Guide pratique : bien rédiger et négocier les termes d’un bail commercial

Le bail commercial est encadré de manière stricte par la loi. Toutefois, certains termes peuvent être négociés. Notamment, ceux qui concerne la durée du bail, les conditions de résiliation ou de cession. Découvrez notre guide pour négocier et pour bien rédiger les termes du contrat de bail commercial.

Le bail commercial et ses conditions

Contrat juridique par le biais duquel s’engagent un locataire et un propriétaire, le bail commercial offre un cadre protecteur au preneur et des obligations pour les deux parties.

La législation qui encadre les baux commerciaux est stricte. Plus particulièrement, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel. Signer un bail commercial est toutefois un gage de sécurité pour les propriétaires qui ont ainsi la garantie de louer leur local pendant 9 ans minimum.

Le contrat de bail commercial est à rédiger avec soin car il mentionne de précieuses informations parmi lesquelles : les conditions de renouvellement, le montant du loyer et des charges ou encore, les modalités de cession.

Bien que le cadre d’application des baux commerciaux soit relativement rigide, quelques négociations sont possibles sur certains termes.

Durée, résiliation : des éléments essentiels à négocier dans le bail commercial

Parmi les éléments dont il est possible de discuter au moment de la signature du bail : sa durée. Une clause y est en effet dédiée au sein du contrat.

Légalement, cette durée doit être comprise entre 9 et 12 ans. Les deux parties peuvent donc s’entendre sur 10 ou 11 ans par exemple.

S’ils souhaitent s’orienter vers une durée plus courte, les signataires peuvent choisir un bail précaire (ou « bail dérogatoire »). Au contraire, s’ils désirent s’engager plus longtemps, ils ont la possibilité d’opter pour un bail emphytéotique, aussi appelé « bail commercial notarié ». Un contrat dont la durée peut s’étendre jusqu’à 99 ans.

Négocier la durée d’un bail commercial permet de l’adapter à chaque prévision d’activité. C’est une solution à envisager pour mieux maîtriser ses coûts et pour sécuriser sa localisation.

Autre élément que l’on peut préciser – et donc négocier – au moment de rédiger le bail : les modalités de résiliation. Légalement, le locataire et le propriétaire ont le droit de résilier un bail 3 6 9 à chaque échéance triennale. Sachez qu’il est possible d’inclure au contrat une clause résolutoire qui autorise la résiliation à tout moment par le propriétaire, lorsque certaines obligations ne sont pas respectées. Parmi elles, l’exercice d’une activité sans autorisation du bailleur ou encore, le retard de paiement de loyers.

La clause résolutoire permet qu’en cas de manquement à une obligation, le contrat puisse être résilié de plein droit. Ce qui évite, notamment, le recours à la justice si la situation se dégrade.

Négocier les conditions de résiliation du bail commercial peut aussi se traduire par la réduction de la durée du préavis ou des pénalités financières en cas de rupture anticipée.

Autant d’éléments qui permettent de bénéficier de davantage de souplesse et de réduire les risques financiers liés à une rupture de bail.

Par exemple, le fait de se mettre d’accord sur une réduction de la durée de préavis permet de s’adapter plus vite aux changements. Tandis que diminuer d’un commun accord le montant des pénalités financières en cas de résiliation anticipée va limiter les frais liés à ces démarches et donc, un impact financier potentiellement important.

À propos de la destination des locaux et de la cession du bail

Le contrat de bail commercial doit préciser par écrit la destination des locaux c’est à dire l’activité autorisée dans le local. Idéalement, les activités interdites doivent aussi être indiquées, pour éviter un litige par la suite.

Un bon compromis est de négocier une clause « tout commerce ». De cette manière, si le locataire souhaite changer d’activité, il n’aura pas à lancer une procédure de déspécialisation. À noter, l’existence d’une clause « tout commerce » entraine en général un loyer un peu plus élevé que la moyenne.

Légalement, le bailleur ne peut pas interdire la cession d’un bail commercial. Toutefois, cette cession peut être soumise à certaines condition précises, négociées et mentionnées au contrat. Par exemple une clause de participation ou d’intervention du bailleur va rendre obligatoire la présence du propriétaire le jour de la cession. Tandis qu’une clause d’agrément pourra donner le droit au propriétaire de refuser la cession dans certains cas très précis, notamment lorsqu’un concessionnaire est insolvable.

Enfin, les charges ne sont plus négociables dans les termes des baux commerciaux depuis le 5 novembre 2014 et la loi Pinel qui impose une répartition légale de ces charges. Celles qui sont liées à l’entretien sont à payer par le locataire alors que les grosses réparations, les honoraire de gestion et certains impôts sont à la charge du propriétaire. Attention, n’oubliez pas qu’un inventaire précis de ces charges doit être impérativement annexé au contrat.

Certaines erreurs sont fréquentes au moment de négocier un bail commercial. Par exemple, oublier d’inclure une clause résolutoire ou une clause tout commerce alors qu’elle aurait tout son intérêt. Pour éviter de tomber dans ces écueils et pour mieux maîtriser l’aspect juridique du contrat, pensez à vous faire accompagner par un professionnel d’expérience en immobilier, lors de la signature de votre bail 3 6 9.