gérer le départ de son locataire

L’essentiel pour bien gérer le départ de son locataire

Le départ du locataire marque une étape importante dans la gestion locative d’un bien. Elle marque la fin du contrat qui vous lie en tant que bailleur, avec votre locataire. Elle marque aussi le début d’une nouvelle opportunité : la recherche d’un nouveau locataire.

Dans le cadre du départ de son locataire deux cas de figure se présentent : soit ce départ est à l’initiative du locataire, soit il est à l’initiative du bailleur. Dans tous les cas, l’initiateur devra se plier à certaines obligations pour le réaliser.

Il faudra ensuite ne pas négliger des points importants pour la conclusion du contrat de bail.

Mais ne vous inquiétez pas, La Gestion En Ligne est là pour tout vous expliquer.

 

 

Départ volontaire de son locataire

Votre locataire souhaite partir ? L’arrêt de la location ne se fait pas du jour au lendemain. Votre locataire doit vous donner son préavis de départ selon des modalités bien précises selon son bail.

Mais parfois, il peut changer d’avis et revenir sur le préavis donné, que faire dans ce cas ?

 

Les grands principes

Quand votre locataire souhaite quitter sa location, il est dans l’obligation de donner un préavis de départ. Sa durée est alors fonction du type de bail que vous avez signé (bail meublé ou bail vide), mais aussi parfois des raisons qui le pousse à partir (mutation, perte d’emploi …). Ce préavis peut aller de 1 à 3 mois suivant les cas.

Ce préavis doit se formaliser par l’envoi d’un courrier écrit. Il peut être donné de différents moyens : en main propre contre décharge, par recommandé avec accusé de réception ou bien par commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

La date de début du préavis est celle de la réception du courrier par le bailleur, peu importe la manière dont le préavis a été donné.

Dans tous les cas, votre locataire devra payer son loyer jusqu’à la fin de son préavis. Ce n’est pas parce qu’il a versé un dépôt de garantie en début de bail, que celui-ci doit servir à payer ses derniers loyers. Ce n’est pas son objectif.

 

Faux départ du locataire, comment gérer l’annulation de son préavis de départ ?

Il arrive parfois où en tant que bailleur on assiste à un faux départ. Votre locataire souhaite alors annuler son préavis de départ. Cela peut notamment arriver si sa mutation est reportée ou annulée, si son nouveau logement n’est plus disponible ou toute autre raison.

L’annulation du préavis de départ n’a pas été prévu par le législateur, il n’y a donc de contraintes. Tout est question de négociation, voire d’engagements déjà pris en amont.

En tant que bailleur, vous avez en effet la possibilité de refuser d’annuler le préavis, soit par choix personnel, soit tout simplement parce que vous avez déjà trouvé un nouveau locataire.

Vous avez également le choix d’accepter l’annulation du préavis de départ, et dans ce cas vous pourriez alors maintenir le bail signé, partir sur un nouveau bail ou bien rédiger un avenant au contrat de bail.

 

 

Résiliation du bail par le propriétaire

Le départ du locataire peut également être à l’initiative du bailleur, qui demande la résiliation du bail. Celle-ci est alors bien encadrée. Sachez en tout cas, que la location meublée jouit de certaines spécificités qu’il est bon de connaître !

 

Les grands principes

Si un locataire peut partir en cours de bail quand bon lui semble, sous condition toutefois de réaliser un préavis de départ, le bailleur est soumis à des obligations plus strictes. En effet, que ce soit en location vide ou en location meublée, un bailleur doit respecter l’un des trois cas possibles :

  • Le congé pour reprise, qui implique à reprendre son logement afin d’y habiter soi-même, son conjoint, ascendant ou descendant. Le congé pour reprise ne peut se faire que dans le cadre d’une résidence principale.
  • Le congé pour vendre, qui trouve son origine dans la vente prévue du bien sans aucun locataire. C’est souvent une solution choisie par les propriétaires pour éviter une décote du bien.
  • Le congé pour motif légitime et sérieux, qui est d’ailleurs le motif le plus délicat car pas énoncé de manière explicite par le législateur. Néanmoins, en tant que bailleur vous devrez alors justifier ces raisons, qui peuvent être les retards récurrents dans le paiement des loyers, les troubles de voisinage, le non-respect des règles de la copropriété.

Ces congés peuvent parfois être suivis d’une expulsion du locataire, si ce dernier ne part pas de lui-même.

Tout comme le départ volontaire du locataire, la résiliation du bail doit respecter des obligations sur :

  • La forme: lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre
  • Le fond: un certain nombre d’informations, à la fois sur le motif, mais aussi les identités

Tout comme pour le locataire, le bailleur doit respecter une durée de préavis, qui est d’au moins 6 mois dans le cadre des locations vides.

 

Les spécificités de la résiliation du bail meublé

Si par contre, vous avez opté pour une location meublée, sachez que celle-ci jouit de certaines spécificités par rapport à la location vide. En effet, si les motifs de résiliation sont les mêmes (congé pour vendre, congé pour reprise ou motif légitime et sérieux), en revanche le délai et modalités du préavis ne sont pas les mêmes suivant le type de location :

  • Résidence principale: la résiliation ne peut se faire qu’à la fin du bail, en respectant un délai de préavis de 3 mois. Cette résiliation doit alors impérativement indiquer à la fois la date d’échéance du bail mais aussi le motif du congé.
  • Résidence secondaire: la résiliation doit suivre les indications du bail, qui est librement rédigé. Il est donc important à ne pas négliger sa rédaction ! Le plus souvent il s’agit d’une extinction de plein droit à la fin du bail, notamment dans le cas d’une location saisonnière, ou bien cela peut être l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans les cas les plus classiques de la location meublée.

La résiliation du bail meublé par le propriétaire est donc la conséquence directe du choix du type de location.

 

 

Les 3 points à ne pas négliger lors du départ de son locataire

Voilà, c’est acté, votre locataire est sur le départ, que ce soit de son fait ou bien du vôtre. Dans les deux cas, il ne faut pas négliger la gestion du préavis de départ de son locataire !

Il y a notamment la préparation de son départ, mais aussi l’arrivée des nouveaux locataires. Pour cela, il y a 3 points sur lesquels se focaliser : le dépôt de garantie, l’état des lieux de sortie mais aussi la partie déménagement.

 

Dépôt de garantie

Une des garanties choisie le plus souvent par les bailleurs est le dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme d’argent, remise par le locataire à son bailleur en début de contrat de location, et qui a pour objet de le garantir contre les risques de défaillance financière mais aussi des dégradations locatives.

Suivant le type de location, le dépôt de garantie peut voir son montant varier entre 1 et 2 mois. Il est alors encaissé à une date proche de la date d’entrée dans les lieux.

En fin de bail, doit ainsi se dérouler la restitution du dépôt de garantie. Celle-ci doit alors se faire dans un délai de 1 mois à compter de l’état des lieux de sortie. C’est souvent un moment délicat de l’étape de la gestion locative, car la restitution est souvent source de conflits.

En effet, en tant que bailleur vous pouvez être amenés à réaliser des retenues sur dépôt de garantie, mais vous devrez les motiver. Il s’agira alors de pouvoir fournir à la fois une comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, montrant des dégradations ou un manque d’entretien, mais aussi des factures ou devis pour une remise en état. Attention, la vétusté classique n’est alors pas prise en compte pour retenir une partie du dépôt de garantie. Vous aurez également la possibilité de retenir une partie de ce dépôt pour l’apurement des charges.

 

L’état des lieux de sortie au départ de son locataire

Comme vu précédemment, l’état des lieux de sortie peut être un moment sensible du départ de son locataire, car de sa rédaction va engendrer la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie, le cas échéant.

Ce n’est pas tant sa réalisation qui est importante, c’est surtout les éléments indiqués en comparaison avec l’état des lieux d’entrée. Celui-ci devra donc avoir été rigoureux également.

En ce qui concerne la date sa réalisation, il est d’usage de le faire le jour de fin du bail. Toutefois, il est possible de le réaliser en amont, ou bien après, si les deux parties sont d’accord.

L’état des lieux de sortie est alors réalisé de manière contradictoire entre le bailleur et son locataire. Parfois un commissaire de justice ou bien un prestataire de service peut également intervenir pour remplacer ou accompagner une des parties. Ses frais seront alors à sa charge.

 

Déménagement du locataire

Vient également le sujet du déménagement du locataire, ainsi que les différents contrats d’énergie et d’internet à ne pas oublier dans le cadre de son départ.

Ce sont d’ailleurs autant d’éléments à prendre en compte pour l’arrivée du nouveau locataire.

 

 

Même si la relation bailleur/locataire s’est bien passée, la gestion de son départ n’est pas à négliger, pour permettre une fin de contrat en toute tranquillité et permettre ainsi l’arrivée sereine d’un nouveau locataire.

Besoin d’aide pour la recherche d’un nouveau locataire ?