Les bases de la hausse de loyer liée aux travaux d’amélioration

Par principe, la hausse de loyer suite à des travaux d’amélioration repose sur un cadre juridique strict. Tous les travaux ne permettent pas une augmentation du loyer, et celle-ci n’est possible que si certaines conditions sont réunies. Vous devez donc, en tant que bailleur, bien identifier la nature des travaux réalisés et les logements concernés avant d’envisager une revalorisation du loyer.

Qu’entend-on par travaux d’amélioration ?

Les travaux d’amélioration correspondent aux travaux qui apportent un élément de confort nouveau ou une amélioration significative de la qualité du logement, sans modifier sa structure ni sa destination.

Ils se distinguent clairement :

• Des travaux d’entretien courant, destinés à maintenir le logement en bon état ;
• Des travaux de réparation, visant à remédier à une dégradation ou à une vétusté.

À titre d’exemples, sont généralement considérés comme des travaux d’amélioration :

• L’installation d’un système de chauffage plus performant ;
• La création ou la modernisation d’une salle de bains ;
• L’amélioration de l’isolation thermique ou phonique ;
• L’installation d’équipements nouveaux augmentant le confort du logement.

Quels biens sont concernés par la hausse de loyer après travaux ?

La hausse de loyer suite à des travaux d’amélioration peut concerner aussi bien :

• Un logement vacant, remis sur le marché après la réalisation des travaux ;
• Un logement occupé, sous réserve du respect des règles spécifiques applicables et de l’accord du locataire.

Les logements à usage d’habitation principale sont principalement visés, qu’ils soient loués vides ou meublés. En revanche, certaines restrictions peuvent s’appliquer, notamment en zone tendue ou en cas d’encadrement des loyers, limitant la possibilité ou le montant de l’augmentation.

⚠️ Par contre, certains biens ne sont pas concernés par cette disposition. C’est notamment le cas des logements régis par la loi de 1948, convention ANAH ou bien les logements meublés. De plus, il faut tenir compte des plafonnements dans les zones tendues.

Les types de travaux d’amélioration qui permettent une hausse de loyer

En cas de nouveau bail

Vous êtes dans une situation entre 2 locataires ? Et bien 3 conditions doivent être réunies pour pouvoir réaliser une hausse de loyer pour cause de travaux d’amélioration :

• La notion de travaux d’amélioration, et pas uniquement de travaux de peinture, vitrification de parquet, changement d’équipement de salle de bain ou autre …
• L’exécution de ces travaux depuis le début du locataire précédent, ou depuis son dernier renouvellement si son bail a été renouvelé
• Le montant des travaux équivalent au moins à 50% d’une annuité de loyers.

Si ces 3 conditions sont cochées, alors vous pourrez augmenter le loyer pour un nouveau bail. Le montant du nouveau loyer dépendra alors du montant des travaux réalisés :

• Au moins 50 % d’une annuité de loyers: l’augmentation pourra s’élever à 15% du montant des travaux
• Supérieur à une annuité: libre fixation du nouveau loyer

En cas de bail en cours

Si votre bien est actuellement loué, la hausse du loyer ne pourra se faire qu’avec 4 conditions :

• Les 3 mêmes conditions qu’en cas de nouveau bail, à savoir la notion de travaux, le moment de leur réalisation et un certain montant.
• La condition supplémentaire de la présence d’une clause expresse dans le bail ou la signature d’un avenant pour valider l’accord de votre locataire.

Exemples de hausse de loyer avec travaux d’amélioration :

Pour un loyer de 1000 € mensuels, soit 12 000 € par an

Réalisation de 7 000 € de travaux d’amélioration :

• En cas de nouveau locataire : le loyer annuel peut être porté à : 12.000 + (7.000 € x 15 %), soit 13.050 €
• En cas de locataire en place : 13.050 € également (uniquement avec accord du locataire, signature d’un avenant ou présence d’une clause spécifique dans le bail)

Réalisation de 13 000 € de travaux d’amélioration

• En cas de nouveau locataire : loyer fixé librement
• En cas de locataire en place : le loyer annuel peut être porté, au renouvellement du bail, à 13 950 €

L’accord avec le locataire pour réaliser une hausse de loyer suite à des travaux d’amélioration

Lorsque le logement est occupé, la hausse de loyer suite à des travaux d’amélioration ne peut être mise en œuvre qu’avec l’accord exprès de votre locataire. Cet accord constitue une condition essentielle de validité de l’augmentation et permet de sécuriser juridiquement votre démarche.

En cas d’accord du locataire

Si votre locataire accepte la réalisation des travaux d’amélioration et la hausse de loyer qui en découle, vous devez formaliser cet accord par écrit. Nous recommandons généralement la rédaction d’un avenant au bail, plus simple à gérer que la rédaction d’un nouveau bail. Vous devez indiquer dans ces avenant les mentions suivantes :

• La nature des travaux réalisés ;
• Leur coût ;
• Le montant ou le mode de calcul de la hausse de loyer ;
• La date d’entrée en vigueur de l’augmentation.

La hausse de loyer ne peut s’appliquer qu’après l’achèvement des travaux, et uniquement dans les conditions prévues par l’accord signé. En respectant cette procédure, vous sécurisez la revalorisation du loyer tout en valorisant durablement votre bien immobilier.

En cas de refus du locataire

En cas de refus de votre locataire, vous ne pouvez pas imposer une hausse de loyer suite à des travaux d’amélioration tant que le logement reste occupé.

Dans cette situation, vous pouvez envisager plusieurs options :

• Renoncer à la hausse de loyer pendant la durée du bail en cours ;
• Reporter la revalorisation du loyer à la relocation du logement, sous réserve du respect des règles applicables, notamment en zone tendue ;
• Différer ou ajuster le projet de travaux ;
• .

Le respect de la position du locataire est essentiel afin d’éviter tout risque de contestation ou de contentieux.

Zone tendue : les règles spécifiques pour hausse de loyer suite à des travaux

Dans les zones tendues, la hausse de loyer suite à des travaux d’amélioration est soumise à des règles renforcées visant à protéger les locataires. En tant que bailleur, il est indispensable de vérifier si votre bien est situé dans une zone concernée avant d’appliquer une augmentation de loyer.

Encadrement des loyers

Dans certaines communes classées en zone tendue, un dispositif d’encadrement des loyers peut s’appliquer. Ce mécanisme fixe des loyers de référence que le bailleur ne peut dépasser, y compris après la réalisation de travaux d’amélioration.

Ainsi, même si les travaux améliorent significativement le logement, la hausse de loyer reste plafonnée par le loyer de référence majoré applicable au secteur concerné.

Plafonds de hausse de loyer applicables après travaux

Les travaux d’amélioration ne permettent pas de s’affranchir automatiquement des plafonds en vigueur. La hausse de loyer est autorisée uniquement dans la limite des seuils réglementaires, et sous réserve que le nouveau loyer reste conforme aux loyers de référence imposés en zone tendue.
En cas de relocation, certaines hausses peuvent être possibles, mais elles demeurent strictement encadrées et doivent être justifiées par la nature et le montant des travaux réalisés.

Quels risques en cas de hausse de loyer non conforme ?

Appliquer une hausse de loyer suite à des travaux d’amélioration sans respecter le cadre légal peut entraîner des conséquences financières et juridiques importantes pour le bailleur.

Contestation par le locataire

Votre locataire est en droit de contester une augmentation de loyer qu’il estime injustifiée ou irrégulière. Cette contestation peut intervenir directement auprès de vous, en cas de désaccord persistant, devant les instances compétentes.

Attention, une hausse mal encadrée fragilise la relation locative et peut déboucher sur un contentieux.

Sanctions financières

En cas de non-respect des règles, notamment en zone tendue ou dans le cadre de l’encadrement des loyers, des sanctions financières peuvent être prononcées à l’encontre du bailleur. Ces sanctions peuvent inclure des amendes administratives et la suppression de la hausse appliquée.

Si la hausse de loyer est jugée illégale, le bailleur peut être contraint de rembourser les sommes indûment perçues auprès du locataire, parfois sur plusieurs mois, voire plusieurs années. Ce remboursement peut représenter un coût significatif.

C’est pour cela que nous vous commandons de respecter scrupuleusement le cadre légal.

4 bonnes pratiques pour les bailleurs, qui souhaitent mettre en place une hausse de loyer pour travaux

Pour réussir une hausse de loyer suite à des travaux d’amélioration tout en limitant les risques, certaines bonnes pratiques doivent être systématiquement adoptées :

• Anticiper la hausse dès la phase de travaux: cela vous permet de vérifier en amont la faisabilité juridique de la hausse et d’adapter le projet en conséquence.
• Privilégier les travaux à forte valeur ajoutée: tous les travaux n’ont pas le même impact sur la valorisation du logement. Privilégiez ceux qui améliorent réellement le confort, la performance énergétique ou l’attractivité du bien, et qui justifient plus facilement une hausse de loyer.
• Sécuriser l’accord du locataire par écrit: formalisez-le par écrit, idéalement sous la forme d’un avenant au bail. Cette précaution est essentielle pour éviter toute contestation ultérieure.
• Conserver toutes les factures: elles sont indispensables en cas de contrôle ou de litige et permettent de justifier le bien-fondé de la hausse de loyer.

A retenir pour votre hausse de loyer suite à des travaux

Pour la réussir voici les 5 points à retenir :

• • Vérifier que les travaux réalisés constituent bien des travaux d’amélioration et non de simples travaux d’entretien ou de réparation ;
  • Respecter les conditions légales applicables, notamment l’accord écrit du locataire lorsque le logement est occupé ;
  • Tenir compte des règles spécifiques en zone tendue et des dispositifs d’encadrement des loyers ;
  • Anticiper la hausse dès la phase de travaux et privilégier ceux à forte valeur ajoutée ;
  • Formaliser la hausse par un avenant au bail et conserver l’ensemble des justificatifs.

En appliquant ces bonnes pratiques, vous sécurisez juridiquement l’augmentation du loyer tout en valorisant durablement votre investissement locatif.