Immobilier locatif, comment se lancer ?
Si le sujet de l’immobilier locatif vous trotte dans la tête ces derniers temps … Si vous cherchez à diversifier votre patrimoine …
Et bien La Gestion En Ligne est là pour vous aider à comprendre le fonctionnement de l’immobilier locatif, ce qu’il faut savoir avant de se lancer et les différentes étapes avant de percevoir les premiers revenus.
On vous dit tout !
Sommaire
Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?
L’immobilier locatif est un investissement qui consiste à acheter un logement pour le mettre en location. Il s’agit d’un investissement qui permet un placement rentable et sécurisé, et qui peut prendre différentes formes.
L’investissement immobilier locatif, une solution de placement rentable et sécurisé
En France, l’investissement locatif a un vif succès depuis de nombreuses années. En effet, il présente trois avantages pour tout investisseur :
- Une bonne rentabilité
- Des avantages fiscaux
- Une certaine sécurité financière
La rentabilité
Comparé aux autres types d’investissement, l’immobilier a toujours été une valeur refuge grâce aux revenus relativement élevés qu’ils génèrent, par rapport au risque pris. Suivant les régions les loyers perçus peuvent même couvrir les mensualités du crédit immobilier, ce qui n’est pas négligeable !
Les avantages fiscaux
Suivant le type d’acquisition, vous pouvez bénéficier d’un dispositif fiscal avantageux. C’est notamment le cas avec les biens achetés en loi Pinel, Censi-Bouvard ou Denormandie. Par contre, ces avantages sont assortis de certaines contraintes qu’il faut prendre en compte.
Voici un résumé de ces 3 principaux dispositifs :
- La loi Pinel: elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant de l’investissement, à condition de louer le bien à un certain loyer pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
- Le dispositif Censi-Bouvard: ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition de louer le bien pendant une durée de 9 ans.
- La loi Denormandie: ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, à condition de louer le bien pendant une durée de 6 ans.
La sécurité financière
L’immobilier locatif présente une double sécurité financière. Tout d’abord l’immobilier sur le long terme conserve sa valeur dans le temps, voire même l’augmente. Ensuite, avec la possibilité de prendre une assurance loyers impayés, elle permet aussi de sécuriser des revenus réguliers.
Les différents types d’investissement immobilier locatif
Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier, vous aurez la possibilité de louer de deux manières différentes : en vide ou en meublé.
Les avantages et les contraintes sont alors clairement différents. Il est donc important de bien évaluer ce qui vous convient avant d’opter pour une formule ou l’autre.
L’investissement immobilier locatif vide
Pour cette solution, vous louez alors un bien locatif non meublé. Cela ne signifie pas qu’il ne peut pas être équipé. Vous pouvez tout à fait y installer une cuisine équipée ou bien une salle de bain équipée. Attention par contre à bien penser à l’indiquer dans le bail !
La location vide présente certains avantages :
- La stabilité de la location, par la signature d’un bail de 3 ans renouvelable par tacite reconduction
- Le dépôt de garantie, équivalent à un mois de loyer, qui permet une certaine sécurité
- Le préavis de départ de 3 mois (sauf exceptions), qui vous permet d’avoir le temps de rechercher un nouveau locataire
Ces avantages sont contrebalancés par certains inconvénients :
- Une fiscalité moins avantageuse que la location meublée
- Un manque de flexibilité pour récupérer votre bien si nécessaire
L’investissement immobilier locatif meublé
Comme son nom l’indique, un bien meublé doit être meublé et suffisamment, sous peine de se voir requalifié en location vide.
La location meublée présente un certain nombre d’avantages :
- Sa rentabilité meilleure qu’en location vide
- Une fiscalité plus avantageuse, avec le choix du forfait ou du réel
Mais la location meublée présente aussi des contraintes :
- Un investissement supplémentaire au départ pour meubler le logement
- Une obligation de veiller au remplacement des meubles en cas de souci (si pas inhérent au locataire)
- Une plus grande flexibilité nécessaire car le bail a une durée de 9 à 12 mois suivant les cas (9 pour les étudiants, 10 pour le bail mobilité et 12 pour le cas classique)
Bien choisir son bien immobilier locatif
Maintenant que vous connaissez le cadre général pour réaliser votre investissement locatif, il est temps de passer au moment du choix du bien à acheter.
Pour cela vous passerez par différentes étapes pour choisir votre investissement locatif :
- Déterminer votre objectif d’investissement
- Connaître les différents critères de choix
- Se lancer dans la recherche du bien
Déterminer son objectif
Chaque investisseur a un profil différent. Il y a ceux qui :
- Sont propriétaires de leur résidence principale et qui souhaitent avoir des revenus complémentaires
- Possèdent déjà un patrimoine financier (actions, assurance-vie …) mais qui souhaitent diversifier leur patrimoine global
- Sont logés à titre gratuit (par leurs proches ou leur travail) et qui veulent investir pour rentabiliser leur épargne
- Veulent préparer les études de leurs enfants et acheter dès à présent un logement, qui servira plus tard à les héberger
- Ont une fiscalité importante et qui cherchent à la diminuer
Chacun ayant une situation patrimoniale et familiale différente, avec des objectifs différents, ainsi le type de bien à rechercher sera complètement différent :
- Dans une ville recherchée, pour pouvoir le revendre facilement
- Avec une forte rentabilité, pour diversifier son risque
- Dans une location bien précise, pour les études des enfants
- Avec un dispositif fiscal adapté, pour optimiser ses impôts …
C’est pourquoi les critères de choix seront alors complètement différents d’une typologie d’investisseur à un autre.
Les différents critères de choix
Le choix d’un bien immobilier locatif doit être fait en tenant compte de plusieurs critères, notamment :
- La localisation
- La typologie du bien
- L’état
- La revente
- Le prix
La localisation géographique
La localisation est généralement le facteur déterminant dans le cadre d’un investissement immobilier. C’est souvent le critère principal :
- Avec une demande locative forte
- Proche des commerces, écoles ou autres commodités
- Dans un environnement sécurisant
- Proche d’un espace verdoyant
La localisation du bien avec certaines dispositions fera que votre bien sera plus ou moins intéressant suivant vos objectifs d’investissement.
La typologie du logement
Vous cherchez à faire de la location meublée pour étudiant ? Choisissez alors un bien de petite surface : studio ou bien T1. Avec un budget conséquent, vous pouvez même songer à une grande surface à mettre en colocation.
Si vous cherchez à louer sur une longue période pour une famille, choisissez un bien plus grand et donc plus cher aussi.
Vous cherchez la rentabilité à tout prix ? La plupart du temps ce sont les logements locatifs les plus rentables sont à privilégier sont les petites surfaces.
L’état du logement
L’état global d’un logement est également à prendre en compte pour un achat immobilier locatif. La question de l’achat neuf ou ancien va alors vite se poser.
L’immobilier locatif neuf
Ses avantages :
- Est aux dernières normes
- Présente le confort moderne
- Se loue très rapidement
- Est éligible le plus souvent à des dispositifs fiscaux avantageux
Ses inconvénients :
- Sa livraison qui peut être plus ou moins longue
- Son prix 20 à 30 % plus cher que l’ancien
- Les petits aménagements à réaliser dès la livraison pour un bien louable plus facilement (installation de placards, cuisine aménagée …)
L’immobilier locatif ancien
Ses avantages :
- Se loue facilement s’il est en bon état
- S’achète moins cher que le neuf, notamment si le bien est énergivore
Ses inconvénients :
- Les aides financières sont moins nombreuses qu’en neuf
- Le DPE doit être bien étudié avec les dernières lois (pas de possibilité de louer des passoires thermiques)
La revente
Si vous avez un objectif de garder peu de temps votre bien locatif, le critère de la revente sera primordial.
Il vous faudra donc un bien qui prenne rapidement preneur à un bon prix, notamment en cas de retournement de marché. Dans ce cas, ce sont souvent les petites surfaces qui continuent à se vendre facilement, car leur prix est peu élevé.
Ne négligez pas non plus la localisation géographique. Choisissez bien une ville ou un quartier très demandé, ce qui pourra vous permettre de revendre rapidement en cas de besoin.
Le prix
Pour investir dans l’immobilier, une enveloppe minimum est nécessaire, notamment suivant les zones géographiques.
Avec une petite enveloppe de départ, vous n’aurez ainsi que le choix des petites surfaces, tandis qu’une grande enveloppe vous permettra plus de choix.
D’ailleurs comme évoqué plus haut, en fonction de vos objectifs veillez à penser si pour un même prix il est plus intéressant pour vous d’opter pour une grande surface ou deux petites.
La recherche d’un bien immobilier
Vient alors le moment de la recherche du bien à réaliser selon vos objectifs et avec vos critères. Si de nombreux investisseurs ont tendance à réaliser cette opération seuls, vous pouvez également vous faire accompagner pour cette opération de transaction.
Les étapes de l’investissement immobilier locatif
Après les étapes de réflexion sur cet investissement immobilier locatif, ce sont les étapes concrètes qui se déroulent :
- L’acquisition
- La mise en location
- La gestion locative
L’acquisition du bien immobilier
Une fois votre bien immobilier locatif trouvé, vous passez à la partie acquisition. Celle-ci peut se faire en cash ou bien à crédit.
Réaliser son achat immobilier locatif en cash
L’intérêt de réaliser cette acquisition en cash peut prendre différentes formes :
- Une acquisition plus rapide
- Une force de négociation du prix auprès du vendeur
- Un coût global moins important car il n’y a pas d’intérêts d’emprunt …
Toutefois, il faut tenir compte que ça diminue fortement votre épargne personnelle, qui pourra être nécessaire plus tard à des travaux d’aménagement du bien ou bien en cas d’impayés locataire.
Réaliser son achat locatif à crédit
Suivant les périodes d’investissement, il est possible de réaliser son investissement à 110%, c’est-à-dire du montant de l’acquisition ainsi que les frais de notaire.
Pour d’autres périodes, les banques demandent d’apporter les droits de mutation.
Attention aussi car certaines banques, sauf exception, ne prêtent pas aux investisseurs qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.
L’intérêt d’une acquisition à crédit est que les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus locatifs pour les déclarations d’impôts. Mais attention, les taux de crédits pour investisseurs sont généralement plus élevés que ceux pour acheter sa résidence principale.
Il reste alors à choisir la bonne durée, qui est souvent fonction de votre objectif de détention du bien, ou du maximum autorisé par la banque.
La mise en location du bien immobilier
Une fois votre bien acquis, c’est l’étape de la mise en location qui s’offre à vous :
- Déposer une annonce
- Sélectionner les candidats à la visite
- Faire visiter votre logement
- Sélectionner le dossier de location
- Rédiger le bail de location
Trouver de bons locataires quand on est bailleur n’est pas si simple et il faut parfois se faire accompagner.
La gestion locative
Vous aurez alors le choix de gérer vous-même votre bien ou bien d’en confier la gestion à un professionnel.
La gestion à réaliser seul n’a rien d’insurmontable. C’est pourquoi actuellement deux tiers des bailleurs gèrent leur bien locatif eux-mêmes. Cela nécessite par contre un investissement à ne pas négliger en temps, car il y a toute la partie gestion à s’occuper, mais aussi de la veille sur toute l’actualité immobilière qui évolue régulièrement en termes de fiscalité, d’obligations légales, administratives …
La gestion déléguée a cet avantage de permettre de vous dégager du temps, mais aussi vous permettre une vraie tranquillité d’esprit.
Cependant, dans un cas, comme dans l’autre, pensez à vous protéger contre les impayés de loyer et sécuriser votre investissement locatif avec une assurance propriétaire non occupant. Ces deux assurances sont déductibles de vos revenus fonciers.
Conclusion
L’investissement immobilier locatif est une solution de placement rentable et sécurisée, qui offre de nombreux avantages pour se créer un patrimoine ou le diversifier.
Cependant, il est important de bien se renseigner avant de se lancer, afin de faire un investissement judicieux, notamment si vous êtes débutant.
La priorité quand on investit pour la première fois est de ne pas se lancer tête baissée dans une opération improvisée sous prétexte d’une « opportunité ». Le risque est alors de subir de nombreux déboires et déconvenues (difficultés pour louer, perte de rendement, problèmes pour rembourser le crédit, absence de plus-value à la revente, etc.), non pas parce que l’acquisition n’est pas intéressante, mais tout simplement parce qu’elle ne correspond pas à vos objectifs.
Il est donc important de prendre le temps de s’informer et même de s’entourer de professionnels pour cette opération long terme.
Vous souhaitez approfondir vos connaissances ? Faites le tour de nos articles de blog, qui regorgent d’informations.