Investir en nu propriété

Investir en nu propriété n’est pas le premier réflexe d’un investisseur qui souhaite se lancer. Déjà parce c’est une typologie de biens qui n’est pas très répandue, mais aussi parce que la nu propriété est souvent une acquisition réalisée dans le cadre de la diversification de son patrimoine immobilier.

Aussi La Gestion En Ligne vous en dit plus sur le concept de la nu propriété, ses avantages et inconvénients, la fiscalité qui va avec et nos conseils pour bien investir en nu propriété.

Le concept de l’investissement en nu propriété

Si vous souhaitez acheter une nu propriété, vous devrez comprendre son fonctionnement, pour voir si cette typologie de bien correspond à vos attentes. En effet, les droits et obligations qui en découlent sont vraiment spécifiques à ce type d’acquisition immobilière et doivent être étudiés avec attention.

Le principe du démembrement et de la pleine propriété

La majorité des acquisitions immobilières se fait en pleine propriété, c’est-à-dire que le propriétaire détient les trois droits suivants :

• L’usus, le droit d’utiliser le bien. Le détenteur de ce droit peut ainsi habiter le logement, le laisser inoccupé ou encore le louer.
• Le fructus, le droit de louer le bien et d’en percevoir les loyers.
• L’abusus, c’est-à-dire le droit de vendre, de modifier ou de détruire le bien.

Quand ces droits sont répartis entre plusieurs personnes, on parle alors de démembrement de propriété entre :

• Le nu propriétaire, qui détient l’abusus
• L’usufruitier, qui détient l’usus et le fructus, appelé aussi usufruit

Quand vous achetez un bien en nu propriété, vous achetez ainsi l’abusus et les deux autres droits sont détenus par une tierce personne.

La particularité de cet investissement immobilier est qu’au bout d’une certaine durée, indiquée dans le contrat, le nu propriétaire récupère l’usufruit, et de fait la pleine propriété du bien.

Pour quelle durée investir en nu-propriété ?

La durée d’investissement en nu propriété est variable en fonction du type de nu propriété.

Dans le cadre d’une vente viagère, la durée dépend de la date du décès de l’usufruitier.

Dans le cadre d’un programme en nu propriété commercialisé par un professionnel de la nu-propriété, la durée est variable entre 10 et 20 ans.

Ensuite, peu importe la typologie d’acquisition, au terme de cette durée le nu propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Il peut alors l’occuper, le louer ou bien le vendre.

Qui peut investir en nu propriété ?

Ce type d’investissement immobilier s’adresse à certains profils d’investisseurs :

• N’ayant pas besoin de revenus locatifs immédiats, car l’usufruit ne sera disponible qu’au terme du contrat.
• Ayant des revenus suffisants pour faire face aux charges d’emprunt le cas échéant car l’absence de loyer ne permet pas le remboursement des mensualités de crédit
• Disposant d’une épargne conséquente pour un achat en cash, si l’accès au crédit n’est pas possible en l’absence de revenus fonciers en face
• Souhaitant disposer à terme d’un bien immobilier décoté, soit pour l’occuper, le louer ou bien le revendre avec une possible plus-value (l’usufruit s’étant ajouté à la nu propriété, le bien est alors valorisé plus cher)
• Voulant accroître son patrimoine immobilier, tout en bénéficiant de l’exonération d’IFI

Quels sont les droits et devoirs quand on souhaite investir en nu propriété ?

N’étant pas pleinement propriétaire de son bien, un nu propriétaire dispose de droits et devoirs légèrement différents de ceux d’un plein propriétaire.

Les droits du nu-propriétaire

Investir en nu propriété permet de bénéficier de différents droits :

• L’abusus, qui est le droit de vendre, voire même de détruire le bien ! La vente d’un bien en nu propriété doit par contre être soumis à l’accord de l’usufruitier
• Le veto sur l’établissement des baux, notamment quand il y a des éléments de nature commerciale, artisanale ou industrielle, mais aussi quand la durée des baux d’habitation est supérieure à 9 ans
• L’actif social, dont il perçoit les revenus, c’est-à-dire le remboursement de son apport financier, de la distribution des réserves et du versement du boni de liquidation
• Le vote aux assemblées générales de copropriété, pour représenter l’usufruitier

Les obligations légales du nu-propriétaire

Mais qui dit droits, dit également devoirs du nu propriétaire. Ceux-ci sont notamment régis par l’article 606 du Code Civil qui indique que le nu propriétaire doit s’assurer de la solidité du bâti, et se charger des grosses réparations comme :

• Les gros murs
• Les voutes
• Le rétablissement des poutres et des couvertures entières
• Les digues
• Les murs de soutènement et de clôture

Les avantages d’investir en nu propriété

Prêt à investir en nu propriété ? Vous avez raison, les avantages sont multiples.

Acheter moins cher un bien

Le bien étant démembré, son prix de vente est inférieur à celui d’un bien en pleine propriété. Comptez sur une décote de 30 à 50%, ce qui n’est pas négligeable !

Avoir peu de charges

Comme évoqué juste avant, seules les grosses réparations sont à la charge du nu propriétaire. Toutes les charges d’entretien sont financées par l’usufruitier.

Ne pas avoir les contraintes de gestion

Toute la partie gestion locative est assurée par l’usufruitier, le nu propriétaire en est donc déchargé.

Déduire ses intérêts d’emprunt

Vous avez acquis votre nu propriété à crédit ? Et bien les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.

Ne pas avoir de durée minimale de détention

Vous pouvez en effet vendre votre bien à n’importe quel moment, sans perdre les avantages acquis.

Avoir des frais de succession réduits

En cas de donation ou de succession, les frais de succession sont réduits car calculés uniquement sur la valeur de la nu propriété et pas de la pleine propriété. C’est donc une décote non négligeable.

Les limites d’investir en nu propriété

Les inconvénients d’un tel investissement sont assez limités, mais suivant votre profil d’investisseur, cela peut être gênant.

Ne pas toucher de loyers

C’est la principale limite à ce type d’investissement. En effet, l’impossibilité de percevoir des loyers pendant la période de démembrement nécessite de disposer d’une trésorerie de départ pour permettre l’acquisition en cash, ou bien d’avoir des revenus suffisants pour rembourser les charges de crédit le cas échéant.

L’impossibilité de jouir de l’usage du bien

Un nu propriétaire ne peut en effet pas habiter le bien. Il devra attendre le retour de l’usufruit à terme du contrat, pour pouvoir en disposer librement.

L’anticipation des grosses réparations

Cette limite financière peut voir sa probabilité de mise en action diminuée lors d’un achat neuf sur une durée relativement courte. En effet, les grosses réparations sont rares sur les biens neufs dans leurs dix premières années.

Quelle fiscalité quand on souhaite investir en nu-propriété ?

La fiscalité avantageuse sur la nu propriété est clairement est des gros avantages de ce type d’investissement :

• Pas d’impôts locaux, comme la taxe foncière ou la taxe d’habitation qui sont à la charge de l’usufruitier
• Droits de donation ou de succession réduits
• Pas d’intégration dans le patrimoine immobilier soumis à l’IFI
• Pas de revenus fonciers, car aucun loyer perçu

Toutefois, comme évoqué précédemment si le bien a été acquis par un prêt immobilier, ses intérêts d’emprunt sont déductibles.

La seule fiscalité applicable est celle de la plus-value immobilière, qui s’applique au prorata des droits détenus.

Nos conseils pour bien investir en nu propriété

Bref pour réaliser un investissement locatif intéressant :

• Sélectionnez une ville dynamique, en fonction du type de location qui sera envisagé
• Choisissez bien le quartier, qui doit correspondre à la demande locative
• Intéressez vous tout particulièrement à la durée de démembrement qui doit correspondre à vos objectifs patrimoniaux