ILC : l’indice de référence des loyers commerciaux

Encadré de manière stricte par la loi, l’ajustement du loyer d’un bail commercial est notamment fonction de l’ILC. À quoi correspond cet indice et comment en tenir compte pour déterminer le montant du loyer ? Quelques éléments de réponse.

Définition : qu’est-ce que l’ILC ?

Le sigle ILC désigne l’indice des loyers commerciaux. Cet indicateur de référence est utilisé pour la révision des loyers des activités artisanales et des baux commerciaux.

L’ILC permet en effet d’augmenter ou le cas échéant de diminuer le montant d’un loyer, tout en respectant la législation en vigueur.

C’est un indice qui s’applique uniquement aux loyers des commerçants et artisans immatriculés au RNE (registre national des entreprises) ou au RCS (registre national des sociétés). Il ne concerne donc pas les activités industrielles ou encore, celles qui sont exercées dans les bureaux.

ILC : quand a-t-il été créé ?

L’indice des loyers commerciaux a été mis en place par la loi de modernisation de l’économie du 2 août 2008 et le décret d’application du 4 novembre 2008. Une réforme qui a également permis la création du statut d’autoentrepreneur ou encore la facilitation des transmissions d’entreprises à la famille et aux salariés.

Cette loi de modernisation avait pour principaux objectifs de lever les contraintes qui empêchaient certains secteurs de se développer, de créer des emplois et de faire baisser les prix.

L’ILC qui remplace l’ICC, ancien indice de référence

Il y a quelques années, l’ICC (indice du coût de la construction) pouvait servir de référence pour la fixation du montant des loyers des baux commerciaux. Mais depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014, il a été remplacé par l’ILC, qui concerne tous les baux conclus ou renouvelés après cette date.

L’utilisation de l’ILC permet aux locataires d’accéder à plus de stabilité et évite les variations de loyer trop conséquentes.

À noter, depuis la loi Pinel, l’ICC n’est plus, non plus, l’indice de référence pour les activités tertiaires. Depuis cette date, il a en effet été remplacé par l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires). Tout comme l’ICC, l’ILAT est publié tous les trimestres par l’Insee.

Ce que la loi Pinel a changé autour des baux commerciaux

Avant 2014, les baux commerciaux n’étaient quasiment soumis à aucune règle. La loi Pinel entrée en vigueur cette année-là encadre davantage ce régime.

Parallèlement à la mise en place de l’ILC, différentes mesures ont été mises en œuvre afin de maîtriser la hausse des loyers, de faciliter l’installation des nouveaux commerçants mais aussi d’équilibrer les relations entre les propriétaires et les professionnels.

La loi Pinel a par exemple instauré de nouvelles mesures légales. Par exemple, un état des lieux est à présent obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire et il doit être annexé au contrat de bail.

De plus, la loi Pinel prolonge la durée des baux dérogatoires de deux à trois ans. Dernier exemple, depuis cette nouvelle réglementation, le déplafonnement des loyers est encadré de manière stricte. Ainsi, l’augmentation qui s’applique au moment de l’échéance du bail ne doit pas être de plus de 10% du montant de l’année précédente.

Un plafonnement temporaire à 3,5% de l’indice des loyers commerciaux

Récemment, différentes mesures ont été prises par le Gouvernement pour tenter de contrecarrer les effets de l’inflation. Ainsi, l’article 14 de la loi du 16 août 2022 portant sur les mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat inclut un plafonnement à 3,5% de la variation des loyers commerciaux. Attention, ce n’est pas le montant du loyer qui est plafonné mais bien la variation de l’indice ILC.

Mis en place à l’origine pour une année, ce dispositif temporaire de plafonnement a finalement été prolongé jusqu’au 31 mars 2024. Il vise à protéger les PME de l’impact de l’inflation qui encore en 2023, reste particulièrement forte.

ILC : un chiffre revu chaque trimestre

Pour calculer la révision d’un loyer, il faut se référer au nouvel indice publié à la date de révision. De nouveaux indices sont publiés chaque trimestre. Ainsi, le 23 juin 2023, l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) précisait que les nouveaux indices pour les baux commerciaux étaient portés à 128,68 pour le premier trimestre 2023 contre 126,05 au quatrième trimestre 2022.

Pour le calcul de l’ILC, les éléments suivants sont pris en compte dans des proportions données :

• Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer : 75%
• Indice du coût de la construction : 25%.

Fixer le loyer et le réviser en fonction de l’ILC

Lorsqu’un bail commercial est conclu, le prix du loyer est fixé de manière libre entre les parties. Au cours du bail, le loyer peut être révisé soit tous les 3 ans à la demande du propriétaire, soit automatiquement via une clause d’échelle mobile.

La formule pour obtenir le montant du loyer révisé est la suivante :

• Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/indice de référence lors de la dernière révision).

En consultant l’ILC, le bailleur peut donc se baser sur un indice de référence pour mettre à jour le montant du loyer d’un bail commercial. Pour se faciliter la tâche, les bailleurs peuvent par ailleurs être accompagnés par La Gestion en Ligne dans la mise en location et la gestion locative en ligne de leur bien dans toute la France !