Immeuble de rapport, une bonne stratégie ?

L’investissement immobilier locatif est une stratégie populaire pour ceux qui cherchent à générer des revenus passifs. Parmi les différentes options disponibles, l’achat d’un immeuble de rapport est souvent considéré comme l’un des investissements les plus rentables. Mais est-ce vraiment le cas ?

Dans cet article, l’équipe de La Gestion En Ligne vous en dit plus sur l’immeuble de rapport :

• Ce qu’il implique
• Quels sont ses avantages et inconvénients
• Comment améliorer sa rentabilité

Ce type d’investissement locatif n’aura plus de secret pour vous !

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Définition

Il s’agit d’un bâtiment composé de plusieurs unités locatives, acheté en un bloc par un seul acquéreur. On peut l’appeler aussi « immeuble locatif » ou « immeuble à loyers ».

Ces unités locatives peuvent prendre différentes formes :

• Appartements ;
• Bureaux ;
• Commerces ;
• Garages …

Les propriétaires de l’immeuble louent ces unités à des locataires pour générer des revenus locatifs.

Les différents types d’immeubles de rapport

Sans compter le fait que l’immeuble peut présenter différents lots, il existe différentes sortes d’immeuble de rapport :

• Déjà loué: les lots sont tous loués, que ce soit avec des baux vides ou meublés. Il présente l’avantage de rassurer le banquier lors de l’acquisition, car sa rentabilité est alors démontrée. L’inconvénient est qu’on ne choisit pas ses locataires, car ils sont déjà en place.
• Vides de location: c’est souvent le cas des immeubles qui viennent d’être réhabilités en vue d’une revente par la suite. L’avantage est que le bailleur peut alors choisir ses locataires. Les inconvénients sont que la rentabilité n’est pas immédiate, car il faut le temps de trouver des locataires, et il est parfois difficile de prouver sa rentabilité au banquier.
• Avec un mix de logements vides et loués: Parfois certains lots ont été réhabilités et déjà reloués, et d’autres viennent tout juste d’être rénovés. Le nouveau bailleur pourra alors choisir ses nouveaux locataires, tout en bénéficiant déjà d’une partie des loyers.

Dans quel immeuble de rapport investir pour réaliser sa première acquisition ?

Vous souhaitez acquérir votre premier immeuble de rapport, mais vous ne savez pas lequel choisir? Il est recommandé de privilégier un immeuble de taille moyenne comportant moins de dix lots. Afin de réduire les risques de vacance locative, nous vous conseillons de vous tourner vers un immeuble de rapport d’habitations proposant des logements de type deux ou trois pièces, car ce sont les logements les plus recherchés. Toutefois, si vous vous situez dans un quartier étudiant, les studios peuvent être une bonne alternative. Attention toutefois au risque important de vacance locative, notamment durant la période estivale !

Il est également conseillé d’investir dans un immeuble où il n’y aura pas trop de travaux à réaliser. Idéalement, vous ne devez pas avoir plus d’un tiers des appartements à refaire. Veillez également à ce que les parties communes ne soient pas entièrement à refaire et que l’ensemble des éléments de la structure, comme la toiture ou la façade, soient en bon état. Si ce n’est pas le cas, prévoyez bien dans votre plan de financement pour le crédit :

• Les travaux à réaliser
• La durée pendant laquelle ces travaux auront lieu et vous empêcherons de percevoir des loyers

Pour définir le montant de votre premier investissement, il est généralement conseillé de prendre le même budget que celui que vous auriez alloué à un bien immobilier seul dans le cas de l’achat d’une résidence principale par exemple.

Où investir dans un immeuble de rapport ?

Après avoir déterminé le budget que souhaitez consacrer à votre projet d’investissement, choisissez la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir. Pour cela, vous pouvez dans un premier temps, et en fonction de votre budget, analyser les villes se trouvant aux alentours de votre lieu de résidence.

Toutefois, certaines tendances générales se dégagent. Les grandes ou les moyennes villes vous permettent, en général, d’avoir une demande élevée. Dans ces villes, si vous investissez dans un immeuble de rapport de taille moyenne avec une partie déjà louée et quelques travaux à faire, vous pourrez atteindre une rentabilité allant de 7 à 10 %. Dans le cas des petites villes, vous aurez moins de demandes, mais également potentiellement moins de concurrence.

Elles permettent, dans le cas où vous pourriez faire de gros travaux, d’avoir une rentabilité qui peut éventuellement passer les 10 % par an contrairement aux grandes métropoles où la rentabilité sera de l’ordre des 4 à 5 % annuels.

Pour déterminer le lieu le plus propice à votre investissement, vous devrez prendre en compte vos objectifs, mais également l’activité économique de la ville ainsi que son évolution démographique.

Quels sont les avantages de cet investissement ?

Investir dans un immeuble de rapport présente plusieurs avantages :

• Gestion facilitée
• Optimisation fiscale
• Meilleure rentabilité
• Diversification du risque

Faciliter la gestion locative

Dans un premier temps, la gestion des différents biens est facilitée puisqu’ils se situent au même endroit. Cela permet également d’optimiser la vacance locative en l’utilisant pour rénover le besoin si cela est nécessaire.

Concernant les travaux à réaliser dans l’immeuble, vous serez le seul décisionnaire du moment où ces derniers devront être réalisés. Cela vous permet ainsi d’établir une stratégie vous évitant d’avoir trop de dépenses au même moment.

Bénéficier d’une optimisation fiscale

Vous pouvez également décider, dans le cas d’un immeuble de rapport d’habitations, de louer tous les lots meublés afin de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous permet différents avantages :

• Augmenter votre rentabilité
• Bénéficier d’avantages fiscaux, comme la déductibilité d’une grande partie des charges

Cependant, pour être éligible à ce statut, vous devez respecter certaines conditions, notamment sur le montant des revenus que vous percevez par les loyers. Il sera plutôt adapté aux immeubles de petite taille, voire de taille moyenne.

Bénéficier d’une meilleure rentabilité en immeuble de rapport

Un des avantages de l’investissement dans un immeuble de rapport est que cela peut fournir une meilleure rentabilité par rapports aux biens achetés à l’unité. Le prix au mètre carré est bien inférieur.

De plus, vous bénéficiez d’une marge de négociation importante en règle générale, car les acquéreurs de ce type de biens sont moins nombreux que ceux d’un simple appartement.

Pour la revente, si vous faîtes une vente « à la découpe » vous bénéficierez d’une plus-value importante.

Diversifier son risque grâce à l’immeuble de rapport

Dernier avantage et non des moindres : les immeubles de rapport offrent également une certaine protection contre les fluctuations du marché.

Contrairement à un seul investissement locatif, la perte d’un seul locataire n’affecte pas de manière significative les revenus locatifs globaux. Si un locataire quitte un appartement, vous pouvez toujours compter sur les autres locataires pour maintenir des flux de trésorerie constants.

L’avantage de cette stratégie est que vous pouvez générer des revenus de plusieurs sources plutôt que d’avoir un seul locataire.

Quels sont les inconvénients de ce type d’investissement ?

Toutefois, il est important de prendre en compte certains inconvénients :

• Risque géographique
• Gestion seul

Avoir tous ses œufs dans le même panier

Si avoir tous ses biens immobiliers au même endroit permet de réduire les risques de vacance locative, il augmente d’autres risques. En effet, tous vos biens immobiliers seront exposés aux mêmes risques géographiques tels qu’une baisse de la valeur :

• Du quartier
• De la ville
• De l’intérêt économique de la zone dans laquelle votre immeuble de rapport se situe.

Dans le cas d’un incident, comme un incendie ou une inondation, l’ensemble de vos biens risquent d’être impactés.

Il est important de ne pas investir toutes vos liquidités dans ce projet, car la revente de votre immeuble de rapport peut prendre plusieurs mois. En effet, la cible susceptible d’être intéressée est bien moindre que celle que vous pourriez avoir pour un bien immobilier seul.

Devoir tout gérer seul dans son immeuble de rapport

Si dans une copropriété, l’ensemble des copropriétaires se soucie du bon état de l’immeuble, dans un immeuble de rapport vous devrez procéder à toutes les vérifications seul. Il est donc très important de penser à tout vérifier avant votre achat :

• Vérifier pour ne pas avoir de gros travaux par la suite qui n’étaient pas prévus
• Anticiper les besoins en trésorerie. Cela signifie que lorsque de grosses dépenses sont nécessaires, vous devrez les payer avec votre trésorerie.

En effet, vous serez seul à vous occuper de la gestion de l’immeuble. C’est plus complexe que la gestion d’un seul bien locatif. Vous devez gérer plusieurs locataires et gérer les réparations et les entretiens nécessaires pour maintenir les unités locatives en bon état. Cela peut nécessiter plus de temps et d’efforts que la gestion d’un seul bien locatif.

Si vous faites le choix de déléguer la gestion à un gestionnaire locatif, la rémunération de ce dernier sera à réduire de votre marge.

Avoir une capacité d’investissement importante

L’achat d’un immeuble de rapport peut nécessiter un financement important. Les prêteurs exigent souvent un acompte important pour les prêts immobiliers, et l’achat d’un immeuble de rapport nécessite souvent un montant plus important que l’achat d’un seul bien locatif.

Ensuite, les immeubles de rapport peuvent également présenter des risques liés à la vacance locative. Si plusieurs locataires quittent l’immeuble en même temps, cela peut entraîner une perte de revenus locatifs considérable. Vous devez être prêts à faire face à de telles situations et à avoir des plans de gestion de crise en place, et notamment avoir une trésorerie d’avance suffisante.

Comment accroître la rentabilité de son investissement ?

Dans un premier temps, négocier le prix de l’achat du bien immobilier peut vous permettre d’avoir un meilleur retour sur investissement avec les loyers perçus. Si le prix de l’achat est trop élevé, les loyers vous permettront d’amortir votre investissement, mais pas d’avoir de réels bénéfices.

Les travaux d’entretien et de rénovation peuvent également augmenter la rentabilité de votre bien. En améliorant l’état général du bâtiment et des lots, le prix des loyers augmentera. La valeur de votre bien augmente et attire de nouveaux clients plus enclins à payer un loyer plus important.

En conclusion, l’investissement dans un immeuble de rapport peut être une stratégie rentable pour générer des flux de trésorerie importants quand on souhaite se lancer dans l’immobilier locatif. Cependant, cela peut nécessiter un financement important et une gestion plus complexe que la gestion d’un seul bien locatif. Les propriétaires doivent également être prêts à endosser une casquette de gestionnaire locatif à plein temps.

Mais si l’investissement dans l’immeuble de rapport vous tente et que vous souhaitez déléguer sa gestion locative, contactez-nous !