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Gestionnaire immobilier

Gestionnaire immobilier : c’est quoi ? comment choisir ?

Les obligations ou le rôle du gestionnaire immobilier

Le gestionnaire immobilier ou agence immobilière agit au travers d’un « mandat de gestion » qui lui est confié par un propriétaire. Son rôle correspond aux tâches comprises dans le mandat, et comprend au minimum la gestion des loyers. Du fait de cet encaissement de loyers, le gestionnaire immobilier (ou agent immobilier) est soumis à des contraintes réglementaires. La nature des autres tâches confiées est variable en fonction du contenu du mandat. 

Les obligations du gestionnaire immobilier

Etant donné qu’il encaisse des loyers pour les reverser aux propriétaires, le gestionnaire immobilier a une triple obligation : 

  • Etre titulaire d’une carte professionnelle 
  • Fournir une garantie financière, qui permet aux propriétaires d’être couverts contre tous aléas entre l’encaissement d’un loyer par le gestionnaire et son reversement au bailleur.
  • Etre titulaire d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle 

La gestion déléguée ou totale

C’est la formule la plus répandue pour des raisons historiques : le propriétaire  confie la gestion locative courante ainsi que toutes les décisions qui en découlent (Mise en location, choix du locataire, mise en œuvre de travaux…) à son gestionnaire immobilier.  

La différence se fait alors assez peu sur les prestations prises en charge dans le cadre du mandat de gestion mais sur la tarification. En effet, de nombreux mandats comportent des facturations annexes qui peuvent finalement coûter cher (frais de prise en charge de dossier, frais administratifs, frais de courrier, frais d’accès à l’extranet du cabinet, frais d’ouverture de dossier de sinistres, honoraires sur travaux…). 

Bien qu’onéreuse, cette formule permet de se décharger en totalité des soucis de gestion du bien.  

La gestion semi-déléguée

Le principe est que, en contrepartie d’un coût nettement plus faible qu’une gestion déléguée (voir les tarifs de la Gestion en Ligne), le propriétaire prend en charge une partie de la gestion (la gestion financière restant du ressort du gestionnaire immobilier). De multiples offres existent désormais sur internet : 

Les plateformes : pour l’essentiel, elles n’offrent que la gestion financière, sans support client professionnel efficace. Ce sont des sites qui peuvent être efficaces à la condition qu’il ne se passe pas d’événement pour lesquels le propriétaire a besoin de conseils et éclairages professionnels. 

Les autres sites (ou agence immobilière en ligne) offrent, en plus d’une plateforme, un support professionnel, par mail et/ou téléphone, pour aider le propriétaire dans ses prises de décision. 

Le rôle du gestionnaire immobilier dépend alors purement de ce qui est précisé dans le mandat qui, dans tous les cas, est obligatoire. Par ailleurs, même au travers d’une offre via internet, le gestionnaire immobilier peut inclure la relocation ou la mise en location du bien. 

Les sites gratuits de “Gestion Locative en ligne” 

Les sites gratuits de « Gestion locative » ne son pas des gestionnaires : ils offrent simplement un applicatif pouvant aider à la gestion, sans aucune responsabilité. Ils ne sont soumis à aucune réglementation et peuvent donc prodiguer leurs conseils en toute liberté, sans garantie pour l’utilisateur, et sans responsabilité professionnelle. 

Comment choisir son gestionnaire immobilier ?

Choisir son gestionnaire immobilier ou son agence immobilière pour la gestion de son bien est une question qui se pose à tout propriétaire qui décide de ne pas assurer seul la totalité des tâches relatives à la gestion locative d’un bien. 

Jusqu’à récemment il n’y avait pas d’autre choix que d’assurer seul la gestion ou en confier la totalité à un gestionnaire professionnel. 

Depuis quelques années, des offres intermédiaires sont apparues : c’est la gestion semi-déléguée ou agence immobilière en ligne.  Quelles sont donc les différentes offres et comment choisir ?

Définir son besoin

Compte tenu de la diversité des offre désormais disponibles, il faut procéder méthodiquement, définir son besoin et ses priorités : 

Besoin :

  • Gestion totale ou non
  • Comptabilité (loyer, charges, gestion comptable, apurement, encaissements, avis de loyers et quittances, APL)
  • Fiscalité (Pinel, déclaration de revenus
  • Besoin de conseil (interlocuteur téléphonique professionnel, mails)
  • Contentieux (relances, mises en demeure, huissier, procédure contentieuse)
  • Assurance GLI (vérification de l’éligibilité du dossier, suivi de la procédure dictée par l’assurance, des indemnisations) 
  • Mise en location (définition du loyer et des charges, annonce, visites, contrôle du dossier, rédaction et signature des baux, état des lieux…)
  • Priorités 
  • Adéquation de l’offre au besoin
  • Prix

Comment choisir son gestionnaire ou son agence immobilière en ligne ?

En cas de besoin d’une gestion totale, comment choisir son gestionnaire : 

  • Grande enseigne : l’avantage d’une grande enseigne est que, en principe, elle est en mesure de répondre à tous les cas de figure. Par contre, sa taille est un obstacle à la souplesse et à la réactivité. 
  • Agence de quartier : c’est le meilleur connaisseur de son marché local, avec un contact facile. Par contre, le professionnalisme dépend en grande partie de la qualité de son interlocuteur. 

Voir aussi: notre comparatif des offres de gestion locative

Comment choisir son gestionnaire “semi-délégué” ?

L’offre concernant ce type de gestion se trouve sur internet, via une recherche sur le mot clé « gestion locative » ou « gestion locative internet » par exemple. 

Le meilleur moyen de choisir est alors d’avoir bien en tête ses impératifs et critères : éliminer les sites ne prenant pas en compte ses impératifs et hiérarchiser ses critères de choix.  

Une fois le choix du prestataire effectué, vérifier certains points avant de sauter le pas : 

Consulter les avis des clients (avis vérifiés ou autre) 

  • Evaluer la pertinence des réponses apportées aux questions posées (téléphone, mail). 
  • Vérifier que le site est bien une société bénéficiant d’une carte professionnelle sur le site des CCI. 
  • Préférer un prestataire bien installé sur le marché (qui existe depuis plusieurs années)  

Voir aussi notre article sur : Comparatif gestion locative : les différentes offres d’agences immobilières en lignes.