GLI, la Garantie Loyers Impayés
Souscrire une GLI est une réflexion que se font de nombreux propriétaires pour se protéger d’éventuels défauts de paiement de leurs locataires.
Si le taux d’impayés est relativement faible et stable depuis des années dans le parc locatif privé : 2,93 % (source : ANIL 2013), il est toutefois important de se prémunir de ce risque.
C’est pourquoi La Gestion En Ligne vous explique aujourd’hui le fonctionnement d’une GLI, comment l’actionner, mais aussi quelles sont les autres alternatives pour se protéger des impayés.
Sommaire
Qu’est-ce que la GLI ?
La Garantie Loyers Impayés (GLI) permet une protection pour les bailleurs dans un cadre bien déterminé.
Définition
La GLI est en effet une assurance pour protéger le bailleur contre les loyers impayés. Elle peut être souscrite directement par le propriétaire ou bien par l’intermédiaire de son mandataire, notamment dans le cadre d’une gestion locative déléguée.
Elle a un double objectif :
- Permettre au bailleur de percevoir une indemnisation, en compensation du défaut de paiement de son locataire
- Rendre plus accessible la mise en location d’un logement en évitant d’avoir recours à un garant
Bon à savoir : Il ne faut pas confondre la GLI avec la Garantie des Risques Locatifs (GRL), qui a pris fin en décembre 2015, ni avec la Garantie Universelle des Loyers (GUL) remplacée par la garantie Visale.
Quelles sont les modalités de souscription ?
La souscription d’une GLI peut se faire à trois moments distincts :
- A la souscription du bail: c’est le cas plus fréquent. Dans ce cas, vous devrez fournir très rapidement les éléments du dossier pour réalisation du devis. Etant donné que les documents demandés sont quasiment similaires à ceux d’un dossier de location, cela ne pose pas de soucis.
- Après la signature du bail: si la demande de GLI se fait plus de 15 jours après la signature du bail, la souscription sera possible avec une carence.
- En cours de bail: c’est possible, mais le plus souvent l’assurance vous demandera la preuve de l’absence d’incidents au cours des derniers mois (durée variable en fonction des assurances) et le dossier de location. Souvent une carence sera mise en place.
Bon à savoir : il n’est pas possible de réaliser la souscription d’une GLI avant la signature du bail.
Quels sont les locataires éligibles ?
Les locataires éligibles à la GLI doivent présenter les 3 caractéristiques suivantes :
- Avoir des revenus stables
- Être solvable
- Pouvoir prouver sa solvabilité
La stabilité des revenus
Le locataire pourra alors être :
- Salariés en CDI
- Retraité
- Gérant ou dirigeant d’entreprise,
- Commerçant ou en profession libérale
- Etudiant ou apprenti avec une caution solidaire
La solvabilité du locataire
Vous devrez vous assurer que votre futur locataire pourra honorer ses charges de loyer, en calculant son taux d’effort ou taux d’endettement.
Suivant les assurances, ce taux peut varier entre 30 et 35 %.
Les pièces justificatives
Afin de valider la souscription d’une GLI, un certain nombre de pièces justificatives sont demandées. Elles seront alors vérifiées.
D’une compagnie à l’autre, les pièces sont quasiment identiques. C’est généralement : ses 3 dernières fiches de paye, son dernier avis d’imposition ainsi que les habituels justificatifs d’identité.
Certaines pièces sont à adapter en fonction de la nature des locataires, mais aussi des exigences de la compagnie d’assurance. Il faudra donc bien vérifier avec eux la typologie des pièces à prendre en compte.
Pour les salariés, c’est généralement les 3 derniers bulletins de salaire réglé en France ou bien le contrat de travail si ce dernier est récent, le dernier avis d’imposition
Pour les retraités, c’est souvent le justificatif de versement des pensions de retraite ou le document d’ouverture des droits, avec le dernier avis d’imposition.
Pour les dirigeants d’entreprises, les documents sont plus nombreux : extrait Kbis de moins de 3 mois ou copie de la carte professionnelle, les 3 derniers bulletins de salaire si le dirigeant est salarié, le dernier avis d’imposition, les deux derniers bilans ou une attestation de l’expert-comptable
Pour les étudiants ou apprentis, il est alors demandé la carte d’étudiant ou d’apprenti ou bien le certificat de scolarité, mais aussi le dossier de sa caution avec les pièces correspondant à sa situation (salarié/retraité ou dirigeant d’entreprise).
Quels biens peuvent être pris en charge par la GLI ?
Ce sont les logements à usage d’habitation, vides ou meublés, qui rentrent en compte dans les biens assurés. Ils doivent être loués uniquement à titre de résidence secondaire.
Les résidences secondaires ou les locations saisonnières ne rentrent pas dans le champ d’application de la Garantie Loyers Impayés. A noter que certaines assurances peuvent également prendre en charge les impayés de loyers commerciaux.
Qu’est-ce qui est pris en charge par la GLI ?
Les garanties (franchise, montant et plafond) variant d’une assurance à l’autre, il convient de réaliser un comparatif. Cependant dans la majorité des cas les garanties se font sur :
- Le paiement des loyers
- Les dégradations locatives
- La protection juridique
Les loyers impayés
Ils sont en effet garantis, sauf résiliation par une des parties, pendant toute la durée du bail et ses renouvellements. Le départ du locataire arrête de fait la GLI. Un nouveau dossier sera nécessaire pour le nouveau locataire.
La perte des revenus générée par le décès du locataire ou son départ sans préavis rentre également dans cette case.
Les dégradations locatives
Elles regroupent les travaux à réaliser suite à la dégradation du logement par le locataire et la compensation des loyers pendant ces travaux.
La protection juridique
Il s’agit alors de tout ce qui concerne les frais de recouvrement et les frais de contentieux facturés par un avocat ou un commissaire de justice.
Quel est son coût ?
La fourchette de prix d’une GLI varie entre 2 et 3 % du montant des loyers et charges. Si ce montant varie d’une compagnie à l’autre, sa souscription réalisée de manière individuelle ou collective via une agence de gestion locative pèse également dans la balance.
En effet, un contrat collectif aura l’avantage d’être meilleur marché car la sinistralité sera répartie sur un nombre de lots importants.
Comment comparer les différentes GLI ?
Il existe une multitude de contrats chez les assureurs, de la plus simple à la plus complète. Vous pourrez alors passer chez :
- Un courtier, qui saura s’adapter à vos besoins précis et vous proposera le contrat le plus adapté
- Un comparateur d’assurances, où tout sera détaillé et où vous aurez à faire votre choix
- Quelques assureurs, pour réaliser le comparatif vous-même
Dans tous les cas, ne vous limitez pas au seul prix ! Sélectionnez celle qui présente le meilleur rapport garanties/prix, avec les garanties qui vous intéressent :
- Les critères d’éligibilité des locataires, notamment si vos locataires sont déjà en place
- La présence ou pas d’une franchise, avec sa durée et son montant le cas échéant
- La durée d’indemnisation des loyers impayés
- Le plafond de garantie, et ce qu’il inclut
- La prise en charge des dégradations locatives
Actionner la GLI en cas d’impayés
L’incident de paiement des loyers est constaté ? Le bailleur doit alors respecter un certain formalisme pour déclencher la mise en place de la GLI.
Quand intervient l’assurance loyers impayés ?
Chaque contrat d’assurance peut avoir certaines spécificités concernant le déclenchement de la prise en charge. Il peut s’agit de délais à respecter ou bien d’actions à respecter.
Néanmoins, toutes demandent à être prévenues dès le premier impayé.
Si entre-temps, le locataire a régularisé son impayé, le bailleur devra aussi le notifier à son assurance.
Les démarches à réaliser en cas d’impayés
Leur bailleur doit alors réaliser une procédure précise :
- Déclaration d’impayé au premier jour de retard, auprès de la compagnie d’assurance
- Courrier de relance auprès du locataire
- Mise en demeure du locataire de payer son loyer
Le bailleur doit alors procéder dans le même temps, au lancement de la procédure d’indemnisation auprès de l’assureur, dans les modalités précisées dans le contrat.
Et pour l’indemnisation ?
Comme évoqué plus haut, les délais d’indemnisation et leur montant dépendent du contrat choisi. C’est pour cela qu’il est important de faire attention aux franchises et délais de carence à la souscription, car l’indemnisation va en dépendre.
Contre les impayés, GLI ou autre ?
Contre les impayés, 65 % se prémunissent grâce à une caution solidaire. Sinon ils ont recours à la GLI ou bien à la garantie Visale.
Avantages et inconvénients de la GLI
La GLI est mise en place par le bailleur et se souscrit facilement auprès d’un assureur ou du gestionnaire de biens, avec le plus souvent uniquement les éléments fournis par le locataire dans son dossier de location.
De plus, le montant de la prime est entièrement déductible des revenus fonciers pour les propriétaires qui ont opté pour le régime réel.
Le principal inconvénient est qu’il s’agit d’une garantie payante, et possiblement à fonds perdus. De plus, depuis la loi de 1989 il est interdit de cumuler garant et assurance de loyers impayés, sauf dans le cas d’un locataire étudiant ou apprenti.
Le recours à la caution
Si le recours à la caution est si étendu, c’est qu’elle est :
- Facile à mettre en place, grâce à un acte sous seing privé
- Gratuite pour le bailleur et le locataire
Cependant, l’intervention d’un garant n’est pas forcément aisée pour un locataire car cela implique de faire intervenir un proche pour honorer son loyer en cas d’impayés.
La garantie Visale
Peu usitée, la garantie Visale présente pourtant de nombreux avantages, et notamment sa gratuité à la fois pour le bailleur et le locataire.
C’est un dispositif de cautionnement qui est accordée par Action Logement. Ce sont les locataires qui doivent demander cette garantie et la présentent alors au bailleur. Ce dernier n’a alors aucune démarche à réaliser. C’est un gain de temps.
L’intérêt majeur est qu’il n’y a aucune condition d’éligibilité pour les 18-30 ans. Tandis que pour les plus de 30 ans, ils peuvent être salariés du secteur privé ou agricole mais doivent faire une demande dans les 6 mois de leur prise de fonction ou mutation.
Bref, même si la GLI est peu utilisée par rapport à la caution, elle offre néanmoins aux bailleurs une protection élargie en cas d’incident.