La difficile gestion des nuisibles en location

Si la présence de nuisibles est déjà source de soucis, la gestion des nuisibles en location est parfois problématique dans les relations bailleur locataire.

Selon le sondage Odoxa réalisé en 2019 pour la Chambre syndicale des entreprises de dératisation, désinsectisation, désinfection, 92 % des Français ont déjà trouvé des hôtes indésirables dans leur logement.

Autant dire que c’est un sujet qui est donc récurrent. Il est donc impératif de savoir ce qui est à réaliser, de connaître les intervenants dans cette gestion des nuisibles, mais aussi savoir de quels nuisibles il est question pour adopter la bonne attitude.

La Gestion En Ligne est là pour vous aider à voir plus clair.

Quels sont les nuisibles mis en cause ?

Dans une habitation, plusieurs types de nuisibles peuvent intervenir et déranger les occupants. Il est important de bien savoir les reconnaître, pour ensuite mieux les combattre mais aussi savoir qui doit gérer le problème.

La plupart du temps, on a affaire à :

• Des puces
• Des cafards
• Des termites
• Des souris ou des rats
• Des punaises de lit

Les puces

Les puces sont de petits insectes qui vivent sur le corps de leurs hôtes, la plupart du temps les amis de compagnie. On le repère facilement, car elles ont tendance à se déplacer en sautant.

Elles pondent leurs œufs dans des endroits exigus, comme entre les lattes de bois, ou bien sur les tissus (rideaux, coussins, plaids …). La plupart du temps, l’utilisation d’un insecticide est suffisante à les faire disparaître. Par contre l’opération doit généralement être renouvelée à plusieurs semaines d’intervalle.

Les cafards

Souvent synonymes de saletés, ces insectes se nourrissent en effet de débris alimentaires lors de leurs sorties nocturnes. Ainsi dans un logement propre, il ne devrait pas y en avoir. Il arrive cependant que les contaminations de cafards soient généralisées à l’immeuble collectif. Dans ce cas, l’intervention d’un insecticide très puissant et surtout utilisé dans tout l’immeuble est impérative, en plus d’un nettoyage de fonds en comble, qui sera à renouveler.

Les termites

Si on ne va pas dans les combles ou si on n’a pas des poutres apparentes, il est souvent difficile de se rendre compte de leur présence. Les termites sont des petits nuisibles qui se nourrissent de bois et qui viennent donc dévorer tout ce qui est poutres, huisseries, plancher etc …

Pour s’en débarrasser, l’intervention d’un professionnel est impérative pour traiter l’intégralité du logement, mais aussi pour vérifier le bon état général du bois et la sécurité dans l’édifice.

Bon à savoir : la présence de termites est indiquée dans les diagnostics techniques lors de l’achat d’un logement, dans les zones ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral.

Les souris et les rats

Si les premières ont la capacité de se faufiler facilement dans les petits trous, c’est moins le cas des deuxièmes. Mais dans tous les cas, on détecte leur présence par l’apparition de petites crottes qui sont dangereuses en cas d’ingestion. Il est donc important de décontaminer très rapidement la zone et de les empêcher de revenir.

Cela peut alors être fait de manière mécanique, en posant des pièges, ce qui peut parfois être long, en installant des grilles anti rongeurs, ou bien en vaporisant soi-même des répulsifs ou en faisant intervenir un professionnel, qui se chargera de leur élimination.

Les punaises de lit

Ce sont les nuisibles dont on parle le plus ces dernières années, tant leur invasion a été importante. Leur présence n’est pas due à un manque d’hygiène, mais elle a pu intervenir par inadvertance par la visite de tierces personnes dans un foyer, l’achat de mobilier d’occasion infesté ou autre. La propagation de l’invasion peut se faire de manière très rapide, sans qu’on s’en rende compte.

Les punaises de lit logent dans les endroits sombres et chauds, très souvent la literie, les canapés ou bien les tapis.

Très difficiles à éliminer, l’intervention d’un professionnel est indispensable pour assainir complètement la pièce où elles se trouvent et même tout le logement !

Gestion des nuisibles en location, les obligations des deux parties

Afin de prévenir l’arrivée de nuisibles, puis la gestion des nuisibles en location, la législation a prévu des obligations pour les deux parties en présence : le bailleur et l’occupant.

Les obligations du propriétaire

Quand un bailleur met son bien en location, il se doit de proposer un logement décent. Selon la loi 89 du 23 décembre 1986, cela signifie que le logement doit répondre à un certain nombre de critères en termes de surfaces mais aussi de confort, tout en ne portant pas atteinte à la santé ou à la sécurité du locataire. Et c’est sur ces deux derniers points que la présence de nuisibles intervient en troublant le bon usage du logement.

Par ailleurs la loi ELAN de 2018 a renforcé cette notion de décence en indiquant que le logement à louer doit absolument être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Il n’y a donc ainsi plus d’ambiguité possible sur l’état général du bien en matière de gestion des nuisibles.

Les obligations du locataire

Si le bailleur a pour obligation de proposer un logement décent, le locataire se doit de son côté entretenir ledit logement. Cela implique notamment un nettoyage régulier et un maintient en état.

Comme nous l’avons vu plus haut, c’est parfois le manque d’hygiène qui induit la présence de nuisibles. Ainsi, en maintenant le logement propre, cela permet très souvent de limiter l’arrivée des nuisibles.

Qui prend en charge l’extermination des nuisibles ?

La prise en charge de la gestion des nuisibles en location revient en général au propriétaire. Celui-ci a toutefois la possibilité de passer en charges récupérables le montant du produit utilisé. Il faut par contre savoir que les frais de main d’œuvre resteront à sa charge.

Il existe toutefois certaines exceptions à cette règle.

En cas de présence de nuisibles à l’entrée des lieux du locataire

Etant donné qu’un bailleur se doit de fournir un logement exempt de nuisibles, si un locataire se rend compte de leur présence, il est impératif qu’il notifie au plus vite son propriétaire.

Il sera ainsi plus simple de prouver la présence des nuisibles alors que le locataire venait d’arriver, et qu’ainsi leur présence n’est pas due à la présence du locataire, ou d’un manque d’hygiène.

Pour ce qui est de la présence des punaises de lit, c’est beaucoup plus délicat en effet, car leur présence peut intervenir de manière très rapide, soit directement par les biens amenés par le locataire, soit sur le locataire lui-même ou un de ses invités. Si le logement est meublé, dans ce cas la plupart du temps, le bailleur devra intervenir pour gérer le problème des nuisibles.

En cas de présence de nuisibles en cours de location

La gestion des nuisibles en location est alors plus délicate. Comme pour le cas précédent, il appartient au locataire de prévenir son propriétaire dès qu’il décèle la présence des nuisibles. C’est alors le cas général qui s’applique : le propriétaire intervient ou fait intervenir un professionnel pour s’occuper de l’éradication des nuisibles et peut demander la récupération en charges le montant du produit.

Toutefois, s’il est prouvé que le locataire est à l’origine de la présence des nuisibles, c’est à lui que reviendra la prise en charge de la désinsectisation. En effet, de nombreux nuisibles voient leur arrivée due au manque d’hygiène dans un logement. C’est justement ce que la Cour d’Appel de Chambéry a statué lors d’une affaire. La désinsectisation du logement infesté de punaises de lit avait alors été attribué à l’état de saleté du logement. (CA Chambéry, ch. civ., 28 octobre 2010, n° 10/00527)

Il faut savoir que parfois l’assurance habitation peut prendre en charge la gestion des nuisibles, mais uniquement au niveau des dégâts qu’ils peuvent occasionner, et pas leur éradication. En tant que locataire, il peut donc être intéressant de regarder les clauses de son contrat.

En cas de présence de nuisibles dans la copropriété

Si toutefois les nuisibles se situent dans les parties communes d’un immeuble collectif, ou bien proviennent de ces parties communes, la prise en charge revient alors au syndic de copropriété.

Les charges concernant les produits de désinsectisation et désinfection pourront être récupérables auprès du locataire, comme prévu dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987, toutefois la jurisprudence a indiqué que les frais de dératisation n’étaient pas récupérables (Cass. 3e civ. 29 janvier 2002, n° 99-17042). Ces charges seront donc pleinement assurées par le bailleur, au travers de ses charges de copropriétés.

La gestion des nuisibles en location fait donc l’objet d’une prise en charge qui peut être, suivant les cas, partagée, ou bien intégralement pour l’une ou l’autre des parties. La présence des nuisibles doit impérativement être signalée le plus tôt possible, non seulement afin de permettre une éradication plus facile mais aussi pour déterminer l’auteur de leur présence et donc savoir à qui revient les frais de prise en charge.