Indemnité d’occupation : de quoi s’agit-il ? Comment faire ?
Le bail d’habitation conclu avec votre locataire a pris fin mais celui-ci refuse de quitter les lieux. Il n’est à présent plus un locataire mais un occupant sans droit ni titre. Vous pouvez dès lors lui demander une compensation financière. Celle-ci se distingue juridiquement du loyer, tout comme le locataire se distingue de l’occupant.
L’équipe de La Gestion En Ligne vous aide à mieux comprendre cette situation : quel est le cadre juridique de l’indemnité d’occupation, comment la calculer et comment en demander le paiement ?
Sommaire
- Le cadre juridique des indemnités d’occupation
- Comment calculer une indemnité d’occupation ?
- Le paiement de l’indemnité d’occupation
- Comment l’indemnité d’occupation prend-elle fin ?
- Indemnité d’occupation et coronavirus
Sommaire
Le cadre juridique des indemnités d’occupation
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La mise en place d’une indemnité d’occupation fait suite à deux situations principales :
- Congé pour reprise ou pour vente non suivi d’effet : le locataire est toujours en place alors que la date ultime de libération des lieux est dépassée
- Résiliation du bail dans le cadre d’une procédure de loyers impayés : le tribunal prononce la résiliation du bail mais le locataire n’est pas parti
L’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement par votre ancien locataire une fois le bail résilié.
Comment calculer une indemnité d’occupation ?
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Sur la base de l’article 544 du code civil, lorsque aucun bail d’habitation ne vous lie à l’occupant de votre logement, vous pouvez demander une indemnité d’occupation.
La situation diffère selon qu’il y ait ou non une procédure judiciaire en cours.
Pas de procédure en cours
Deux cas de figure sont possibles :
- Le locataire a donné congé et ne quitte pas les lieux à l’issue du délai qu’il a lui-même fixé
- Le propriétaire a donné congé à son locataire (pour reprise ou pour vente) et le locataire ne libère pas le logement à l’issue du congé
Dans ces deux cas, bien qu’il n’y ait pas de procédure en cours, il est prudent de “transformer” le loyer en indemnité d’occupation, pour un montant identique, à compter de l’échéance du congé. Le but est d’éviter que, en cas de procédure, le locataire poursuivi puisse s’appuyer sur des appels de loyers pour prétendre qu’il a toujours un bail en cours (en effet, qui dit loyer dit bail…).
Les provisions pour charges et autres annexes éventuelles (apurement de charges…) restent libellés sans changements.
Procédure en cours
En cas de litige, c’est le juge qui fixera le montant de l’indemnité d’occupation si elle a été déterminée comme nécessaire.
Dans une telle situation, faut-il s’attendre à une indexation de la somme de l’indemnité sur un indice prévu (par exemple dans le contrat de bail) ?
L’avis N°17010 de la Cour de Cassation (rendu le 4 juillet 2017) répond à cette question en expliquant que le juge dispose souverainement. Pour ce faire, il observe le principe de la réparation intégrale et évalue deux éléments :
- La valeur locative du bien immobilier
- Les informations de nature à justifier les modalités nécessaires à la réparation
L’indexation, au même titre qu’une éventuelle majoration de pénalité, appartient à ce deuxième élément.
En pratique, dans le cas le plus fréquent (procédure pour loyers impayés), le juge qui constate qu’il n’y a plus de bail fixe l’indemnité d’occupation sur la base de l’ancien loyer.
Le paiement de l’indemnité d’occupation
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Que l’occupation sans bail soit tolérée ou subie par le propriétaire, il faudra faire attention aux documents émis :
– LA DEMANDE DE PAIEMENT : Le document ne s’appellera pas “Appel de loyer” mais “Demande de paiement”, ou tout autre terme ne faisant pas référence à un loyer.
L’appel comprendra les lignes suivantes :
- Indemnité d’occupation
- Provision sur charges
– LE REÇU DE PAIEMENT : Le reçu ne doit pas faire apparaître le mot “loyer”. Il ne s’agira donc pas d’une quittance mais d’un simple reçu de paiement.
Comment l’indemnité d’occupation prend-elle fin ?
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– LA LIBÉRATION DES LIEUX : Si l’occupant ne part pas “tout seul”, il faudra passer par une expulsion, l’indemnité d’occupation prenant fin avec la libération des lieux. Les procédures étant longues et coûteuses, il est parfois préférable de négocier afin de relouer au plus vite.
– LE RETOUR À LA LOCATION : Si l’occupation sans droit ni titre se poursuit, que votre occupant paie effectivement vos indemnités et que son montant reste égal au loyer précédent, vous pouvez être tenté(e) de reconduire le bail d’habitation. En effet, redonner à l’occupant les droits mais surtout les devoirs que le statut de locataire impose vis-à-vis de votre logement vous protégerait mieux légalement de risques divers.
Sachez cependant que dans ce cas, une reconduction tacite de bail est impossible. La nature juridique de votre situation étant à présent différente, il vous faudra signer un nouveau bail d’habitation.
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Dans le cadre du confinement lié à la crise du coronavirus, les locataires dont le préavis de départ prend fin pendant la période de confinement se voient dans l’impossibilité de déménager et restent donc dans les lieux, bien que leur fin de bail soit dépassée.
Il y a alors deux possibilités :
– REPORT DU PRÉAVIS : Ce report doit faire l’objet d’une demande écrite du locataire et d’une acceptation du bailleur. Cette solution ne doit pas être privilégiée.
En effet, le report du préavis fixe une nouvelle date impérative de départ du locataire alors que la crise en cours ne permet ni de connaître exactement la fin du confinement, ni les dates de départ effectives, compte tenu des difficultés logistiques qui vont inévitablement advenir.
– NE RIEN FAIRE : c’est la formule préconisée par La Gestion en Ligne. Dans ce cas, le locataire n’a plus de bail à compter de la fin de sa période de préavis, mais il occupe tout de même les lieux.
À la place du loyer, il est alors redevable d’une indemnité d’occupation qui vient se substituer (pour le même montant) au loyer.
Il y a deux avantages à cette formule :
-
- Il n’y a pas de démarches à faire
- Souplesse : l’indemnité d’occupation cesse tout simplement à la date de la libération du logement
