Investir dans l'immobilier neuf pour le mettre en location

Investir dans l’immobilier neuf pour le mettre en location

Aujourd’hui, près de 15% des Français songent à investir dans l’immobilier neuf. La superficie et les performances énergétiques sont les deux principaux arguments mis en avant pour justifier l’achat du neuf.

Les gestionnaires de patrimoine et les banquiers sont quant à eux moins catégoriques dans le choix à réaliser entre le neuf et l’ancien. En effet, le neuf présente également des inconvénients, rédhibitoires dans certains cas.

Alors neuf ou ancien, La Gestion En Ligne vous explique leurs différentes caractéristiques. Vous serez alors à même de prendre la décision qui convient le mieux à votre situation.

 

 

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf est un atout pour la gestion locative ?

L’investisseur a de nombreuses raisons d’opter pour le neuf pour son acquisition immobilière : plus de rendement, plus de sérénité et une perspective à long terme.

 

Avoir moins de frais d’achat

Investir dans l’immobilier neuf donne cet avantage de bénéficier de droits de mutation, plus communément appelés frais de notaire, à un montant plus bas que dans l’ancien. En effet, ils passent d’une fourchette comprise entre 6,5 et 8% à une fourchette de 2 à 3 %. C’est au final une économie non négligeable !

 

Bénéficier d’une absence de travaux pendant de nombreuses années

Outre les différentes garanties constructeur qui protègent l’acquéreur d’un logement, investir dans l’immobilier neuf c’est être certain de ne pas avoir à réaliser de travaux d’entretien ou de réparation pendant quelques années. C’est donc une vraie assurance sérénité.

 

Profiter d’une fiscalité attractive au moment d’investir dans l’immobilier neuf

Il existe de nombreux dispositifs fiscaux dans le neuf pour dynamiser le secteur. C’est ce qui permet de proposer toujours plus de logements dans le secteur privé.

Cette baisse de fiscalité peut se réaliser à deux niveaux :

  • La fiscalité sur les revenus locatifs, avec des dispositifs comme la loi Pinel notamment
  • La TVA, avec dans certains cas une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % pour des biens situés en zones prioritaires de la politique de la ville dites zones ANRU, et même l’intégralité de la TVA quand l’investissement se fait en résidence de services

Une vraie opportunité pour un investisseur !

 

Générer plus d’attractivité pour le locataire

Qui dit logement neuf, dit logement aux dernières normes de sécurité, de consommation d’énergie mais aussi aux dernières tendances en matière de design. Les logements neufs sont donc vraiment intéressants pour les locataires. Ces types de logement se louent nettement plus rapidement que les autres et permettent également de se louer à des tarifs plus élevés quand ils sont dans des zones non plafonnées.

 

Se construire un patrimoine immobilier pour le futur

Investir dans l’immobilier neuf est également synonyme de construction d’un patrimoine pour le futur, une vraie valeur refuge.

Il permettra une meilleure revente dans le futur, ou bien la préparation d’un patrimoine à transmettre à ses héritiers. Cette transmission pourra alors se faire de manière directe par donation, par héritage ou via une Société Civile Immobilière (SCI).

 

Générer des revenus

Mais surtout cette acquisition permet de réaliser immédiatement des revenus locatifs, destinés soit à générer immédiatement des revenus complémentaires, soit à rembourser un crédit bancaire permettant la construction d’un patrimoine immobilier.

L’avantage de cet achat dans le neuf est que la rentabilité ne sera pas diminuée par des frais de travaux importants.

 

 

Les limites de l’achat neuf

Si le neuf présente de nombreux avantages, il n’en demeure pas moins qu’il existe également certains inconvénients à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier neuf.

 

Avoir un prix d’achat plus élevé quand on souhaite investir dans l’immobilier neuf

A surface et localisation géographique égale, le neuf présente un surcout immédiat de 20% minimum par rapport à l’ancien. En moyenne en France, le neuf est même à 4.650 €/m² contre 3.500 €/m² dans l’ancien (sources : Laboratoire de l’Immobilier en 2019).

Il y a par contre de nombreuses nuances à apporter comme :

  • L’absence de frais annexes, comme les travaux à réaliser à plus ou moins brèves échéances dans l’ancien
  • Les droits de mutation moins élevés dans le neuf
  • Les économies d’impôts dans le neuf grâce à des opérations de défiscalisation

Il est donc indispensable de faire une projection de toutes ces dépenses et économies sur la durée de détention envisagée pour comparer la rentabilité d’un investissement dans le neuf par rapport à l’ancien.

 

Penser à la revente

Si l’achat se réalise avec un dispositif de défiscalisation, la revente peut être problématique. En effet, ce dispositif est souvent conditionné à la mise en location du bien pendant une certaine période. Ne pas la respecter engendre dans la majorité des cas une remise en question de la réduction d’impôts. Tout l’intérêt de l’investissement dans le neuf peut donc disparaître.

De la même manière, si la revente se fait rapidement après l’achat, non seulement le bien ne sera plus considéré comme neuf, et donc moins valorisé, mais en plus l’acquéreur n’aura pas eu le temps d’amortir les droits de mutation. C’est encore plus vrai si le marché est stagnant, voire même baissier. Il pourrait donc y avoir un risque de moins-value.

La revente doit donc s’envisager dès le moment d’investissement.

 

Supporter les délais de construction

Entre la signature du contrat de réservation et la livraison du bien neuf, il peut se passer jusqu’à 18 à 24 mois. C’est une période relativement longue, qui implique quand on achète à crédit de devoir supporter immédiatement des échéances de crédit alors qu’aucun revenu n’est alors possible, ou bien d’augmenter la charge de crédit en sollicitant une franchise pendant la construction. Dans les deux cas, si un crédit bancaire est en place, il y a donc une charge financière à prendre en compte.

En cas d’achat comptant, il faudra « juste » ne pas négliger la période de construction, pendant laquelle aucun revenu complémentaire ne sera perçu.

 

Ne pas bénéficier d’une zone géographique attractive

Souvent qui dit logement neuf, dit zone éloignée des centres-villes ou bien des pôles d’attractivités. En effet, le foncier se faisant rare, il faut parfois s’éloigner. Les investissements immobiliers neufs ne sont ainsi pas nécessairement situés stratégiquement, par rapport aux zones d’emplois.

 

 

Alors investir dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien ?

Acheter du neuf, c’est :

  • Pouvoir profiter de différents systèmes de défiscalisation intéressants comme le Pinel ou la récupération de la TVA, mais sachez qu’il existe aussi des systèmes de défiscalisation dans l’ancien à condition le plus souvent de réaliser des travaux
  • Bénéficier d’une certaine sérénité en n’ayant pas à réaliser de travaux pendant un certain nombre d’années
  • Devoir calculer le taux de rendement interne de son bien en fonction la durée de détention estimée, en prenant en compte les loyers plus élevés que dans l’ancien, le prix d’achat plus élevé également, l’absence de travaux, les frais de notaire et TVA réduits …
  • Tenir compte de son objectif d’investissement (revente, transmission, habitation pour plus tard …)

Il n’y a donc pas de réponse toute faite à cette question !