Immobilier à rénover : une opportunité pour un investissement locatif ?

Si vous êtes en phase de réflexion pour un investissement immobilier locatif, la question d’un bien immobilier à rénover va se poser. Entre l’ancien avec travaux et le neuf, les enjeux ne sont pas les mêmes, alors que la finalité est identique : mettre le bien en location.

De nombreux éléments sont mis en place, comme autant de signaux positifs pour pousser à l’achat dans l’ancien à rénover : des montants plus bas que dans l’ancien ainsi que des avantages fiscaux comme le déficit foncier ou la Loi Malraux.

C’est d’ailleurs pour cela qu’en 2023, l’étude de la FNAIM a indiqué une progression de 15% du nombre de transactions d’immeubles à rénover.

Toutefois, cette typologie d’investissement n’est pas sans risque. Vous devrez bien mesurer les enjeux afin de sécuriser la rentabilité immédiate et future de votre achat.

Alors si le sujet d’une acquisition à rénover est au cœur de vos préoccupations, notre article va vous concerner.

Les avantages à investir dans de l’immobilier à rénover

Si vous êtes en recherche d’un investissement rentable et financièrement attractif, l’ancien avec travaux présente des avantages concrets et immédiats avec :

• Des tarifs plus intéressants que dans le neuf ;
• Une incitation fiscale mise en place par les autorités compétentes
• Une plus grande attractivité du bien après travaux
• La plus-value à générer

Un prix plus attractif

Depuis quelques années, le marché immobilier ne cesse de voir ses prix croître de manière régulière.

Ainsi, pour une enveloppe identique un investisseur aura le choix entre un bien dans le neuf, souvent avec peu de choix, mais surtout une surface plus petite qu’un bien dans l’ancien, mais par contre avec des travaux de rénovation ou de réhabilitation.

D’ailleurs pour ces biens, la négociation est souvent possible et permet d’accroitre la différence du prix au m² entre un bien neuf et ancien. Celle-ci peut atteindre de 20 à 50 % ! Ces derniers temps, ce sont notamment les notes du DPE qui permettent d’améliorer grandement ces marges de négociation. En effet, désormais avec l’interdiction de mise en location des passoires thermiques, certains investisseurs préfèrent s’en défaire.

C’est pourquoi sur certains marchés avec une forte demande locative, l’investissement dans un bien immobilier à rénover est une vraie opportunité de rentrer sur le marché.

Les dispositifs fiscaux motivants

Afin d’encourager l’investissement locatif, le gouvernement a mis en place toute une palette de dispositifs fiscaux. Certains sont destinés aux acquisitions dans le neuf, tandis que d’autres favorisent les acquisitions dans l’ancien avec rénovation. Véritable cerise sur le gâteau et non pas un attrait premier, le dispositif de défiscalisation peut revêtir pour 2025 différentes formes.

Loc’Avantages de l’Anah

Le dispositif Loc’Avantages est une convention signée par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) avec un investisseur. La première octroie des déductions fiscales sur les revenus fonciers bruts et des subventions pour des travaux de rénovation. Le deuxième s’engage en contrepartie de louer le bien pour au moins 6 ans, à des locataires respectant un plafond de ressources pour un loyer plafonné.

Le déficit foncier

Pour ce dispositif fiscal, l’investisseur peut alors déduire de ses revenus locatifs, le montant des travaux engagés. La différence devient un déficit foncier, déductible des revenus avant impôts, mais plafonné et reportable jusqu’à 10 ans.

Toutefois pour en bénéficier, l’investisseur doit mettre son bien en location non meublée exclusivement, pour au moins 3 ans et sous le régime d’imposition au réel.

La Loi Denormandie

Ce troisième type de dispositif fiscal a pour objet de redynamiser et réhabiliter certaines zones géographiques spécifiques.

Pour bénéficier du dispositif de la loi Denormandie, un investisseur doit alors :

• Réaliser des travaux, représentant au moins 25 % de l’investissement concernant la rénovation des murs, des menuiseries, de la toiture ou relatifs à la production de chauffage et d’eau chaude et permettant un gain d’au moins 20% en performance énergétique
• Mettre le bien en location pour une durée de 6 à 12 ans

En contrepartie, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôts dépendant de la durée de la mise en location : 12% pour 6 années de location, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans

La Loi Malraux

Le dernier dispositif, et non des moindres, est la loi Malraux qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts à condition de réaliser des travaux de rénovation complète d’un logement, ou bien de transformation d’un bâtiment pour un changement d’affectation permettant la création de logement.

Dans ce cas, le bien immobilier à rénover doit être loué non meublé, pour une durée de 9 ans.

Une revente facilitée

Acheter un bien immobilier à rénover, réaliser les travaux de modernisation et de rénovation permet au final de bénéficier d’un bien avec tout le confort moderne et le charme de l’ancien. C’est d’ailleurs souvent ce qui plait aux acquéreurs : bénéficier d’un bien, clé en main.

C’est pour cela qu’en s’assurant de travaux énergétiques performants, en repensant l’espace pour nos modes de vie actuels et en réalisant une décoration soignée, vous améliorerez la qualité de votre logement et vous n’aurez alors aucun souci pour le revendre.

De plus, la réalisation de travaux, parfois de grande envergure permet de bénéficier, comme en neuf de garanties financières d’achèvement.

Une plus-value à réaliser

Si après rénovation votre bien est plus facile à revendre, vous pourrez également bénéficier d’une plus-value potentielle plus importante de base. En effet, le montant des travaux de réhabilitation ajoutés à un prix d’acquisition déjà plus bas que celui du neuf, est souvent plus bas que le prix d’achat en neuf. Ainsi au bout de quelques années, la revalorisation d’un bien rénové est progressive, alors qu’en neuf les prix sont relativement stables ou alors progressent moins vite.

Il en découle une plus-value bien plus importante au final dans l’ancien rénové, qu’en neuf.

Les points de vigilance de l’immobilier à rénover

Mais investir dans l’ancien à réhabiliter doit tout de même amener les investisseurs à prendre certaines précautions spécifiques à l’acquisition de biens à rénover, et d’autres plus généraux.

L’estimation des travaux

Que ce soit pour le locatif ou sa résidence principale, la maîtrise des coûts des travaux est un incontournable. Vous devrez à la fois vous assurer de la quantité de travaux à réaliser, leur qualité, mais aussi de leur prix. En effet, pour rentrer dans vos frais vous devrez impérativement veiller à ce que leur montant ajouté aux frais d’acquisition ne dépasse pas la valeur du bien rénové.

Pour cela, tout investisseur doit s’entourer de professionnels de la rénovation pour l’accompagner lors des travaux, mais aussi lors de la visite à l’acquisition pour avoir un devis. Ce sont alors avec ces montants que vous saurez si l’opération est financièrement intéressante ou pas.

L’évaluation de la demande locative locale

Ce point de vigilance est aussi bien valable dans l’immobilier à rénover, que dans l’ancien classique ou le neuf : écoutez le marché. C’est lui qui vous guidera sur le type d’investissement à réaliser, mais également du type de travaux à réaliser pour les adapter. Vous devrez alors vous adapter aux attentes de vos futurs locataires, tant en termes de confort, que d’agencement du bien locatif.

Ce sont alors ces éléments qui vous permettront de déterminer les exigences en matière de travaux, et donc au final le coût global de l’opération.

L’emplacement du bien immobilier à rénover

Le dernier élément et non des moindres est celui de l’emplacement. Alors avant d’investir dans un bien locatif, une bonne localisation géographique va vous permettre une rapide mise en location de votre bien, et à terme une bonne revalorisation de votre bien à la revente.

Un emplacement de choix pour le locatif est indéniablement le centre-ville, qui est toujours très fréquenté et très attractif. D’ailleurs une étude de l’INSEE a démontré que les immeubles situés en centre-ville avaient vu leur valeur croitre de 20 % en moyenne, après la réalisation des travaux de rénovation. En parallèle, un rapport de la FNAIM a indiqué que les biens en centre-ville bénéficiaient d’une demande locative 30 % supérieure à celle des périphéries.

Les conseils de La Gestion En Ligne pour bien choisir un bien immobilier à rénover

L’acquisition d’un logement locatif à rénover est donc une stratégie d’investissement qui peut être financièrement très intéressante en bénéficiant de dispositifs fiscaux attractifs.

Néanmoins, veillez bien à respecter ces 3 grands principes :

• Réaliser une bonne estimation de l’opération globale : acquisition + travaux < prix du marché
• Vérifier l’adéquation de cet achat avec la demande du marché
• Faire appel à des professionnels pour la partie acquisition et travaux

Prêts à vous lancer ? Une fois l’opération en place, La Gestion En Ligne sera là pour vous accompagner pour la mise en location partout en France :