Investir dans un viager

Investir dans un viager quand on veut se constituer un patrimoine immobilier, c’est une question qu’il peut être intéressant de se poser. Beaucoup ont encore à ce jour une image négative de ce type d’opération immobilière, mais sachez que les vendeurs en viager ont autant d’intérêts que les acheteurs à réaliser cette opération. Il est donc vraiment opportun de s’y attarder et mieux comprendre le viager, son fonctionnement et les avantages des deux parties dans cette opération.

La Gestion En Ligne est là pour vous décrypter cette opération.

Qu’est-ce qu’un viager ?

Ce qu’on a l’habitude d’appeler viager est en fait selon le Code Civil un contrat de rente viagère, et il en existe différentes sortes.

Le principe du viager

Le contrat de rente viagère est régi par les articles 1965 à 1983 du Code Civil. Il concerne la vente d’un bien immobilier entre deux parties et doit impérativement tenir compte d’un aléa, constitué par la durée de vie du vendeur. C’est justement parce qu’il s’agit d’une vente, que cette opération doit être formalisée par un notaire et publiée au service de la publicité foncière, connue avant comme étant la conservation des hypothèques.

Les deux parties en présence

Le viager est donc un contrat réalisé entre un vendeur et un acheteur.

Le vendeur, aussi appelé crédirentier, est propriétaire d’un bien immobilier qu’il met en vente. C’est la mort de ce dernier qui entraînera la mutation définitive du bien au profit de l’acheteur. En règle générale, le vendeur est déjà assez âgé, mais ce n’est pas obligatoire.

L’acheteur, aussi appelé débirentier, peut être au choix, soit une personne physique, soit une personne morale.

Le contrat entre les parties

Ce contrat a donc la particularité de ne pas avoir de date déterminée de manière fixe, car dépendante de la vie du vendeur. Toutefois le contrat pourra être déclaré nul si au moment de la signature le crédirentier est atteint d’une maladie très grave ou bien est mourant, en effet l’aléa ne serait alors plus existant.

Différentes clauses peuvent être rajoutées au contrat de rente viagère afin de protéger les deux parties tout au long du contrat :

• Clauses résolutoires en cas de non-paiement
• Clauses d’annulation de la vente

Bon à savoir : une vente en viager en faveur d’un héritier du vendeur peut être requalifiée de donation au moment de la succession, s’il s’avère qu’aucun prix n’a été payé ou bien si les autres héritiers n’ont pas expressément donné leur accord pour ce contrat.

Les différentes sortes de viager

Sachez que pour investir dans un viager, vous aurez le choix entre deux types de viager :

• Le viager occupé
• Le viager libre

Le viager occupé

Dans un viager occupé, le vendeur continue de bénéficier de l’usage de son logement pour y habiter. Il peut d’ailleurs s’agit d’un viager sur une tête ou bien sur deux têtes, c’est-à-dire que le logement est occupé par les deux propriétaires du bien.

L’avantage de cet investissement est que le prix bénéficie d’une décote, due à l’occupation du logement. De plus le logement continue d’être entretenu.

Par contre l’inconvénient est qu’il n’est donc pas possible de le mettre en location après l’achat.

Le viager libre

Dans un viager libre, le vendeur laisse le bien libre de toute occupation. C’est souvent le cas dans le cadre d’une vente de la résidence principale qui est destinée à financer une maison de retraite pour le crédirentier.

L’avantage de cet investissement est que le débirentier peut rentabiliser immédiatement son investissement en le mettant en location.

L’inconvénient est toutefois que le prix est alors au prix du marché, il n’y a pas de décote.

Quel est le prix d’un viager ?

Si investir dans un viager, c’est ne pas connaître la date de pleine possession du bien, c’est aussi ne pas connaître le prix exact de son opération. En effet, le jour de la signature du contrat le débirentier n’a pas à verser la totalité du prix car cette opération se réalise par le versement d’une rente viagère périodique et éventuellement d’un bouquet.

Ainsi au moment de la signature de l’acte de vente, aucune des parties ne sait quel sera le montant exact de cette vente, car il dépendra de la date du décès du vendeur.

Le prix de la vente, même si celui-ci n’est pas connu entièrement en avance, ne doit pas être lésionnaire, c’est-à-dire que le vendeur doit le vendre à au moins 7/12^ème du prix réel du bien immobilier.

Bon à savoir : une vente en viager peut être annulée en cas d’absence d’aléa, c’est-à-dire si le vendeur était malade au moment de la signature et qu’il décède dans les vingt jours qui suivent.

Le paiement du bouquet

Est appelé bouquet, la somme versée comptant le jour de la signature du contrat de vente. S’il n’est pas obligatoire, son montant est librement fixé entre les parties mais il représente souvent 30 % de la valeur du bien.

Sa présence est généralement voulue par le crédirentier qui souhaite bénéficier d’une somme d’argent pour « profiter de la vie ». C’est souvent la volonté des « jeunes » vendeurs, tandis que les vendeurs plus âgés souhaitent eux une rente plus élevée en compensation, afin de payer la maison de retraite ou bien se faire plaisir au quotidien.

Le paiement de la rente

Le versement de la rente se fait périodiquement :

• Mensuellement
• Trimestriellement
• Annuellement

Ce versement peut alors se faire en avance ou à terme échu. Les conditions de versement sont librement négociées entre les parties.

Les bénéficiaires de la rente sont donc les vendeurs. En cas de décès d’un des deux, le versement de la rente pourra être réalisée au choix de manière :

• Réversible, quand la rente est intégralement reversée au vendeur survivant
• Réductible, quand la rentre est réduite proportionnellement

La réversibilité est souvent choisie quand le vendeur a des frais fixes importants, tandis que la réductibilité de la rente est choisie quand ses frais sont proportionnels à la personne. C’est ce dernier cas qui est le plus souvent choisie par les pensionnaires de maison de retraite.

Le calcul de la rente

Si la valeur globale du bien vendu n’est pas connu en avance, le calcul du montant de la rente dépend de nombreux critères qui seront pris en compte par le notaire en fonction des barèmes existants :

• L’âge du crédirentier, ce qui permettra de connaître son espérance de vie en fonction des tables d’espérance de vie
• La valeur foncière du bien
• Le statut du bien, libre ou occupé
• Le versement d’un bouquet et son montant, le cas échéant

Les clauses éventuelles à ajouter au contrat de rente viagère

En outre, il est possible de rajouter au contrat différentes clauses afin de protéger le crédirentier :

• La clause d’indexation, pour tenir compte d’une dépréciation monétaire ou de l’inflation
• La clause résolutoire, si le débirentier n’honore pas le versement des rentes
• La clause pénale, en cas de manquement du débirentier à ses obligations, qui entraine la résiliation du contrat de vente et le droit par le crédirentier de conserver le bouquet s’il a été versé.

L’intérêt du viager

Si on peut penser avec toutes les mesures de protection vues précédemment, qu’investir dans un viager est surtout intéressant pour le vendeur, ça l’est également pour l’acheteur !

Pour l’acheteur

Pour le débirentier, cette opération est tout d’abord l’opportunité d’acquérir un bien immobilier à moindre coût. La décote est très souvent évaluée à 40 % ce qui est très attractif. Cela ne veut cependant pas signifier que le coût final de l’investissement sera intéressant. Il pourra tout autant l’être, que pas du tout, à cause de l’aléa que constitue le décès du crédirentier.

Mais dans tous les cas, ce contrat permet à un acheteur de bénéficier d’un échelonnement de son achat sur une certaine période. Cela peut s’assimiler à un crédit vendeur, mais sans aucun frais.

De plus, le fait d’acheter à un prix bas lors de la signature, cela engendre automatiquement des frais de notaire moins importants, ce qui n’est pas négligeable lors d’un investissement.

Et dernier avantage, c’est qu’il n’y a pas de frais de gestion dans le cadre d’un viager occupé, car c’est le crédirentier qui occupe le bien.

Pour le vendeur

Le crédirentier trouve également tout son intérêt dans cette opération. En cas de viager occupé, il continue donc à vivre dans son logement sans changer ses habitudes.

Ensuite il bénéficie d’un vrai complément de revenus à ajuster en fonction de ses besoins :

• Bénéficier d’un bouquet plus ou moins important lors de la signature de la vente
• Recevoir un complément de revenu récurrent grâce à la rente

Le vendeur profite aussi de la prise en charge partielle ou totale suivant le cas des frais afférents au logement (cf. la partie liée au charges liées au viager)

Mais surtout le viager permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux :

• Le bouquet est totalement exonéré d’impôts
• La rente viagère est imposée partiellement à l’impôt sur le revenu en fonction de son âge :
  • 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans
  • 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans
  • 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans
  • 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.

Quelles sont les charges liées au viager ?

La répartition des charges du logement dépend de sa nature. Ainsi la réponse ministérielle du 7 juin 2016 a permis d’éclaircir plus précisément la répartition.

Viager occupé avec usufruit

Si rien n’est précisé dans le contrat de rente viagère, sont considérées payées par le crédirentier :

• Les réparations et entretiens courants du logement, sauf s’il libère totalement le bien vendu
• Les taxes d’habitation, foncière et d’enlèvement des ordures ménagères
• Les factures d’énergie

Par contre les grosses réparations seront financées par l’acheteur. Ainsi, comme dans un achat classique il faudra bien veiller à regarder l’état de la copropriété et les dernières décisions des assemblées générales.

Viager occupé avec droit d’usage

En l’absence de précisions dans l’acte de vente, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge du débirentier.

Par contre la répartition des autres charges et travaux doit être prévue dans l’acte de vente.

Viager libre

Dans ce dernier cas, toutes Les charges (énergie, taxes, impôts…), l’entretien courant et toutes les réparations sont à la charge du débirentier.

Ainsi, investir dans un viager peut être une possibilité comme une autre pour réaliser un investissement immobilier. Cela peut vous tenter ?