investir monuments historiques

Investir dans les monuments historiques

Vous souhaitez investir et bénéficier d’un dispositif de défiscalisation attractif ? Et si c’était l’occasion d’investir dans les monuments historiques ?

En effet, l’investissement dans des biens d’exception a un double intérêt : diversifier un patrimoine immobilier existant et permettre de diminuer la pression fiscale. Mais connaissez-vous bien les principes de ce type d’investissement ? Faites-vous partie de la cible visée par ces opérations d’acquisition ? Connaissez-vous bien leurs avantages et inconvénients, ainsi que les pièges à éviter ?

L’équipe de La Gestion En Ligne va vous détailler tout cela.

 

 

Qu’est-ce que l’investissement dans les monuments historiques ?

Ce dispositif fiscal trouve son origine dans la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques. L’objectif était alors la préservation du patrimoine architectural français, symbole du riche passé de la France. Bien entendu, la loi a évolué au cours des années avec de nombreuses abrogations et ajout, que ce soit pour la partie immobilière ou mobilière.

 

Investir en Monuments Historiques : principe du dispositif

Pour l’Etat, l’objectif de ce dispositif fiscal est de permettre la préservation du patrimoine immobilier français, sans investissement direct à réaliser, ni contraintes liées à la gestion du projet de rénovation.

Une opération d’investissement en Monuments Historiques repose sur les principes suivants :

  • Acquisition d’un bien immobilier classé
  • Réalisation de travaux, souvent de grande importance, pour rénover le bien
  • Réduction de l’imposition, par la déductibilité des charges foncières, dues aux travaux, sur le revenu global

Bon à savoir : En plus de la baisse d’imposition sur le revenu, l’investisseur en Monuments Historiques peut bénéficier d’une exonération de droits de succession s’il a obtenu l’agrément du Ministère de la Culture et s’il ouvre le bien aux visiteurs pendant une certaine période pendant l’année.

Si investir dans cette niche fiscale permet un avantage financier important, il n’y a pas moins certaines obligations à respecter.

 

Investir en Monuments Historiques : contraintes à respecter

Le principe d’investissement dans ce type d’opération vous intéresse ? Voyez désormais si vous remplissez toutes les obligations requises :

  • Bien immobilier spécifique
  • Travaux à réaliser
  • Catégorie spécifique d’investisseurs
  • Conservation du bien

Biens éligibles

Un bel immeuble, même très ancien, n’est pas forcément un monument historique. En effet, vous devez absolument choisir un bien spécifique :

  • Faisant partie du patrimoine national listé par la Fondation du Patrimoine
  • Classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
  • Faisant partie du patrimoine national, en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, agréé par le Ministre de l’Economie et des Finances, et ouvert au public (50 jours par an dont 25 jours fériés entre avril et septembre inclus ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre).

Depuis le 1er janvier 2015, il y a un durcissement de la loi en ce qui concerne l’agrément de division. Il doit respecter les 2 contraintes suivantes :

  • Concerner les immeubles classés monuments historiques, depuis au moins 12 mois avant la demande d’agrément
  • Affecter une surface à usage d’habitation pour 75% dans les 24 mois qui suivent la date de division

Travaux éligibles

Si vous souhaitez investir en Monuments Historiques, sachez que depuis 2009 vous serez le maître d’ouvrage des travaux. Vous devrez par contre vous baser sur les recommandations de l’Architecte des Bâtiments de France, qui pourra vous imposer certains travaux de conservation ou l’utilisation de certaines techniques spécifiques.

Pour être en phase avec le dispositif fiscal, et bénéficier de la déductibilité des sommes engagées, vous pourrez réaliser les travaux suivants :

  • Démolition ;
  • Reconstruction de toiture ;
  • Travaux sur les murs extérieurs d’immeubles existants ;
  • Transformation en logement d’une partie du monument, combles et greniers inclus ;
  • Rénovation, entretien et amélioration de la partie logement ;
  • Travaux d’utilité publique.

Investisseurs concernés

Pour bénéficier de cette défiscalisation, vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

  • Être une personne physique ;
  • Avoir votre domicile fiscal en France, au sens de l’article 4B u Code General des Impôts.

Si toutefois, vous souhaitez investir par le biais d’une société civile (SC), cela n’est possible que dans 3 cas :

  • La SC est une société familiale, c’est-à-dire que les associés font partie de la même famille ;
  • La SC bénéficie d’un agrément spécifique ou a acquis un bien affecté à l’habitation pour au moins 75 % de sa superficie (acquisition à compter de 2018) ;
  • Lorsque l’immeuble est affecté à un espace culturel non commercial ouvert au public.

Mais surtout, ce sont les investisseurs avec un taux marginal d’imposition élevé qui sont le plus concernés par ce dispositif fiscal, à cause du montant des travaux à déduire.

Durée de conservation des biens

Depuis 2009, l’investisseur s’engage à conserver son bien pendant 15 ans, afin de bénéficier de la réduction fiscale.

En cas de mutation à titre gratuit, comme la donation ou bien la succession, les donataires ou héritiers doivent continuer l’engagement de conservation de 15 ans.

 

 

Pourquoi investir dans des monuments historiques ?

Si vous souhaitez défiscaliser, quels sont les différents avantages dont vous pouvez bénéficier avec le Monuments Historiques mais surtout pourquoi choisir cette défiscalisation et non pas le dispositif Malraux ?

 

Les différents avantages à investir dans des monuments historiques

Outre le fait de contribuer à la sauvegarde du patrimoine historique Français, pour l’investisseur que vous êtes c’est essentiellement le retour sur investissement qui compte. Cette opération va alors vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu, mais également l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et de bénéficier d’autres avantages fiscaux.

Réduire son impôt sur le revenu

La défiscalisation sur ce dispositif est très attractive :

  • Il n’y a pas de plafond pour les travaux à déduire
  • Le dispositif ne rentre pas dans les niches fiscales de 10.000 €/an
  • Des frais peuvent être déduits : les primes d’assurance, les frais pour de la promotion et de la publicité (pour les visites notamment) et les dépenses pour l’achat de matériel informatique utilisé pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes
  • Les déficits fonciers s’imputent sur le revenu global, et pas uniquement sur les revenus fonciers

Bon à savoir : le pourcentage de réduction dépend de votre taux marginal d’imposition (TMI). Pour ce dispositif de défiscalisation, l’impact fiscal est optimisé pour les tranches d’imposition supérieures, notamment celles situées entre 41 % et 45 %.

Les règles de déductibilité

Il y a cependant certaines règles de déductibilité qui diffèrent, si le bien génère ou pas des recettes.

Le bien ne génère aucune recette Le bien procure des recettes

Le propriétaire peut alors imputer :

  • 100 % des dépenses liées aux travaux.
  • 50 % des charges si le bien n’est pas ouvert au public.
  • 100 % des charges si le bien est ouvert au public en partie ou dans son intégralité (au moins 50 jours par an, dont 25 jours non-ouvrables, entre avril et septembre).

 

Si le bien est ouvert au public, mais n’est pas occupé par le propriétaire.

Peuvent être déduits des recettes générées par les visites :

–          Les frais et charges liés à la rémunération du personnel permettant l’accès au public

–          Une somme forfaitaire de 1 525 € (2 290 € si le parc est aussi ouvert au public) sans avoir à produire de justificatif

–          Les charges liées à la location.

Si le bien est ouvert au public et occupé par son propriétaire :

Peuvent être déduits des recettes : 75 % de la totalité des charges foncières.

La part de charges restantes, soit 25 %, est imputable au revenu global du propriétaire.

 

 

Exemple :

J’ai 100.000 € de revenus annuels.

J’achète un Monument Historique 200.000 € avec 200.000 € de travaux répartis sur 3 ans : 70.000 € en N, 30.000 € en N+1 et 100.000 € en N+2.

En N, je déduis 70.000€ de mon revenu imposable, je ne suis imposé que sur 30.000€ de revenus.

En N+1, je déduis 30.000€ de mon revenu imposable, je ne suis imposé que sur 70.000€ de mes revenus.

En N+2, je déduis 100.000€ de mon revenu imposable, je ne suis donc pas imposable.

Au-delà de l’aspect défiscalisation, il faut quand même tenir compte que l’opération rentre dans un objectif patrimonial précis.

Réduire son IFI

Investir en Monuments Historiques a également un impact sur l’IFI. En effet, le total des impositions (Impôt sur le revenu, IFI, Prélèvement Forfaitaire Libératoire et Prélèvements Sociaux) d’un contribuable ne peut pas excéder 75 % de ses revenus. Or le déficit foncier généré par un investissement en Monuments Historiques se réparti sur le revenu global, ce qui a un impact direct sur le plafonnement de l’IFI et permet ainsi de limiter ou partie de cet impôt.

Bénéficier d’autres avantages fiscaux

Si la baisse de l’impôt sur le revenu et de l’IFI sont les 2 principaux avantages fiscaux, ce ne sont pas les seuls. Vous bénéficiez également de la possibilité d’exonération des droits de succession à condition que les héritiers donataires ou légataires aient signé une convention à durée indéterminée validée par le Ministère de la Culture et de la Communication.

 

Pourquoi investir dans des monuments historiques et pas avec le dispositif Malraux ?

Si les investissements en Monuments Historiques ou en Malraux ont pour objectifs communs l’acquisition d’un patrimoine de qualité en vue de sa rénovation et conservation, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, il existe néanmoins de nombreuses différences.

  Monuments Historiques Loi Malraux
Biens éligibles Réhabilitation de biens immobiliers inscrits ou classés au registre des Monuments Historiques Biens situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR)
Fiscalité Déficit foncier imputable sur le revenu global sans limitation, ou la déduction du revenu global si le bien n’est pas loué Réduction d’impôt pouvant atteindre 30% des dépenses de rénovation
Report Sur les 9 années fiscales suivantes Sur les 3 années fiscales suivantes
Durée d’éligibilité des dépenses Pas de limite de temps Jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la délivrance du permis de construire
Transmission en cours de dispositif Possibilité de transmission à titre gratuit et de démembrement de propriété et exonération des droits de mutation à titre gratuit sous certaines conditions Pas de donation possible pendant la période de location et démembrement de propriété uniquement en cas de décès

 

 

Les pièges à éviter quand on souhaite investir en monuments historiques

La défiscalisation ne doit pas être votre préoccupation uniquement pour réaliser cette opération. Vous devez veiller à ne pas négliger les trois points suivants : l’emplacement, le prix du bien et la faisabilité du projet.

 

Se soucier de l’emplacement

Comme pour tout projet immobilier, vous devez veiller à la localisation géographique du bien que vous allez acquérir, qu’il soit loué, que vous y habitiez ou bien que vous le mettiez en visite au public.

C’est notamment par une étude précise du secteur, que vous allez pouvoir déterminer si celui-ci correspond bien à vos objectifs d’investissement. N’oubliez pas que vous vous engagez sur une durée minimum de détention de 15 ans !

 

Vérifier l’adéquation du prix

Autre point essentiel quand on souhaite investir en Monuments Historiques, c’est vérifier la cohérence du prix avec le marché de l’ancien dans le secteur géographique concerné, mais également bien faire estimer les travaux à mettre en œuvre afin de rénover le bien.

C’est pour cela que de nombreuses visites sont conseillées, pour bien vérifier la valeur de l’emplacement et l’ampleur des travaux à réaliser. Veillez à ce que le total d’acquisition et travaux ne soit pas surévalué par rapport au prix du marché.

 

S’assurer de la faisabilité du projet

Un investissement patrimonial ne s’improvise déjà pas, mais un de ce type encore moins. En effet, la connaissance des monuments historiques est vraiment spécifique. Vous aurez besoin d’être conseillé et épaulé par des spécialistes de cette typologie d’investissement, que ce soit pour la partie acquisition, mais aussi les travaux ou le conseil pour la gestion. Vous devrez donc bien choisir vos partenaires.

Entourez vous d’interlocuteurs privilégiés qui connaissent bien la question : les spécialistes en achat en monuments historiques, les architectes des bâtiments de France, les cabinets d’avocats fiscalistes, ainsi que les cabinets de gestion de patrimoine. Ce seront eux qui pourront alors s’assurer de la faisabilité du projet et valider votre intention d’investir en monuments historiques.

 

 

Les conseils de La Gestion en Ligne

Pour résumer si vous souhaitez investir en Monuments Historiques :

  • Veillez à ce que cette typologie d’investissement corresponde bien à votre stratégie patrimoniale
  • Vérifiez si vous faites partie des investisseurs les plus concernés par ce dispositif, ou bien bifurquez vers une autre typologie de défiscalisation
  • Consultez la cohérence du projet (typologie du bien, prix, emplacement …)

Et si vous avez des questions concernant ce type d’investissement, ou vous souhaitez passer sur d’autres dispositifs, n’hésitez pas à nous contacter :

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