Information des acquéreurs et locataires, pour quoi faire ?

L’information des acquéreurs et locataires (IAL) fait partie des nombreuses obligations légales imposées aux vendeurs et aux bailleurs pour protéger, en informant, les futurs acquéreurs et locataires.

La Gestion En Ligne est là pour vous expliquer en détail ce qu’est l’IAL, avec ses différentes obligations et sanctions prévues en cas de non-respect, mais aussi l’état des risques à fournir.

Qu’est-ce que l’information des acquéreurs et locataires ?

Etant légalement obligation, l’absence d’IAL fait l’objet de sanctions. L’établissement du document est donc important.

Définition

L’information des acquéreurs et locataires a été instaurée par la loi n°2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages.

On la retrouve sur un document écrit, l’état des risques, où figurent deux types d’informations :

• Les différents risques pour les immeubles situés dans un périmètre géographique précis
• L’information qu’un immeuble a subi un sinistre

Ce sont les vendeurs ou les bailleurs qui sont redevables de fournir l’information des acquéreurs et locataires.

Les obligations du vendeur ou du bailleur

L’établissement de l’état des risques est encadré par les articles L125-5 à L125-7 et R125-23 à R125-27 du Code de l’Environnement ainsi que le décret n° 2005-134 du 15 février 2005, qui a défini les modalités d’application des obligations issues de l’article L 125-5 du code de l’environnement.

Il en ressort trois grandes principes :

• Fournir l’état des risques en annexe du contrat de vente ou de location
• Transmettre le document, devenu obligatoire depuis le 1^er juin 2006
• L’établir moins de 6 mois avant la conclusion d’un contrat de vente ou de location.

L’état des risques devra donc informer à la fois des différents risques possibles, mais aussi des sinistres subis.

L’information des différents risques

Il s’agit des différents risques majeurs et pollutions liés à une zone géographique délimitée par la commune où se situe le bien immobilier :

• Plans de prévention des risques (PPR)
• Sismicité
• Pollution des sols
• Potentiel radon
• Plan d’exposition au bruit d’un aéroport
• Terrain ayant accueilli une ancienne installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE)

Il se peut très bien que le bien immobilier ne soit pas impacté par un de ces risques, mais étant donné qu’il est dans la zone, il est quand même obligatoire de le mentionner.

L’information de sinistres subis

Contrairement aux différents risques supposés, qui sont une information générale sur une zone géographique délimitée, l’information de sinistres subis concerne uniquement le bien qui fait l’objet du contrat de vente ou de location.

Ce ou ces sinistres peuvent avoir eu lieu :

• Pendant la période de détention du bien de l’actuel propriétaire
• Avant l’acquisition du bien, et dont l’actuel propriétaire a été informé

Ces sinistres peuvent résulter de catastrophes naturelles, minières ou technologiques ayant affecté tout ou partie du bien concerné et ayant donné lieu à une indemnisation.

Tout vendeur ou bailleur se doit donc d’informer son acquéreur ou locataire des sinistres subis et indemnisés à ce titre.

Sanctions prévues en cas de défaut

L’acquéreur ou le locataire lésé par une absence d’information d’un risque ou d’un sinistre subi peut alors faire un recours en justice et demander au juge :

• La résolution du contrat
• Une baisse du prix

Il est donc important de se conformer à la législation.

Le document d’état des risques

Si ce document est à fournir obligatoirement : qui l’établit, où le trouver et comment le compléter ?

Qui établit l’état des risques ?

Il appartient au vendeur ou au bailleur de réaliser l’état des risques.

Où peut-on le trouver ?

On peut le trouver très facilement à télécharger sur le site Géorisques en version à compléter ou en version précomplétée.

Comment le remplir ?

En version précomplétée

C’est la méthode recommandée, car la plus simple, et donc celle qui posera le moins de difficultés. Pour cela cinq étapes sont nécessaires :

• Se rendre sur le site https://errial.georisques.gouv.fr
• Renseigner la localisation du bien : soit son adresse complète, soit le nom de sa commune ou code postal ainsi que son code de parcelle
• Vérifier la bonne localisation du bien et faire afficher les résultats
• Consulter les résultats et faire compléter en bas de la page le document complété d’état des risques
• Compléter les informations relatives au plan de prévention des risques naturels et aux sinistres indemnisés
• Télécharger le document complété

En version à compléter

Il est également possible de compléter l‘imprimé prévu par l’arrêté du 13 octobre 2005 modifié de la Ministre de l’Ecologie et du Développement Durable. On le trouve alors sur les sites des mairies, sous-préfecture et préfecture.

Les informations à indiquer sont à la charge du propriétaire ou du bailleur. Il lui appartient notamment de vérifier leur exactitude. Pour ce qui est des risques naturels, ces informations sont mises à disposition par la Préfecture où se situe le bien immobilier et c’est un arrêté préfectoral qui fixe la liste des communes concernées par l’obligation d’information des acquéreurs et locataires. Pour chaque bien immobilier, il faut donc vraiment se référer aux arrêtés locaux.

Bon à savoir : Les plans de prévention approuvés avant 2015 peuvent présenter des décalages du bâti ou du cadastre liés à l’évolution des fonds de plan sur les outils numériques utilisés pour générer l’état des risques pré-renseigné. Ce sont donc les cartes au format PDF signées par le préfet, disponibles sur le site de la préfecture, qui fait foi.

Bref, la version semi-complétée est vraiment celle qui comporte le moins de risques d’erreurs.

En résumé :

• L’information des acquéreurs et locataires se retrouve sur l’état des risques
• Elle est obligatoire depuis 2006
• Ce document incombe aux bailleurs et aux vendeurs
• L’état des risques fait office d’alerte pour les acheteurs ou locataires, pour contracter en toute connaissance de cause
• Son absence fait l’objet de sanctions