Gestionnaire immobilier: Comment bien le choisir ?

 

Les gestionnaires immobiliers sont de plus en plus nombreux, et l’offre proposée devient de plus en plus large. Face aux multiples possibilités à disposition du propriétaire bailleur, comment bien choisir son gestionnaire immobilier ?
 

Sommaire

• Les obligations du gestionnaire immobilier
• Les différentes formes de gestion
• Comment définir son besoin
• Comment choisir son gestionnaire immobilier

 

Les obligations du gestionnaire immobilier

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Le gestionnaire immobilier ou agence immobilière agit au travers d’un « mandat de gestion » qui lui est confié par un propriétaire. Son rôle correspond aux tâches comprises dans le mandat, et comprend au minimum la gestion des loyers.

Du fait de cet encaissement de loyers, le gestionnaire immobilier est soumis à des contraintes réglementaires. La nature des autres tâches confiées est variable en fonction du contenu du mandat.

Étant donné qu’il encaisse des loyers pour les reverser aux propriétaires, le gestionnaire immobilier a une triple obligation :

• Être titulaire d’une carte professionnelle 
• Fournir une garantie financière qui permet aux propriétaires d’être couverts entre l’encaissement d’un loyer et son reversement au bailleur
• Être titulaire d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle 

 
 

Les différentes formes de gestion

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– GESTION DÉLÉGUÉE OU TOTALE : C’est la formule la plus répandue pour des raisons historiques. Le propriétaire confie la gestion locative courante ainsi que toutes les décisions qui en découlent (mise en location, choix du locataire, mise en œuvre de travaux…) à son gestionnaire immobilier.

Plus que sur les prestations, la différence se fait sur la tarification. En effet, de nombreux mandats comportent des facturations annexes qui peuvent coûter cher (frais de prise en charge de dossier, frais administratifs, frais de courrier, frais d’accès à l’extranet du cabinet, frais d’ouverture de dossier de sinistres, honoraires sur travaux…).

Bien qu’onéreuse, cette formule permet de se décharger en totalité des soucis de gestion du bien.

– LA GESTION SEMI-DÉLÉGUÉE : Le principe est que, en contrepartie d’un coût nettement plus faible qu’une gestion déléguée, le propriétaire prend en charge une partie de la gestion. La gestion financière reste du ressort du gestionnaire immobilier. De multiples offres existent désormais sur internet  :

• Les plateformes : pour l’essentiel, elles n’offrent que la gestion financière, sans support client professionnel efficace. Ce sont des sites qui peuvent être efficaces, mais qui ne sera pas apte à accompagner le propriétaire en cas d’événement demandant un suivi particulier
• Les agences immobilières en ligne : elles offrent, en plus d’une plateforme, un support professionnel par mail et/ou téléphone pour aider le propriétaire dans ses prises de décision. Le rôle du gestionnaire immobilier dépend alors de ce qui est précisé dans le mandat. C’est le type de gestion que nous proposons chez La Gestion en Ligne

– LES SITES GRATUITS DE “GESTION LOCATIVE” EN LIGNE : Les sites proposant ce type de service ne sont pas des gestionnaires. Ils offrent simplement un applicatif pouvant aider à la gestion, sans aucune responsabilité. Ils ne sont soumis à aucune réglementation et peuvent donc prodiguer leurs conseils en toute liberté, sans garantie pour l’utilisateur, et sans responsabilité professionnelle.
 
 

Comment définir son besoin ?

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Compte tenu de la diversité des offres désormais disponibles, il faut procéder méthodiquement, définir son besoin et ses priorités.

• Gestion totale ou non
• Comptabilité (loyer, charges, gestion comptable, apurement, encaissements, avis de loyers et quittances, APL)
• Fiscalité (Pinel, déclaration de revenus)
• Besoin de conseil (interlocuteur téléphonique professionnel, mails)
• Contentieux (relances, mises en demeure, huissier, procédure contentieuse)
• Assurance GLI (vérification de l’éligibilité du dossier, suivi de la procédure dictée par l’assurance, des indemnisations)
• Mise en location (définition du loyer et des charges, annonce, visites, contrôle du dossier, rédaction et signature des baux, état des lieux…)
• Prix

 
 

Comment choisir son gestionnaire immobilier

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– GESTION TOTALE : Si vous ne souhaitez effectuer aucune tâche et déléguer entièrement la gestion de votre bien, deux choix s’offrent à vous.

• Grande enseigne : l’avantage d’une grande enseigne est que, en principe, elle est en mesure de répondre à tous les cas de figure. Par contre, sa taille est un obstacle à la souplesse et à la réactivité
• Agence de quartier : c’est le meilleur connaisseur de son marché local, avec un contact facile. Par contre, le professionnalisme dépend en grande partie de la qualité de son interlocuteur

Notre comparatif des offres de gestion immobilière 
– GESTION SEMI-DÉLÉGUÉE : L’offre concernant ce type de gestion se trouve sur internet, via une recherche sur le mot clé « gestion locative » ou « gestion locative internet ». Le meilleur moyen de choisir est alors d’avoir bien en tête ses impératifs et critères : éliminer les sites ne prenant pas en compte ses impératifs et hiérarchiser ses critères de choix.

Une fois le choix du prestataire effectué, vérifier certains points avant de sauter le pas :

• Consulter les avis des clients (avis vérifiés ou autre)
• Evaluer la pertinence des réponses apportées aux questions posées (par téléphone ou mail)
• Vérifier que le site est bien une société bénéficiant d’une carte professionnelle sur le site des CCI
• Préférer un prestataire bien installé sur le marché, qui existe depuis plusieurs années