La garantie Visale, tout sur son fonctionnement

Parmi les différentes solutions qui permettent de sécuriser la perception des loyers, la garantie Visale est venue se substituer à l’ancienne GRL (Garantie des Risques locatifs) et au dispositif mort-né de la GUL (Garantie Universelle des Loyers.

Avec plus de 700.000 contrats mis en place depuis 2016, dont pas moins de 227.000 rien que pour 2021 il s’agit d’un vrai coup de pouce pour permettre aux propriétaires de louer à des locataires les moins favorisés.

Mais connaissez-vous ce dispositif, son fonctionnement, ses forces et faiblesses ? La Gestion En Ligne vous explique tout !

La garantie Visale, de quoi s’agit-il ?

Afin de permettre l’accès au logement à des candidats locataires ayant des difficultés, l’Etat a mis en place la garantie Visale.

Le dispositif actuel a été mis en place en 2015 et a été revu au printemps 2018, puis en 2021.

Le principe

Il s’agit d’un système géré par l’APAGL (Association pour l’Accès aux Garanties Locatives), qui permet de prendre en charge :

• Les loyers impayés, à hauteur de 36 mois d’impayés durant la durée d’occupation du logement, renouvellement inclus depuis le 24 mai 2018 (avant il s’agissait d’une couverture durant les3 premières années du bail)
• Les dégradations locatives, à hauteur de l’équivalent de 2 mois de loyer

C’est le locataire qui fait les démarches auprès de Visale pour obtenir un agrément avec un loyer maximum.

Il fournit ensuite ce certificat au propriétaire. Ce dernier doit également s’inscrire sur le site et obtient le cautionnement de cet organisme, qui viendra payer les loyers en retard en cas d’impayés et se retournera ensuite contre le locataire.

La mise en place de ce dispositif se fait en amont de la signature du bail, ou au plus tard le jour même.

Bon à savoir : cette garantie n’est pas cumulable avec une autre garantie pour les risques pris en charge par Visale.

Les logements concernés

Il doit s’agir de la résidence principale du locataire, que la location soit vide ou meublée, et faire l’objet d’un bail.

Ce logement doit être situé :

• Sur le territoire français métropolitain
• Les DROM: La Réunioon, Guyane, Martinique, Guadeloupe, Mayotte

Le montant du loyer pris en charge, charges comprises, diffère suivant sa localisation géographique :

• 500 € en Région Ile de France
• 300 € sur le reste de la France

Les locataires concernés

Le dispositif vise les personnes ayant des difficultés à accéder au logement :

• Tous les jeunes de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation (les étudiants sont éligibles sans aucun revenu)
• Tous les salariés de plus de 30 ans en contrat précaire :
  • Embauchés depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé)
  • OUGagnant jusqu’à 1.500€ nets/mois
  • OUEn mobilité professionnelle
  • OUEn possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois
• Les personnes éligibles au bail mobilité
• Les personnes logées par un organisme d’intermédiation locative

La gestion des impayés et des sinistres

Le suivi est important et doit être très précis.

Les obligations et délais de relances sont différentes en fonction de la situation :

• soit le locataire ne paye rien du tout
• soit il paye partiellement et les obligations de relance sont alors différentes.

Il faut ensuite, chaque mois, enregistrer sur le site de Visale les versements éventuels des locataires. En principe, les règlements d’indemnisation se font dans un délai d’un mois environ.

Les forces de la garantie Visale

Sa gratuité

Ce dispositif est gratuit, à la fois pour le propriétaire et le locataire.

Son financement est réalisé par les entreprises du privé pour aider les salariés et futurs salariés dans leur recherche de logement

L’absence d’étude de solvabilité

C’est Visale qui, à l’inscription des locataires, délivre une attestation au locataire avec un loyer maximum. Il suffit de se trouver dans cette limite pour bénéficier de la garantie.

Son action sociale

Dans les zones ou les locations sont compliquées du fait d’une situation économique difficile, la garantie Visale trouve toute sa justification puisque les revenus des candidats sont faibles et que Visale permet un taux d’effort qui va jusqu’à 50 %, y compris pour des personnes en situation professionnelle précaire.

Les faiblesses de la garantie Visale

Son suivi

Il est important, tant au niveau des relances, qu’au niveau du suivi des indemnisations. Il doit être précis sous peine de déchéance totale ou partielle de garantie.

Le risque d’impayés

Le locataire étudiant sans revenus est éligible : on peut se demander ce que sera son niveau de responsabilité puisque, sans revenus, il sera très difficile de lui faire payer une dette locative… D’une manière générale, le taux de sinistre est vraisemblablement élevé compte tenu du fait que les locataires dont le loyer représente 50 % du revenu sont éligibles.

Le montant de l’indemnisation

Pour rappel, il est plafonné à 36 mois de loyer. Ce montant peut s’avérer suffisant dans le cadre d’un dossier d’impayés traité avec une procédure entamée dès le début de l’impayé.

Dans le cadre de la garantie Visale, on manque encore de visibilité mais il est très probable que la garantie se termine avant que le dossier ne soit soldé. En effet, en cas de mise en jeu de la garantie, Visale commence par un traitement social du dossier (plan d’apurement, étalement de la dette…) et ce n’est qu’à l’issue de l’échec de ces tentatives amiables qu’une procédure judiciaire est mise en place. Ce traitement retarde d’autant le début de la procédure et allonge donc sa durée, alors que le délai d’indemnisation est limité dans le temps.

Faut-il souscrire au dispositif Visale ?

Une assurance loyers impayés classique poursuit des objectifs clairs et concordants avec ceux du bailleur : sélectionner un dossier solvable et clôturer au plus vite un dossier de sinistre.

Visale poursuit des objectifs différents : favoriser l’accès au logement de personnes ne disposant pas de la solvabilité habituellement nécessaire puis, en cas de sinistre, tout tenter pour éviter la procédure juridique.

Quand on a bien compris cette différence, on peut choisir Visale en connaissance de cause. Par ailleurs, dans certaines régions économiquement sinistrées, le dispositif peut être utile compte tenu de la difficulté à trouver des locataires entrant dans “les cases” des critères économiques de sélection.

Le suivi Visale à La Gestion en Ligne

Le propriétaire doit créer son propre espace sur le site VISALE, afin de mettre en place son dossier et obtenir la garantie. Une fois que la garantie est en place, il demande via son espace personnel Visale, le transfert du suivi de son dossier à la Gestion en Ligne, qui assure les tâches suivantes :

• Gestion des relances spécifiques à ce dispositif
• Déclarations de sinistres
• Suivi mensuel
• Encaissement des indemnités pour compte du propriétaire.

L’ensemble de ce suivi, spécifique au dispositif Visale, n’est pas inclus dans les missions définies au mandat de gestion et fait l’objet d’une tarification de 1 % TTC des loyers charges comprises.