec un bien énergétiquement dégradé.

Comprendre ce qu’est une passoire thermique

Avant d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique, il est essentiel de bien cerner ce que l’on entend par passoire thermique. Ce terme, de plus en plus courant dans le débat public, désigne des logements particulièrement énergivores. Dans cette section, nous verrons plus précisément ce qui définit une passoire thermique, ainsi que les répercussions concrètes pour les propriétaires concernés.

Définition

Une passoire thermique désigne un logement dont les performances énergétiques sont très faibles. Concrètement, il s’agit d’un bien classé F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), ce qui signifie qu’il consomme beaucoup d’énergie pour :

• • Le chauffage
  • La climatisation
  • La production d’eau chaude.

Vous devez alors compter plus plus de 331 kWh/m²/an.

Ces logements sont mal isolés, souvent anciens, et entraînent des factures énergétiques élevées pour les occupants. Le terme souligne à la fois la perte d’énergie, comme si elle s’échappait à travers une passoire, et l’impact environnemental de ces habitations.

Les conséquences pour les propriétaires

En tant que bailleur, vous devrez alors vous soumettre à certaines interdictions, qui entrainent à leur tour des conséquences patrimoniales importantes à ne pas négliger.

⚖️ Des obligations légales en cascade

Vous devez savoir qu’en achetant une passoire thermique, vous allez devoir vous plier à 2 interdictions : l’augmentation du loyer et la mise en location.

Interdiction d’augmentation de loyer sans rénovation

Depuis le 24 août 2022, tout bailleur ne peut plus augmenter le loyer de biens du parc privé, classés F et G. Concrètement, cela signifie que vous ne pouvez plus réaliser les actions suivantes :

• • Augmenter le loyer entre 2 locataires, au moment d’établir un nouveau bail ;
  • Solliciter une hausse de loyer au locataire lors du renouvellement du contrat ;
  • Réviser de manière annuelle du loyer en cours de bail, même si vous avez intégré une clause d’indexation dans votre bail ;
  • Réévaluer le loyer au moment du renouvellement du contrat dans les zones soumises à encadrement des loyers.

Interdiction de location progressive des passoires thermiques

Ensuite, cette interdiction d’augmentation du loyer a fait place avec l’interdiction de louer une passoire thermique, selon le calendrier suivant :

• • 2025, avec l’interdiction de location de tous les logements G
  • 2028, avec l’interdiction de location de tous les logements F
  • 2034, avec l’interdiction de location de tous les logements E

📉 Un impact sur la valeur du bien

Ces 2 interdictions pour les passoires thermiques entrainent pour les bailleurs des conséquences importantes :

• • Moindre attractivité à la revente ou à la location
  • Décote potentielle de 10 à 30 % selon le secteur

Pourquoi envisager d’investir dans une passoire thermique en 2025 ?

En 2025, de plus en plus d’investisseurs font le pari audacieux d’acheter des passoires thermiques. C’est d’ailleurs peut-être ce que vous vous apprêtez à réaliser.

Loin d’être un mauvais placement, ces biens offrent aujourd’hui de réelles opportunités. Vous pouvez les acquérir à un prix d’achat souvent inférieur au marché, les rénover pour en augmenter significativement la valeur, et bénéficier de nombreuses aides financières. Explorons les principaux leviers qui rendent cet investissement stratégique.

Un prix d’achat attractif

En tant qu’investisseur locatif, vous pouvez profiter d’un prix d’achat souvent bien en dessous du marché en ciblant une passoire thermique. Ces biens, classés F ou G sur le DPE, subissent généralement une décote de 10 à 25 % par rapport à un logement équivalent mieux classé. Par exemple, dans certaines grandes villes, un appartement noté G peut se vendre 30 000 à 50 000 € moins cher qu’un bien similaire classé C ou D.

Cette décote vous permet d’accéder à :

• • Des emplacements recherchés ;
  • Des surfaces plus grandes à un coût réduit.

En anticipant intelligemment les rénovations, vous transformez cette faiblesse en levier de rentabilité.

Un fort potentiel de valorisation après travaux

En rénovant une passoire thermique, vous augmentez significativement la valeur de votre bien. En tant qu’investisseur locatif, vous ne vous contentez pas de remettre un logement aux normes : vous le transformez en un actif performant, plus attractif à la location et à la revente. Grâce à une meilleure étiquette énergétique, vous améliorez sa rentabilité tout en sécurisant votre placement sur le long terme.

📈 Plus-value à la revente

En rénovant une passoire thermique, vous créez de la valeur que le marché reconnaît. Un bien passé d’une étiquette énergétique G à C ou B peut gagner entre 15 % et 25 % de valeur à la revente, selon sa localisation et la qualité des travaux réalisés.

Vous attirez ainsi des acquéreurs sensibles à la performance énergétique et aux économies à long terme.

En investissant aujourd’hui dans un bien à rénover, vous capitalisez sur la montée en gamme du logement et sur l’évolution des attentes du marché immobilier.

💸 Optimisation de la rentabilité locative

En rénovant une passoire thermique, vous optimisez directement la rentabilité de votre investissement locatif. En améliorant l’isolation, le système de chauffage ou la ventilation, vous augmentez le confort du logement tout en réduisant les charges pour vos futurs locataires.

Vous pouvez ainsi :

• • Proposer un bien plus attractif
  • Justifier un loyer plus élevé, dans la limite du cadre légal
  • Limiter la vacance locative.

De plus, un logement mieux classé sur le DPE vous permet d’anticiper les futures restrictions de location et de pérenniser vos revenus locatifs. Vous ne vous contentez pas de rénover : vous sécurisez et valorisez votre stratégie patrimoniale.

Des aides à la rénovation mobilisables

En tant qu’investisseur locatif, vous pouvez mobiliser plusieurs dispositifs pour alléger le coût des travaux et renforcer la rentabilité de votre projet. Les pouvoirs publics encouragent activement la rénovation énergétique grâce à des aides financières accessibles, même aux bailleurs.

🏛️ Dispositifs financiers publics

Vous pouvez bénéficier de MaPrimeRénov’, d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer les travaux sans intérêts, ainsi que d’aides régionales proposées par certaines collectivités locales. De plus, les travaux de rénovation énergétique réalisés par des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ouvrent droit à une TVA réduite à 5,5 %.

💶 Incitations fiscales pour les investisseurs

Plusieurs leviers fiscaux vous permettent également d’optimiser votre investissement. Le dispositif Denormandie, par exemple, offre une réduction d’impôt à l’achat d’un bien ancien rénové dans certaines zones éligibles. Si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire l’ensemble des charges, les intérêts d’emprunt, ainsi que le montant des travaux, ce qui diminue significativement votre revenu foncier imposable.

En combinant intelligemment ces aides et avantages fiscaux, vous réduisez le coût global de l’opération tout en augmentant sa rentabilité sur le long terme.

Isolation des combles

Les risques et limites à bien anticiper quand on veut investir dans une passoire thermique

Investir dans une passoire thermique peut s’avérer rentable, mais ce type de projet comporte aussi des contraintes qu’il faut anticiper avec lucidité.

Avant de vous lancer, vous devez :

• • Evaluer avec précision le budget travaux, souvent plus élevé qu’un simple rafraîchissement
  • Prendre en compte des délais de retour sur investissement parfois longs
  • Connaître les freins potentiels à l’obtention d’un financement, surtout en l’absence d’un plan de rénovation solide.

Mieux vaut connaître ces limites pour sécuriser votre investissement dès le départ, mais aussi connaitre vos propres limites en matière de travaux immobiliers et de gros chantier de rénovation.

Un budget travaux potentiellement élevé

Rénover une passoire thermique implique souvent des travaux lourds et coûteux. En moyenne, il faut compter 400 à 600 € par m² pour une rénovation énergétique partielle, et jusqu’à 800 à 1 200 € par m² pour une rénovation globale visant un saut de plusieurs classes énergétiques (par exemple, passer de G à C ou B). Ainsi, pour un logement de 70 m², le budget peut facilement atteindre 50 000 à 80 000 €, voire plus si des interventions structurelles sont nécessaires (isolation des murs par l’extérieur, remplacement du système de chauffage, ventilation, etc.).

Ces montants nécessitent une étude de faisabilité rigoureuse en amont. Faites réaliser plusieurs devis et intégrer les aides disponibles dans votre calcul de rentabilité. Sans cette anticipation, vous risquez un dépassement budgétaire ou des travaux non rentables.

Des délais de retour sur investissement plus longs

En tant qu’investisseur, vous devez accepter que la rentabilité d’une passoire thermique rénovée ne se matérialise pas immédiatement. Vous engagez un capital important dans les travaux, et il faut souvent plusieurs années pour en percevoir les effets sur la valorisation du bien ou sur les revenus locatifs. Même avec des aides financières, le retour sur investissement peut s’étaler sur 10 à 15 ans, selon l’ampleur des rénovations et le niveau de loyer pratiqué après les travaux.

Vous devez donc construire votre projet avec une vision long terme, en intégrant des scénarios de revalorisation progressive du bien, une montée en gamme de la location, et la stabilité des charges. Investir dans une passoire thermique, c’est parier sur le temps — mais à condition d’en mesurer les contraintes dès le départ. C’est pour cela également que le choix de l’emplacement du bien est vraiment stratégique.

Une difficulté d’accès au financement

En tant qu’investisseur, vous devez vous préparer à convaincre davantage votre banque lorsque vous souhaitez financer l’achat d’une passoire thermique. Les établissements prêteurs se montrent plus prudents face à ce type de bien, notamment en raison de sa mauvaise performance énergétique et des incertitudes liées aux travaux à venir. Certains refusent purement et simplement de financer un logement classé F ou G, surtout en l’absence d’un plan de rénovation détaillé et chiffré.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez présenter un dossier solide :

• • Devis des travaux
  • Plan de financement clair
  • Estimation des aides mobilisables
  • Projection de rentabilité après rénovation.

En anticipant ces exigences, vous montrez votre capacité à maîtriser le projet, ce qui peut rassurer les prêteurs et faciliter l’obtention d’un crédit à des conditions acceptables. N’oubliez donc pas de bien indiquer le bon montant de crédit, achat et travaux, à obtenir dans les conditions suspensives pour investir dans une passoire thermique !

Comment investir intelligemment dans une passoire thermique ?

Investir dans une passoire thermique peut devenir une opération rentable à condition d’adopter une approche rigoureuse et structurée. Pour sécuriser votre projet, vous devez d’abord étudier attentivement le bien en amont afin d’identifier les travaux réellement nécessaires. Il vous faut ensuite monter un plan de financement solide, intégrant les aides disponibles et la fiscalité adaptée. Enfin, vous augmentez vos chances de succès en vous entourant des bons professionnels, capables de vous accompagner à chaque étape, de l’achat à la rénovation.

Étudier rigoureusement le bien en amont

Avant d’acheter une passoire thermique, vous devez impérativement analyser le bien en profondeur. Cette étape vous permet de mesurer la faisabilité du projet et d’anticiper les coûts réels. Commencez par faire réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux à prévoir et les gains possibles. Ensuite, évaluez le potentiel locatif et patrimonial du logement pour vous assurer qu’il s’inscrit dans une stratégie d’investissement rentable, à court comme à long terme.

🔍 Faire réaliser un audit énergétique

En tant qu’investisseur locatif, vous devez faire réaliser un audit énergétique complet avant toute décision d’achat. Cet audit, bien plus précis qu’un simple DPE, vous permet d’identifier clairement les points faibles du logement :

• • Isolation défaillante
  • Système de chauffage obsolète
  • Ventilation insuffisante, etc.

Vous obtenez ainsi une vision concrète des postes de travaux prioritaires.

L’audit va vous aider également à estimer précisément le coût des rénovations nécessaires pour atteindre une meilleure classe énergétique, tout en évaluant leur impact réel sur la consommation du bien. Grâce à ces données chiffrées, vous prenez une décision éclairée et pouvez bâtir un plan de rénovation cohérent, rentable et éligible aux aides publiques.

📋 Évaluer le potentiel locatif et patrimonial

Avant d’investir, vous devez analyser la situation géographique du bien pour vérifier qu’elle correspond à une zone dynamique avec une forte demande locative. Vous évaluez ainsi la facilité à louer rapidement et à un bon niveau de loyers. Par ailleurs, vous examinez la possibilité de revalorisation patrimoniale après rénovation, en tenant compte des tendances du marché local.

Cette évaluation complète vous permet de confirmer que le logement rénové pourra non seulement générer des revenus locatifs stables, mais aussi prendre de la valeur dans le temps, sécurisant ainsi votre investissement. Vous basez votre décision sur des critères objectifs pour maximiser vos chances de succès.

Monter un plan de financement structuré

Pour réussir votre investissement dans une passoire thermique, vous devez monter un plan de financement solide. Cela implique d’inclure toutes les aides et subventions disponibles afin de réduire le coût des travaux, et de prévoir une marge pour les imprévus pour éviter les mauvaises surprises financières.

💶 Inclure les aides et subventions

Pour alléger le coût de votre investissement, vous devez intégrer dès le départ toutes les aides financières et subventions auxquelles vous pouvez prétendre. MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, les aides régionales, ou encore la TVA à taux réduit sur les travaux sont autant de dispositifs à mobiliser. En les prenant en compte dans votre plan de financement, vous réduisez significativement vos dépenses et améliorez la rentabilité globale de votre projet. Ne négligez pas non plus les avantages fiscaux spécifiques aux investisseurs, comme le dispositif Denormandie ou les déductions liées au régime réel d’imposition.

Pensez à vous mettre en contact avec un conseiller rénovation.

🧾 Prévoir une marge pour les imprévus

Lors de la rénovation d’une passoire thermique, vous devez absolument prévoir une marge financière dédiée aux imprévus. Les travaux peuvent révéler des problèmes cachés, comme des malfaçons, des moisissures, ou des complications techniques, qui entraînent des coûts supplémentaires. En intégrant une réserve de 10 à 15 % du budget global, vous évitez les mauvaises surprises et assurez la bonne conduite du chantier. Cette précaution vous permet de maîtriser votre investissement sans compromettre la qualité des rénovations.

S’entourer des bons professionnels

Pour réussir votre projet d’investissement dans une passoire thermique, vous devez vous appuyer sur des professionnels compétents et expérimentés :

• • Un diagnostiqueur certifié pour un audit énergétique fiable
  • Des artisans qualifiés RGE pour garantir la qualité des travaux et l’éligibilité aux aides
  • Un expert immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine pour affiner votre stratégie.

En vous entourant des bonnes compétences, vous sécurisez votre investissement et maximisez vos chances de succès.

Conclusion pour investir dans une passoire thermique en 2025

Investir dans une passoire thermique peut être une stratégie gagnante, à condition de bien vous préparer en amont. Ce type d’opération exige que vous fassiez preuve de rigueur, que vous adoptiez une vision long terme et que vous vous entouriez des bons professionnels pour vous accompagner. Ne négligez jamais l’importance de l’audit énergétique ni celle du montage financier : ce sont les clés indispensables pour transformer ce défi en un investissement rentable et sécurisé.

En suivant ces bonnes pratiques, vous maximisez vos chances de succès et tirez pleinement parti du potentiel qu’offre ce marché.

Une fois votre bien rénové, l’équipe de La Gestion En Ligne sera prête à vous accompagner pour sa mise en location et la gestion locative, partout en France. Alors contactez-nous :