Immeuble de rapport : est-ce une bonne stratégie ?

L’investissement immobilier locatif est une stratégie populaire pour ceux qui cherchent à générer des revenus passifs. Parmi les différentes options disponibles, l’achat d’un immeuble de rapport est souvent considéré comme l’un des investissements les plus rentables. Mais est-ce vraiment le cas ? Dans cet article, nous allons examiner les avantages et les inconvénients d’investir dans un immeuble de rapport.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ? Il s’agit d’un bâtiment composé de plusieurs unités locatives, généralement des appartements. Les propriétaires de l’immeuble louent ces unités à des locataires pour générer des revenus locatifs. L’avantage de cette stratégie est que les propriétaires peuvent générer des revenus de plusieurs sources plutôt que d’avoir un seul locataire.

Un des avantages de l’investissement dans un immeuble de rapport est que cela peut fournir des flux de trésorerie importants. Si vous achetez un immeuble de rapport avec plusieurs unités locatives, vous pouvez générer des revenus locatifs réguliers qui dépassent largement les dépenses de maintenance, de taxes foncières et d’assurance. En général, les immeubles de rapport ont des rendements plus élevés que les investissements immobiliers locatifs individuels.

De plus, les immeubles de rapport offrent également une certaine protection contre les fluctuations du marché. Contrairement à un seul investissement locatif, la perte d’un seul locataire n’affecte pas de manière significative les revenus locatifs globaux. Si un locataire quitte un appartement, les propriétaires peuvent toujours compter sur les autres locataires pour maintenir des flux de trésorerie constants.

Cependant, l’investissement dans un immeuble de rapport présente également des inconvénients. Tout d’abord, l’achat d’un immeuble de rapport peut nécessiter un financement important. Les prêteurs exigent souvent un acompte important pour les prêts immobiliers, et l’achat d’un immeuble de rapport nécessite souvent un montant plus important que l’achat d’un seul bien locatif.

De plus, la gestion d’un immeuble de rapport peut également être plus complexe que la gestion d’un seul bien locatif. Les propriétaires doivent gérer plusieurs locataires et gérer les réparations et les entretiens nécessaires pour maintenir les unités locatives en bon état. Cela peut nécessiter plus de temps et d’efforts que la gestion d’un seul bien locatif.
Enfin, les immeubles de rapport peuvent également présenter des risques liés à la vacance locative. Si plusieurs locataires quittent l’immeuble en même temps, cela peut entraîner une perte de revenus locatifs considérable. Les propriétaires doivent être prêts à faire face à de telles situations et à avoir des plans de gestion de crise en place.

En conclusion, l’investissement dans un immeuble de rapport peut être une stratégie rentable pour générer des flux de trésorerie importants. Cependant, cela peut nécessiter un financement important et une gestion plus complexe que la gestion d’un seul bien locatif. Les propriétaires doivent également être prêts

Dans quel immeuble de rapport investir pour réaliser sa première acquisition ?

Vous souhaitez acquérir votre premier immeuble de rapport, mais vous ne savez pas lequel choisir? Il est recommandé de privilégier un immeuble de taille moyenne comportant moins de dix lots. Afin de réduire les risques de vacances locatives, nous vous conseillons de vous tourner vers un immeuble de rapport d’habitations proposant des logements de type deux ou trois pièces, car ce sont les logements les plus recherchés. Toutefois, si vous vous situez dans un quartier étudiant, les studios peuvent être une bonne alternative malgré un risque important de vacances locatives, notamment durant la période estivale.

Il est également conseillé d’investir dans un immeuble où il n’y aura pas trop de travaux à réaliser. Idéalement, vous ne devez pas avoir plus d’un tiers des appartements à refaire. Veillez également à ce que les parties communes ne soient pas entièrement à refaire et que l’ensemble des éléments de la structure, comme la toiture ou la façade, soient en bon état.

Pour définir le montant de votre premier investissement, il est généralement conseillé de prendre le même budget que celui que vous auriez alloué à un bien immobilier seul dans le cas de l’achat d’une résidence principale par exemple.

Où investir dans un immeuble de rapport ?

Après avoir déterminé le budget que souhaitez consacrer à votre projet d’investissement, il vous faudra déterminer la zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir. Pour cela, vous pouvez, dans un premier temps, et en fonction de votre budget, analyser les villes se trouvant aux alentours de votre lieu de résidence.

Toutefois, certaines tendances générales se dégagent. Les grandes ou les moyennes villes vous permettent, en général, d’avoir une demande élevée. Dans ces villes, si vous investissez dans un immeuble de rapport de taille moyenne avec une partie déjà louée et quelques travaux à faire, vous pourrez atteindre une rentabilité allant de 7 à 10 %. Dans le cas des petites villes, vous aurez moins de demandes, mais également potentiellement moins de concurrence.

Elles permettent, dans le cas où vous pourriez faire de gros travaux, d’avoir une rentabilité qui peut éventuellement passer les 10 % par an contrairement aux grandes métropoles où la rentabilité sera de l’ordre des 4 à 5 % annuel.

Pour déterminer le lieu le plus propice à votre investissement, vous devrez prendre en compte vos objectifs, mais également l’activité économique de la ville ainsi que son évolution démographique.

Quels sont les avantages de cet investissement ?

Investir dans un immeuble de rapport présente plusieurs avantages. Dans un premier temps, la gestion des différents biens est facilitée puisqu’ils se situent au même endroit. Cela permet également d’optimiser la vacance locative en l’utilisant pour rénover le besoin si cela est nécessaire.

Concernant les travaux à réaliser dans l’immeuble, vous serez le seul décisionnaire du moment où ces derniers devront être réalisés, vous permettant ainsi d’établir une stratégie vous évitant d’avoir trop de dépenses au même moment.

Vous pouvez également décider, dans le cas d’un immeuble de rapport d’habitations, de louer tous les lots meublés afin de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous permet d’augmenter votre rentabilité, mais également de bénéficier d’avantages fiscaux. Cependant, pour être éligible à ce statut, vous devez respecter certaines conditions, notamment sur le montant des revenus que vous percevez par les loyers. Il sera plutôt adapté aux immeubles de petite taille, voire de taille moyenne.

Quels sont les inconvénients de ce type d’investissement ?

Toutefois, il est important de prendre en compte certains inconvénients. Si avoir tous ses biens immobiliers au même endroit permet de réduire les risques de vacances locatives, il augmente d’autres risques. En effet, tous vos biens immobiliers seront exposés aux mêmes risques tels qu’une baisse de la valeur du quartier, de la ville ou encore de l’intérêt économique de la zone dans laquelle votre immeuble de rapport se situe. Dans le cas d’un accident, comme un incendie ou une inondation, l’ensemble de vos biens risquent d’être impactés.

Si dans une copropriété, l’ensemble des copropriétaires se soucie du bon état de l’immeuble, dans un immeuble de rapport vous devrez procéder à toutes les vérifications seul. Il est donc très important de penser à tout vérifier avant votre achat afin de ne pas avoir de gros travaux par la suite qui n’étaient pas prévus.

Vous serez seul à vous occuper de la gestion de l’immeuble. Cela signifie que lorsque de grosses dépenses sont nécessaires, vous devrez les payer avec votre trésorerie.

Si vous faites le choix de déléguer la gestion à une société de gestion, la rémunération de cette dernière sera à réduire de votre marge.

Il est important de ne pas investir toutes vos liquidités dans ce projet, car la revente de votre immeuble de rapport peut prendre plusieurs mois. En effet, la cible susceptible d’être intéressée est bien moindre que celle que vous pourriez avoir pour un bien immobilier seul.

Comment accroître la rentabilité de son investissement ?

Dans un premier temps, négocier le prix de l’achat du bien immobilier peut vous permettre d’avoir un meilleur retour sur investissement avec les loyers perçus. Si le prix de l’achat est trop élevé, les loyers vous permettront d’amortir votre investissement, mais pas d’avoir de réels bénéfices.

Les travaux d’entretien et de rénovation peuvent également augmenter la rentabilité de votre bien. En améliorant l’état général du bâtiment et des lots, le prix augmentera. La valeur de votre bien augmente et attire de nouveaux clients.

Dans un premier temps, vous pouvez calculer le pourcentage de rentabilité en faisant le calcul suivant: [Loyer annuel hors charges / prix total d’achat (coût du bien + frais de notaire + frais d’agence ] x 100 = % de rentabilité. Afin de prévoir de potentielles vacances locatives, enlever un mois de loyer à votre calcul.

La rentabilité locative nette est plus complexe à calculer, car toutes les charges sont à prendre en compte.

Enfin, vous pouvez également, au moment de la revente de votre immeuble de rapport, décider de revendre les différents lots séparément. Un immeuble entier valant moins cher qu’un appartement seul, vous aurez alors davantage de bénéfices.