Impôts fonciers

Impôts 2017 : comment déclarer ses revenus immobiliers 2016

Impôts 2017 : avant le grand saut de la mise en place du prélèvement à la source, la déclaration des revenus immobiliers 2017 (concernant l’année 2016) ne subit pas de changement par rapport à l’année passée. Ainsi, les revenus immobiliers sont toujours séparés en deux grandes familles :

  • Les locations vides dont les loyers constituient des revenus fonciers.
  • Les locations meublées qui, fiscalement, ne sont pas des revenus fonciers.

Aussi, chaque situation étant particulière, les éléments ci-dessous ne sont qu’une approche : En effet, les SCI, régimes fiscaux particuliers, propriétés démembrées… doivent faire l’objet de traitements spécifiques de l’impôts . Enfin, les services fiscaux, mobilisés pendant la période des déclarations des impôts, fournissent les bonnes informations pour chaque cas particulier.

Les revenus des locations vides

MICROFONCIER : 

C’est le régime de la tranquillité qui s’applique par défaut aux “petits patrimoines”, qui ont généré moins de 15 000 € de revenus (on parle ici des loyers hors charges) dans l’année 2016. Par conséquent, il suffit alors de reporter sur sa déclaration d’impôts 2042 le montant de ses revenus (cadre 4, case 4BE), et c’est tout ! ces revenus viendront s’ajouter aux autres revenus après prise en compte d’un abattement forfaitaire de 30 %.

En cas de charges déductibles supérieures à  30 %, il est possible de faire une déclaration 2044 (revenus fonciers) et déduie ses frais réels, mais attention : cette option doit obligatoirement être conservée pendant 3 ans

REGIME REEL

Il faut passer par la déclaration d’impôts 2044 (dite “revenus fonciers”). En effet, l’exercice consiste à enregistrer ses recettes (loyers hors charges) et ses dépenses déductibles (frais de gestion, assurances, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, certains impôts, charges de copropriété, intérêts d’emprunts).

Points nécessitant une attention particulière :

  • Les travaux de reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
  • Les charges de copropriété payées au syndic dans l’année 2016 (appels trimestriels et travaux) doivent être reprises en ligne 229. Il faut aussi penser à réintégrer les charges récupérables de l’année 2015 en ligne 230
  • Il n’y a pas de déduction forfaitaire en dehors de la somme de 20 € par lot (ligne 222).
  • Concernant les régimes fiscaux spécifiques (Duflot, Borlooc ancien, Scellier, Pinel…) des déclarations d’impôts spécifiques 2044S (“Spéciale”) peuvent être nécessaires.
  • En dehors de ces quelques points de repère, il est important de consulter la notice (notice 2017 disponible dans le courant du mois d’avril).

Les revenus des locations meublées

La location de manière habituelle d’un logement meublé est une activité commerciale. Ainsi, les loyers sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est totalement distincte et différente des revenus fonciers.

MICRO-BIC :

C’est le régime d’office si les recettes pour l’année 2016 (loyers charges incluses) sont inférieures à 32 900 €. Ainsi et dans ce cas, les revenus sont ajoutés aux autres revenus après prise en compte d’un abattement forfaitaire de 50 %. En outre, la déclaration de revenus n’est plus la “2042” mais la “2042C-PRO” : cases 5ND et 5OD (loueurs non professionnels) ; cases 5KP et 5LP (loueurs professionnels).

REGIME REEL D’IMPOSITION

Quoi qu’il en soit, si les recettes sont supérieures à 32 900 € pour 2016, c’est le régime réel qui s’applique. Les charges réelles et l’amortissement sont alors déductibles. Ce régime est beaucoup plus complexe. il nécessite l’adhésion à un centre de gestion agréé sous peine de voir ses recettes augmentées automatiquement de 25 % ! Au niveau déclaratif, il faut établir une déclaration 2031 (Impôts sur le revenu – Bénéfices industriels et commerciaux) et reporter le résultat sur une déclaration “2042C-PRO” : cases 5NA à 5OK (loueurs non professionnels) ; 5HA à 5LA et 5HY à 5IY (loueurs professionnels).

LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL

Ce statut est accessible à 3 conditions cumulatives :

  • Les encaissements de loyers doivent être supérieurs à 23 000 € pour l’année 2016
  • Le montant des revenus doivent être supérieurs à ceux du foyer
  • Etre inscrit au registre de commerce.

Les locations meublées sont alors considérées comme des biens professionnels et et à ce titre exonérées d’ISF.

Pour les bailleurs clients de La Gestion En Ligne :  

  • L’état fourni reprend, sur la ligne 211, les loyers bruts encaissés hors charges Exemple d’aide à la déclaration des revenus
  • Les sommes figurant sur l’état d’aide à la déclaration fiscale sont celles qui ont été traitées par notre comptabilité. En particulier, les charges déductibles doivent être complétées par les informations non comptabilisées par la Gestion en Ligne
  • En cas de régime “Microfoncier”, seule la ligne 211 de l’état doit être reprise.

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